"פופורגולציה": האם המשפטיזציה חונקת את ענף הנדל"ן?

"בדיוק לפני 20 שנה, ב-28 בפברואר 1997, היה תיקון מהפכני במיסוי נדל"ן, תיקון 34 (שהגדיר תקופת צינון בין מכירה למכירה של דירות לצורך קבלת פטור ממס שבח)", נזכר עו"ד מאיר מזרחי ממשרד עו"ד מאיר מזרחי. "מאז תיקון 34, היו 60 תיקונים. שלושה תיקונים בשנה. הפקידים כבר לא שולטים בכמות התיקונים.

"נוסף לכך, יש המון פרוצדורה. הפכו את מייצגי המס לפקידים של רשויות המס. יש חובה לדווח על תכנוני מס אגרסיביים, ועל חוות דעת שעשית - מי ילך לקבל חוו"ד כשהוא יודע שהוא צריך לרוץ ולהגיד לרשויות המס, 'תראו, קיבלתי חוות דעת'? הרגולציה מונעת מאנשים לקבל חוו"ד וגורמת להם נזק. זה במישור הפרוצדורלי.

"במישור המהותי, לאחרונה קראתי ב'גלובס' שרשויות המס מפרסמות הוראה חדשה בתמ"א 38 ופינוי בינוי, שלפיה אלה שהחתימו דיירים ומסבים חתימות הלאה - יחייבו אותם במס. איך אתם רוצים לקדם ככה את העניין?".

הדברים נאמרו בשולחן העגול "עודף חקיקה ורגולציה - האם המשפטיזציה חונקת את הענף" בוועידת הנדל"ן של "גלובס", בהנחיית כתב המשפט, עו"ד חן מענית.

"אנחנו מקבלים בחודש לפחות 15 הצעות חוק בתחום מקרקעין, גם פרטיות וגם ממשלתיות", העיד סגן יו"ר לשכת עורכי הדין, עו"ד אבי ללום ממשרד אברהם ללום ושות'. מענית תהה אם רובן "הצהרות חוק" - הצעות חוק שנועדו לקבל כותרות בתקשורת ולמות שם.

ללום: "חלק מהצעות החוק הפרטיות לא מגיעות לתקשורת כי אנחנו יודעים מי הסיעה שמקדמת אותן. ובחלק מהמקרים אנחנו מבינים שזה נטו ניסיון להגיע לתקשורת וזה לא משהו שיקודם, ואז אנחנו בכלל לא מגיבים".

- רוב ההצעות סביב מחירי הדיור?

ללום: "בהחלט. חברי הכנסת מנסים להיכנס לשוק הפרטי ולהחליף את דיני החוזים בחקיקה".

"איפה נקודת האיזון"

"יש פה מפגש בין המשפט הפרטי, שמשקף את חופש החוזים, לבין רצון של השלטון המרכזי לתת הגנה צרכנית לאנשים. השאלה איפה נקודת האיזון, עד כמה צריך להתערב וכמה לתת למשפט הפרטי לעשות את העבודה בעצמו", אמר עו"ד אמיר חן ממשרד פישר, בכר, חן, וול, אוריון ושות'.

"אני מעביר כבר שנה שלישית קורס בבינתחומי - באחד מהשיעורים אני לוקח עסקה פשוטה, בסיסית, של זוג צעיר שקונה דירה מקבלן, ומפרט את כל ההגנות הסטטוטוריות שהרגולציה נותנת - הבטחת השקעות, חוק מכר דירות, חוק החוזים האחידים וכו', ואני מנתח את מצבם באירוע שבו קורה משהו לקבלן; ומנגד אני לוקח את אותו זוג צעיר שמשתתף בקבוצת רכישה, ומראה איפה יש יותר הגנות ואיפה יותר יתרונות. אני לא מסתיר את דעתי שהרגולציה לא נותנת הגנות כמו שהמשפט הפרטי יודע לתת. מעבר לזה, כשעושים עסקאות שלא מוגנות ברגולציה - פרויקט גדול, קונים קניון - עסקאות בהיקפים עצומים, הרגולציה לא מגינה עליך. מי שמגן עליך זה המשפט הפרטי, עורכי הדין שלך. אני לא אומר שלא צריך רגולציה - אני אומר שלא צריך פופורגולציה".

עו"ד חן הדגים מהי פופורגולציה לשיטתו: "קונה של דירה מקבלן נהג לשלם סכום מסוים, לרוב 1.5% ממחיר הדירה, ישירות לעוה"ד במעמד הרכישה. והגבילו את זה, עכשיו אפשר לגבות רק 5,000 שקל או 0.5%. זו דוגמה לפופורגולציה. הרעיון היה להוזיל את מחיר המוצר הסופי לקונה הדירה - לפגוע כמובן בציבור של עשרות אלפי עו"ד - אבל ממה נפשך? בסופו של דבר, בעשרות פרויקטים שאני מכיר עוה"ד לא נפגע - גילמו את האחוז וחצי הזה בתוך מחיר הדירה. זה נראה כאילו מאיר שטרית נלחם עבור הציבור, אבל זו אחיזת עיניים".

