מדריך לשוכרי דירות: איך בוחרים, ועל מה לא מתפשרים?

רוב מחוסרי הדיור בישראל עדיין מעדיפים לרכוש דירה, אבל מספר השוכרים הולך וגדל משום שיש בשכירות יתרונות: גמישות, ניידות, אין מחויבות למקום מסוים, אפילו כלכלית זה עשוי להיות לאורך זמן נכון יותר מאשר לרכוש דירה.

שוק השכרת הדירות חם כל השנה, אבל בקיץ במיוחד: הקיץ הוא תקופת הנדידה של השוכרים, שמחפשים להתמקם לפני שנת הלימודים של הילדים. אם אתם סטודנטים, רצוי שתמצאו דירה חודשים לפני פתיחת שנת הלימודים, כי אם תחכו לרגע האחרון, מחירי השכירות שתידרשו לשלם יהיו גבוהים יותר.

שכר הדירה בתל אביב (נתוני אמת מעודכנים)

שכר הדירה בחיפה (נתוני אמת מעודכנים)

שוק הדירות השכורות בישראל הולך ומשתכלל, וגם הולך ומתייקר: דמי השכירות לדירה בישראל התייקרו בעשור האחרון בכ-60%, אבל שימו לב: מחירי הדירות עלו בתקופה זו פי שניים; והחשש הוא ששכר הדירה יעלה בשנים הקרובות יותר מהשינוי במחירי הדירות.

על פי ההערכות, למעלה מ-2.3 מיליון איש גרים בשכירות, יותר מ-30% מהאוכלוסייה. המספרים הולכים ועולים משנה לשנה, כשמול הביקוש לדירות להשכרה, נמצאים המשקיעים. המשקיעים בדירות נהנו מתשואה טובה על הנכס (במיוחד בהינתן האלטרנטיבה - ריבית שקלית נמוכה ואפילו אפסית) לצד השבחה (עליית ערך הנכס). אלא שבהמשך להעלאת מס הרכישה (על דירות נוספות) והטלת מס על דירה שלישית, היקף המשקיעים יורד, וזה דווקא עלול ליצור היצע קטן יותר של דירות להשכרה, ולהביא לעליית מחירי שכר הדירה.

שכר דירה זה אולי הנתון החשוב ביותר לשוכרים, אבל זה לא העניין היחיד. צריך לדעת לחפש דירות, לבחור דירות, לדעת איזה חוזה מתאים ועוד. להלן שלבים ודגשים בשכירת דירה:

חיפוש דירה

קודם כל, תחליטו על תקציב שאתם מקצים לדמי השכירות החודשיים ועל מיקום אותו אתם מעדיפים, ולאחר מכן תתחילו לחפש את הדירה המתאימה. איך מחפשים? כיום קיימים כמובן לוחות באינטרנט בהם תוכלו למצוא שפע של הצעות. בנוסף, יש את ההצעות בלוחות העיתונים, על גבי לוחות בקמפוס, במקום העבודה, וגם על העצים בשדרה.

עוד אפיק מסודר הוא מתווכים מורשים, שיש להם גישה לדירות שלאו דווקא מפורסמות באמצעי הפרסום המקובלים. במקרה זה תידרשו (לא תמיד) לשלם עמלת תיווך שגובהה, בדרך כלל דמי שכירות לחודש פלוס מע"מ.

אתם תמיד יכולים גם ליזום ביקוש באמצעות פוסט בפייסבוק, על כך שאתם מחפשים דירה במקום מסוים, לשאול חברים, שכנים וקרובי משפחה.

בדק בית וסביבה

תבדקו כמה אופציות, אל "תקפצו" על הדירה הראשונה שראיתם. קחו אתכם מישהו נוסף, שלא יגור בדירה, שייתן חוות דעת אובייקטיבית. אתם יכולים גם להביא איש מקצוע. בקרו בדירה בשעות שונות של היום - דירה שקטה בערב יכולה להתגלות כרועשת בשעות היום. חפשו סימני רטיבות ועובש בקירות ובתקרה, חפשו סימני ריקבון בארונות המטבח, בדקו את סוגי המנעולים על הדלתות - דלת פלדלת בכניסה עדיפה; בקומות קרקע וראשונה, מומלץ שיהיו סורגים בחלונות.

ודאו שלחץ המים בכל הברזים תקין, שכל מפסקי החשמל פועלים, שהמזגן תקין. בררו אם המים בדירה מחוממים באמצעות דוד שמש, דוד חשמל או גז. דוד שמש מפחית משמעותית את העלויות. מומלץ לצלם את כל הליקויים הנראים לעין, שכן הצילומים גם מבטיחים שאם יתעורר בעתיד ויכוח בנוגע לפגם מהותי בנכס המושכר, כמו למשל חור בשיש במטבח - יהיו בידיכם הוכחות.

בכל מקרה, אם גיליתם ליקוי בדירה - חייבו בחוזה את המשכיר לתקנו לפני שאתם נכנסים אליה. אם יש לכם חיית מחמד, ודאו מראש, עוד לפני שהגעתם לשלב החוזה, שבעל הדירה מסכים לגידול בעלי חיים בדירה. בחוזה עצמו, ודאו שאין סעיף האוסר זאת. בררו מראש עם המשכירים את גובה התשלומים השוטפים הקבועים של הדירה - הארנונה, דמי ועד הבית ואחזקת הגז (אם בבניין מותקנת מערכת גז מרכזית). בדקו את דמי השכירות המקובלים בסביבה.

