רווח מהיר - עם סיכון: המדריך המלא להשכרת דירה לטווח קצר

השכרת דירות לטווח קצר היא תופעה של השנים האחרונות והיא צוברת תאוצה, פשוט כי זה כלכלי לשני הצדדים - המשכירים והשוכרים. המשכירים - נהנים מהכנסות גבוהות; השוכרים - נהנים מתחליף זול לבית מלון. אבל, ישנן גם בעיות בתחום.

השכרת דירות לטווח קצר, באופן עצמאי וגם דרך אתרי כלכלה שיתופית כמו Airbnb, תופסת תאוצה גם בישראל, ובעיקר בתל אביב. מדובר במענה למי שאינם רוצים לשלם על שהות יקרה בבית מלון, או מי שאפילו רוצים לשכור דירה ללילה. מן הסתם, מדובר בתופעה שהמלונאים לא אוהבים, בלשון המעטה, כי היא גוזלת חלק מפרנסתם.

שכר הדירה בתל אביב (נתוני אמת מעודכנים)

שכר הדירה בחיפה (נתוני אמת מעודכנים)

במחקר כלכלי שערכה התאחדות המלונות בתל אביב, נמצא כי כ-6,000 דירות ברחבי העיר תל אביב מוצעות להשכרה לתיירים על ידי אתרים כמו Airbnb ואחרים. בבדיקות נוספות ועל פי הערכות גורמים בעיר, יש קרוב ל-9,000 דירות שמושכרות לטווח קצר - זה המון, וזה מעיד כי השכרת דירות לטווח קצר, היא חלק לא זניח משוק השכירות במרכז ובעיקר בתל אביב.

יזמים אף רוכשים, וגם שוכרים ומשפצים, בניינים שלמים ומשכירים את הדירות בהן כדירות נופש, או כדירות להשכרה לטווח קצר.

לעומת זאת, התופעה די אהודה על רשויות מקומית, ובעיקר בתל אביב והרצליה - בהן הביקושים לשכירויות מסוג זה הגבוהים ביותר הן מצד תיירים והן מצד ישראלים. הרשויות המקומיות מעדיפות לקבל כמה שיותר תיירים ובכל צורת לינה, ואם הלינה הזולה בשכירת דירות לטווח קצר מגבירה את כמות התיירים הבאים לעיר, הרי שהיא מבורכת בעיניה. אי לכך, אכיפת החוק לשימוש חריג בדירת מגורים כדירת נופש, כמעט ולא מורגשת.

ואולם, השכרה לטווח קצר, שהיא תופעה חדשה יחסית, שונה מהשכרת דירה רגילה (לטווח של שנה ויותר), ויש לה היבטים שונים כמו החובה לדווח לרשות המסים, למשל, על הכנסה מהשכרת דירה למגורים העולה על 5,100 שקל לחודש. משכירי דירות לטווח קצר גובים מחיר גבוה יותר (בחישוב חודשי). זה טבעי וברור - בהשכרות לטווח קצר לעומת השכרות לטווח ארוך אין למשכיר את הביטחון ואת התזרים השנתי, יש לו סיכון שהדירה לא תהיה מושכרת על פני כל השנה, ולכן אם הדירה מושכרת, המשכירים (ובצדק) גובים מחיר גבוה יותר. זה גם עניין של היצע וביקוש - בעונות התיירות יש ביקוש גבוה לדירות לתקופות קצרות, וביקוש גבוה משמע מחיר גבוה. על כל פנים, צריך לזכור שהמחיר יחסי - יחסית לאלטרנטיבה של השוכרים - בית מלון, השכרת דירה זה בהחלט מחיר זול.

בפועל, מעבר לתיירים ששוכרים דירות להשכרה לטווח קצר, יש לא מעטים ששוכרים דירות לתקופות קצרות כדירות ביניים - בתקופת שיפוצים או בתקופה שבין דירות, כאשר הם מכרו ועדיין לא קנו, או שמכרו דירה ועדיין לא קיבלו את הדירה שלהם.

ומה עם המס על שכר הדירה (בהשכרה לטווח קצר)

לאחרונה, זומנו עשרות בעלי דירות מאזור המרכז והשרון לביקורת ברשות המסים; בין היתר הסתבר, כי בעל דירה מאזור המרכז שמשכיר את דירתו לטווחים קצרים נהנה מהכנסה שנתית בסך 157 אלף שקל, ולא דיווח על כך.

רוב השימושים לטווח קצר הם לצורכי נופש מצד תיירים, השכרה לישראלים בזמן שיפוץ או מעבר דירה, או עבודה; למשל, חברה שרוכשת דירה בארץ, כשבחלק מהזמן היא משמשת נציגים של החברה הבאים לביקור קצר בה, ובחלק מהזמן היא מושכרת לאחרים, וכך החברה גם נהנית מהכנסות.