ללום: "משרד השיכון ממשיך, וכרגע מונח על השולחן תיקון 9 שמבקש לבטל גם את 5,000 השקלים הללו. במקום להשאיר את זה ולהגן על רוכש הדירה, שיהיה לו תעודת ביטוח שמישהו ירשום את הדירה על שמו - כי אם הקבלן פושט רגל, העו"ד לא מחויב - גם את זה רוצים לבטל".

- דווקא היעדר רגולציה מתאימה הביא למקרים כמו ענבל אור. ויש עוד מקרים דומים.

חן: "זה לא אומר שצריך רגולציה לכל דבר. גם אם מחר אתה משלם לקבלן ומפקיד את הכסף בחשבון נאמנות כי אין היתר בנייה וכו', והוא גונב את הכסף, יש את חוק העונשין שאומר שאסור לגנוב. החקיקה מכסה הכל".

- ומה בנוגע למיסוי דירה שלישית, למשל, ועוד כל מיני תיקוני חקיקה שנועדו לצנן את שוק הדיור. הם מבריחים משקיעים מישראל?

עו"ד ענת בירן, בעלת משרד עו"ד ענת בירן: "ברור. תסתכל על המטוסים שנוסעים הלוך חזור לקפריסין, ברצלונה, ניו יורק".

עו"ד אלדד כורש ממשרד עמית, פולק, מטלון ושות': "יש הרבה ציניות של אנשי החקיקה והרגולציה. בכל פעם שיש מצוקה בשוק, מוציאים מהמגירות פנטזיות. ראינו את זה בחוק המזון, כשהרשות להגבלים עסקיים עשתה דברים מטורפים שהניבו אפס תועלת לציבור בהורדת מחירים, והמון תועלת לעו"ד שעוסקים בתחום. אני מלווה הרבה תעשייה ותעשיית מזון, ולא חושב שהיה איזשהו חוק שנתן לנו פרנסה כמו חוק המזון. אותו דבר מצוקת הדיור - מוציאה מהמגירות של פקידי האוצר תוכניות שחלקן הזויות. קח למשל את המיסוי המטורף של דירות יוקרה במס רכישה - 10%. איך זה מוריד את מחירי הדירות כשדירה בארסוף צריך לשלם עליה מס רכישה של 3 מיליון שקל? חוץ מאשר איזשהי נקמה במי שיש לו? אין בזה כלום".

- מה לגבי תוכנית מחיר למשתכן?

"אני חושב שהתוכנית הזאת מעולה", אמר יעקב קוינט, היועץ המשפטי של רשות מקרקעי ישראל. "דירה זה מוצר ציבורי, לכל אזרח יש הזכות לדיור. אפשר לראות אותה בצורות שונות - כזכות לשכור דירה, להחזיק בבעלותו דירה. התוכנית מאפשרת גם לזוגות צעירים שבשנים האחרונות נפגעו מעליית המחירים לרכוש ולהגיע לדירה בבעלותם. לכן המדינה משקיעה סכומים מאוד משמעותיים באפשרות להקים דירות. בטווח הארוך אנחנו עובדים על הגדלת ההיצע, על תכנון מוגבר, על שיווק מוגבר. מנסים להתגבר על בעיות כמו חוסר הרצון של רשויות מקומיות לפתח למגורים מסיבות שונות - אוכלוסיה, ארנונה הפסדית, צריך טיפת חלב, בתי ספר, גני ילדים. זה ששר האוצר עומד בראש רשות מקרקעי ישראל ולקח על עצמו את המשימה של הדיור - יש פה התערבות, לדוגמה, בתוכניות עבודה של גופי התחבורה והתשתית. הקרקע מממנת - היא מממנת כבישים, מט"שים, כיתות לימוד".

- יש הצעת חוק של שרת המשפטים איילת שקד להגביל את מספר הצעות החוק הפרטיות - האם אפשר לתלות בכך תקוות?

עו"ד בירן: "ב-20 השנים האחרונות הוכנסו 67 תיקונים רק בחוק התכנון והבנייה, לא כולל תקנות רישוי בנייה ועוד עשרות תקנות, וזה לא כולל החלטות מנהליות, החלטות של מועצה ארצית, תוכניות מתאר ארציות, תוכניות מתאר מחוזיות ומקומיות, פרסומים של ועדות מקומיות שמחליטות על הקפאת היתרים, ומסמכי מדיניות שקיבלו תוקף מהמועצה הארצית, בעיקר במסגרת תמ"א 38 אבל גם בפסיקות ביהמ"ש העליון.

"כל שלל ההוראות שקשה לעקוב אחריהן ולפעמים סותרות זו את זו - גורמות לחוסר ודאות ולטרפת. לא רק שאתה לא יכול לייעץ מה לעשות, אלא שגם אם ייעצת בנקודת זמן מסוימת, אני תמיד אומרת, 'חכו שאני לא אמצמץ', כי אולי בזמן שמצמצתי יש כבר חקיקה נוספת".

לדברי בירן, "בהחלט יש מקום לעצור את ההיפראקטיביות הזאת של הרגולציה. אבל אני לא בטוחה שדווקא הצעות החוק הפרטיות הן הבעיה, בינתיים אני רואה שהצעות החוק של הממשלה והכנסת הן הבעיה פה. מה עוד שבכל הצעה או בכל חקיקה שבה נותנים שיקול דעת לרשות המקומית - הם לא מאמצים את החקיקה כל עוד היא לא מחייבת אותם".