שימוש בשטחים משותפים שאינם בטאבו - קיבל תוקף

פסק דין של המפקחת על רישום מקרקעין בחיפה נותן תוקף לשימוש הנהוג מזה שנים בשטחים משותפים, למרות שאינם רשומים בטאבו.

כידוע, בערים רבות בישראל נבנו בעבר בניינים משותפים בני שתי קומות הכוללים 4 דירות, כאשר עם השנים התפתח נוהג לפיו מי שגר בקומה התחתונה עושה שימוש בחצר, ומי שגר בקומה העליונה עושה שימוש בגג. זאת למרות שמדובר בשטחים משותפים שאינם רושמים בטאבו כצמודים לדירות המגורים.

במקרה ברחוב ז'בוטינסקי 2 בחיפה נתגלע סכסוך בין השכנים בבניין המשותף, כאשר הדיירים בקומה העליונה החליטו לשים קץ לנוהג שהיה קיים מאז 1999 בבניין, וסירבו לאפשר לדיירים בקומת הקרקע לעשות שימוש בחצר הגובלת בדירתם. דיירי הקומה העליונה אף סירבו להמשיך ולאפשר את הנוהג שהיה קיים בין בעלי הדירות לשימוש בחניות בשטחים המשותפים, למרות שהמצב היה קיים שנים רבות, כאשר לכל דירה ייחדו הדיירים חלק ספציפי בחניות.

התובעים, שהם בעליהן של אחת מדירות הקרקע, הגישו את התביעה בעקבות תוכנית שהגישו שכניהם בקומה העליונה, במסגרתה הם התכוונו ליצור דרך גישה לדירתם על שטח החצר שהייתה בשימוש התובעים.

התובעים טענו לזכות שימוש ייחודית, וביקשו לקבל צו מניעה האוסר על השכנים מהקומה העליונה לעשות שימוש בשטחים בהם נעשה שימוש ייחודי על-ידי הדיירים בקומת הקרקע.

מנגד טענו הדיירים בקומה העליונה כי הנסיבות השתנו, והם זקוקים לחניה נוספת. עוד הם טענו כי מעולם לא נעשתה הפרדה או הצמדה של שטחים בבית המשותף.

המפקחת על רישום המקרקעין, יעל ליבוביץ', קיבלה את התביעה, לאחר שהסיקה כי קיים נוהג לגבי השימוש הייחודי של כל אחד מהשכנים ברכוש המשותף, הן לגבי החניות והן לגבי החצרות, לא רק מ-1999 אלא אף קודם לכן. לגישתה, במשך כל אותן שנים השכנים בקומה העליונה לא ערערו על הסדר הקיים, ועוד הוכח כי ניתנה תמורה הולמת בגין שימוש ייחודי זה.

היא הורתה על מתן צו מניעה, האוסר על השכנים מהקומה העליונה לעשות שימוש בחניות או בחצר בה עשו שימוש ייחודי דיירי קומת הקרקע.

את התובעים ייצגה עו"ד פרחה ג'ובראן-מילר ממשרד רון ברנט העוסק בנדל"ן. "מדובר בפסק דין ייחודי שמכיר בזכות שימוש בלעדית, שאיננה רשומה בפנקסי המקרקעין כזכות בלתי הדירה בנסיבות שהוכחו, וניתן להסיק כי גם זכויות לא רשומות יכולות להקנות זכות שימוש ייחודית בנכסי מקרקעין, בנסיבות מסוימות", מסרה ג'ובראן-מילר.