התשלום למס הכנסה הוא במקרים רבים לא ברור לחלוטין. חשוב להדגיש אם הדירה מושכרת כעסק ולא כהכנסה פסיבית לצרכי מגורים, אז חבות המס היא מלאה, ואין פטורים והקלות כמו בהשכרת דירה למגורים - ראו מדריך מס על השכרת דירה וכן מחשבון מס על השכרת דירה (למגורים).

כך או אחרת, ריכזנו כאן את היתרונות והחסרונות למשכיר דירה לטווח קצר ולשוכר דירה לטווח קצר. נתחיל במשכיר דירה.

משכיר דירה לטווח קצר - השכרת דירות = עסק

מי שמפרסם את דירתו להשכרה באתרי תיירות, רואים בפעילות השכרה כזאת כפעילות עסקית/מסחרית, שלא כמו בהשכרת דירת מגורים לטווח ארוך, אותה המדינה מעודדת. במקרים כאלה רשות המסים יכולה לתבוע מהמשכיר מס שולי עד 50% מהכנסותיו מהשכרות אלו. בנוסף, בהשכרת דירה לצורכי נופש לתיירים ולישראלים, על המשכיר גם לגבות מע"מ ולהעבירו למדינה. לכן, הפעילות בתחום ההשכרות לטווח קצר היא "שחורה" במקרים רבים; הנכס מפורסם באתרי לוחות נדל"ן, ולא באתרי תיירות, והשוכר והמשכיר מעבירים ביניהם כסף ודירה לזמן קצוב, ללא דיווח על כך.

ואולם, כאמור, רשויות המס גילו את שוק ההשכרות לטווח קצר והן פועלות בו ביתר שאת, ומי שנתפס נפתחת נגדו חקירה פלילית אם לא דיווח על הכנסותיו מפעילות זו. אם ההשכרה מהווה פעילות מסחרית, הרי מדובר גם בשינוי ייעוד מדירה לשימוש מלונאי. שימוש חורג מהשימוש המותר עלול להיחשב כעבירה על חוק התכנון והבנייה. מסקנה - עדיף לפתוח תיק ברשויות המס, להרוויח פחות ולישון בשקט.

מי שמחזיק מספר דירות להשכרה לטווח קצר, עלול למצוא עצמו מול טענה של רשויות המס, כי מדובר ב"עסק" המחייב ניהול ספרים והגשת דוחות מס שנתיים.

תכולה מלאה ותחזוקה שוטפת

דירה המושכרת לטווח קצר מכילה בדרך כלל תכולה מלאה של ריהוט, מכשירי חשמל, כלי בישול, מצעים, מגבות ואפילו מוצרי מזון. צריך להקפיד שהכל "עובד"; מוצרי החשמל תקינים, לא לוותר על אף נורה ששבקה חיים, לשמור על ניקיון וחזות הדירה כל הזמן - בעצם ניתן להשוות דירה המושכרת לטווח קצר ל"צימר" על כל המשתמע מכך. יש מי שמעסיק לצורך כך חברת אחזקה, שגם הן מתרבות והולכות בתחום המגורים להשכרה לטווח קצר.

השקעה כדאית?

נראה שכן, על השכרה לטווח קצר אפשר לקחת 400 עד 600 שקל ללילה על דירת 3 חדרים בתל אביב (מאובזרת טוב), לעומת 6,000-5,000 שקל לחודש, למשל, בהשכרה לטווח ארוך. המחיר תלוי גם במיקום הדירה, ובעיקר בקרבתה לחוף הים ולמרכזי בילוי, הגודל שלה ורמת האבזור שלה. מדובר על תשואה נאה, אם הדירה תהיה מושכרת בתפוסה כמעט מלאה היא תניב 12-15 אלף שקל בחודש, פי 2-3 מאשר בשכירות רגילה.

גם השכרה לחודש (ולא לימים) תניב תשואה גבוה יותר - דירה לטווח קצר, נניח לחודש תושכר בכמה עשרות אחוזים יותר מדירה לטווח ארוך, אם בדוגמה לעיל השכרה "רגילה" היא ב-6,000 שקל, הרי שהשכרה לטווח קצר תניב 7,000-8,000 שקל בחודש.

רבים מבעלי הדירות להשכרה לטווח קצר, בעיקר בתל אביב, הם משקיעים זרים שמגיעים לארץ לכמה שבועות בכל שנה, ובשאר ימי השנה הם משכירים אותה לתקופות קצרות. הרווח מהשכרת דירות לטווח קצר מביאה גם לתופעה של מי ששוכרים דירות לטווח ארוך ומשכירים אותן לתיירים ואחרים לטווחים קצרים, כי עדיין הם מרוויחים יפה.

התעסקות עם שוכרים מרובים

צריך לקחת בחשבון, שמדובר בהתעסקות עם שוכרים מרובים (גם עשרות בשנה). עם זאת, אפשר לקחת מתווך שמתמחה בתחום שיתעסק בכך, יבחר את השוכרים הטובים, ויחסוך לכם את הטרחה.

פיתוח אפליקציות ואתרי אינטרנט כמו Airbnb ,Craig's List ואחרים מאפשרים כיום לבעלי דירות להשכיר בקלות רבה את דירותיהם לטווח קצר. אפשר גם לגבות את דמי השכירות באשראי או בהעברה בנקאית דרך האתר; פרסום הנכס כמובן, ניהול יומן הזמנות ועוד.

לברור את השוכרים

אם אתם משכירים את הדירה לחבורת צעירים בני 18 שבאים לחגוג את סיום התיכון, קחו בחשבון את הסיכון שהדירה תחזור אליכם במצב אחר מזה שהיה כשהשכרתם אותה.

בטחונות

כבר בשיחת הטלפון לקחת מספר כרטיס אשראי; לדרוש תשלום מראש, או לפחות מקדמה רצינית במזומן. כדאי שלצד הקבלה לשוכרים תצרפו מעין חוזה קטן (בעברית ובאנגלית, אם מדובר בתיירים) שיכלול גם סעיפים לשמירת התכולה בדירה מצד השוכרים, ושהשוכר יחתום עליה.

עד כאן, תיאור מצבו של משכיר דירה לטווח קצר, אבל מה עם השוכר?

שוכר לטווח קצר - דמי שכירות

שוכר לטווח קצר נהנה מדמי השכירות נמוכים יותר מאשר שהייה במלון (תלוי כמובן ברמת המלון), וניתן לשכור דירה לשבוע במחיר קבוע מראש, ולא לפי לילה במלון.

עם זאת, שוכרים לטווח קצר שמחפשים דירה לגור בה - לא תיירים, אלא משפחות שעוברות שיפוץ וצריכות דירה זמנית, או משפחות שמכרו דירה ויקבלו את הדירה שנרכשה תוך כמה חודשים, ישלמו יותר מאשר האלטרנטיבה הקיימת של השכרה לטווח ארוך. הם הרי לא משווים בין בית מלון לדירה, אלא בין דירה להשכרה ארוכת טווח לדירה להשכרה לטווח קצר. ולכן, אם אתם לקראת שיפוץ או אם אתם עומדים למכור את הדירה ועדיין לא קניתם, קחו בחשבון את הזמן שתצטרכו לשכור דירה, זה יכול לעלות לכם יותר מדמי השכירות הרגילים.

ובחזרה לדירות להשכרה לטוח קצר מאוד - בעיקר לתיירים. ברוב המקרים דמי השכירות הם לדירה ולא לפי ראש. לכן, אפשר גם לחלוק דירה עם זוג נוסף, עם משפחה נוספת, כשאז המחיר כלכלי עוד יותר. דמי השכירות כוללים את הדירה עצמה וההוצאות הנלוות כמו ארנונה, חשמל, גז, מים. השוכרים בהשכרה קצרה מקבלים תכולה מלאה של רהיטים, ציוד חשמלי, כלי בישול ואוכל, מצעים ומגבות. שירותי ניקיון מתקבלים בדירות היוקרתיות יותר. הדירה מחולקת לחדרים ומוסיפה לפרטיות ולאינטימיות, לעומת חדר במלון, שבו הילד נמצא אתכם בחדר, ואתם חולקים את זמנכם הפנוי עם מאות אורחים במלון.

עם זאת, אין שירותי שמירה ואבטחה כמו בבית מלון; אין בדרך כלל בריכה וספא, ואין לרוב ארוחות מוכנות, וצריך לטרוח ולבשל כדי לאכול, או לצאת למסעדות. ואולם, גם לכך, בעיקר בדירות יוקרתיות בתל אביב, כבר קמו פתרונות של חברות ניהול נכסים, שמספקות גם ארוחות (בתוספת תשלום) וגם שירותי שמירה. חוף הים הוא חינם לכולם.

Airbnb - פלטפורמה להשכרת דירות לטווח קצר - האם כדאי?

Airbnb היא פלטפורמה שמתווכת בין משכירים ושוכרים דירות לטווח קצר. היא מתווכת כל שנה בין מאות אלפי משכירים ושוכרים ומהר מאוד זה יגיע למיליונים. היא תחרות גדולה לבתי המלון ברחבי העולם, גם בארץ, והיא בעלת אפקט גדול על שוקי השכירויות בעולם, כן גם בארץ.

בתחילת הדרך היא שימשה בעיקר צעירים שניסו להשכיר את החדר שלהם או את הדירה, כמה ימים בחודש וכך לכסות חלק משכר הדירה שלהם. בהמשך התרחבה השיטה והיא נפוצה במיוחד אצל תיירים ששוכרים דירה לטווח קצר במקומות שונים בעולם. אז אולי זה בזול יותר מאשר מלון, אבל - יש גם בעיות.

הבעיה הראשונה היא המס - זו בעיה של המשכירים כמובן, הם צריכים לשלשם מס במקרה שמדובר בעסק, וגם אם לא יש מסלולי מס שונים (למיסוי על דירות להשכרה שמשמשות למגורים).

בעיה נוספת היא הפגיע בבתי המלון, וצמצום כמות הדירות למשפחות - אנחנו במצב שצריכים להגדיל את היצע הדירות כדי להילחם במחירי הדירות, ו- Airbnb פועלת הפוך - היא מקטינה את היצע הדירות להשכרה למשפחות; פשוט בעלי הדירות מסבים אותם מדירות להשכרה לטווח ארוך לדירות להשכרה קצרת טווח.

ובעיה אחרת היא הביטוח - אם קורה משהו לשוכרים, מי אחראי? מי יפצה? אם יש תאונה בדירה השכורה, האם Airbnb אחראית לכך? האם המשכיר אחראי? האם השוכר צריך לעשות ביטוח? וכבר היו מקרים - פציעות שונות ולעתים קטלניות.

Airbnb מתנערת מאחריות. באתר שלה כתוב כי אין לה שליטה על התנהלות המארחים והיא אינה נושאת באחריות מכל סוג. באתר מודגש כי היא רק מתווכת בין המשכיר לשוכר.

ואז עולה שאלה ביטוחית חשובה - האם בעל הדירה חשוב במקרה שקורה משהו לשוכר? לכאורה, המשכיר צריך לעשות ביטוח על הדירה, לרבות ביטוח צד ג' ואז אם צד אחר נפגע (השוכר), אותו שוכר יכול לתבוע את המשכיר ואז המשכיר מכוסה (לכאורה - תלוי בסוג והיקף הביטוח). למעשה, זה דומה לבית מלון - אם אורח בבית מלון נפגע הוא יכול לתבוע את בית המלון שיש לו ביטוח (צד ג') בדיוק למקרים כאלו. בית המלון גם מחויב (כלפי הביטוח) שאין תקלות, מכשולים, בעיות כלשהם בבית המלון שיכולות לגרום לנזק לאורחים (אחרת האחריות שלו).

אלא שב- Airbnb זה שונה, גם כי זה עדיין בהתהוות. ההתקשרות ב-Airbnb היא בין אנשים שלא מכירים אחד את השני, זה לא מקרה של משפחה שמתקשרת עם רשת הילטון, ולא ברור, אם יש ביטוח, מה ההיקף, ועד כמה הוא מכסה במצב של פגיעות ונזקים. לכן, אתם בתור משכירים צריכים לוודא שהדירה שלכם מתאימה להשכרה ואין בה מפגעים ותקלות שיכולות לפגוע ולגרום לנזק לשוכרים, וכן עליכם לעשות ביטוח לצד ג'.

ואם אתם השוכרים אתם צריכים פשוט לדעת אם יש ביטוח? ועד כמה הוא תקף במקרה של פגיעה ונזק?

ביטוח נסיעות לחו"ל - תקף במקרה של פגיעה בדירה שכורה?

ואם שכרתם דירה דרך Airbnb? וחס וחלילה קרה משהו (קטן), פגיעה קטנה, ואין ביטוח למשכיר. האם אתם מכוסים דרך ביטוח נסיעות לחו"ל?

ובכן, לרוב, ביטוח נסיעות לחו"ל יספק לכם (רוב הביטוחים) פיצוי על הפגיעה, וכן הביטוח יממן את עלויות הטיפול בחו"ל, אבל צריך לוודא זאת בפוליסה. זאת ועוד - אם, נניח, נתבעתם על ידי המשכיר בגלל נזק בדירה, אזי ביטוח נסיעות לרוב כולל גם ביטוח חבות כלפי צד שלישי (אלא אם זה נעשה נזק בזדון). כיסוי נוסף בביטוח נוסעים - במקרה מוות. במקרה כזה, היורשים יקבלו פיצוי דרך הביטוח.

מדריכים נוספים מאתר הון:

המדריך למשכיר דירה

מס על דירה שלישית - כל המידע והעדכונים