סביבה: סיירו ברחוב, האם יש מטרדי רעש בסביבה? בדקו את מצב החנייה באזור בשעות שונות של היום; האם יש תחבורה ציבורית באזור שמתאימה לצרכים שלכם? מה הקרבה של הדירה לסופרמרקט? אם הדירה מיועדת למשפחה, בדקו את גני הילדים ואת בתי הספר באזור. אל תהססו לבצע בדיקה של חדר האשפה - הוא מעיד על איכות השכנים, כך גם חדר המדרגות והלובי. נסו לדבר עם שכנים ולדלות מהם אינפורמציה לגבי חיי השכנות בבניין ואם הבניין מיועד לשיפוץ בקרוב (לרבות תמ"א 38).

בדק בעלי הבית

ודאו שמשכיר הדירה הוא אכן בעליה, או מיופה כוח מטעם הבעלים. את זה ניתן לבדוק באמצעות השוואת פרטי תעודת הזהות של המשכיר עם אלה המופיעים בחשבון הארנונה. ניתן לבדוק זאת גם על ידי נסח הטאבו של הדירה, המופיע באתר האינטרנט של דואר ישראל; הבדיקה כרוכה בתשלום סמלי של כמה עשרות שקלים. אם יש לדירה יותר מבעל בית אחד, צריך לוודא שתנאי ההשכרה מוסכמים על כולם.

בעלי בית "קשים" יכולים למרר לכם את תקופת השהייה בדירה השכורה. לא תמיד ניתן להימנע מכך, אבל ליתר ביטחון בקשו מהמשכירים את הטלפון של השוכרים הקודמים ובקשו חוות דעת על בעלי הבית. תשאלו אם הוא נוהג לבקר בדירה לעתים תכופות, ללא התראה מראש, גורר תיקונים דחופים וכד'. אם הבעלים יסרבו לתת לכם את הטלפון של השוכרים הקודמים, גם זו אינדיקציה לאופי שלהם. כמו כן, תנסו לבדוק אצל השכנים, אם בעל הדירה מחליף שוכרים בתדירות גבוהה.

חוזה השכרה

מצאתם את הדירה המתאימה? בקשו טיוטת חוזה, כדי לעבור עליה בפרוטרוט לפני שחותמים עליו. יש מקרים רבים בהם מבצע החוזה הוא עורך דין מטעם הבעלים, ואז אתם יכולים לבקש (בתקיפות) שלא לשלם שכר טרחה, או להביא עורך דין מטעמכם.

לפני החתימה על החוזה: חשוב שהדירה תהיה מבוטחת בביטוח מבנה, המכסה נזקים כגון הצפה או שריפה. בררו את אופן התשלום - אחת לחודש, מספר תשלומים לאורך השנה, או בתשלום אחד מראש לכל התקופה. לא פעם תוכלו לקבל הנחה על דמי השכירות, אם תשלמו שנה מראש .

ודאו שהדירה נקייה מחובות לעירייה, חברת החשמל, חברת הגז ותאגיד המים. בצעו יחד עם המשכירים קריאת מונה של חברת החשמל וקריאה של מד המים.

טיוטת החוזה בידכם? גם אם מדובר בחוזה שכירות סטנדרטי, מומלץ שגורם בעל ידע משפטי יקרא אותו.

אלו פרטים ייכללו בחוזה:

■ תאריך הכניסה לדירה, שהוא גם תחילת מועד חוזה השכירות.

■ תאריך היציאה מהדירה - מועד סיום החוזה.

■ סכום מדויק של גובה דמי השכירות, בשקלים או בדולרים. 

■ אם יש הצמדה של דמי השכירות למדד או לדולר, יש לציין זאת בחוזה.

■ מועד התשלום: מתי משולמים דמי השכירות. האופן שבו מבוצע התשלום - צ'קים, העברה בנקאית, או כסף מזומן. אם מסרתם צ'קים מראש לכל תקופת השכירות, הוסיפו לחוזה את מספרם הסידורי של הצ'קים, הסכום של כל אחד מהם ואת מועד פירעונם.

■ הגבילו את סחירות הצ'קים על ידי מחיקת המילה "לפקודת" והוספת המילים "למוטב בלבד" ועליהן "קרוס". כך תבטיחו שרק האדם שעבורו נרשמו הצ'קים יוכל להפקיד אותם בבנק. בקשו לציין בחוזה את האופציה להאריכו ובאילו תנאים.

■ קבעו סעיף בחוזה המציין את האפשרות לסיים את החוזה באמצעות מתן הודעה מראש - בקשו 90 יום.

■ התעקשו על סעיף המציין את אפשרותכם לעזוב את הדירה לפני תום מועד השכירות, בתנאי שתמצאו דיירים חלופיים באותם התנאים של החוזה המקורי.

■ שכירות משנה: אם אתם שוכרים את הדירה מאדם השוכר בעצמו את הדירה מבעל בית, ודאו שחוזה השכירות המקורי מתיר שכירות משנה. ציינו גם אתם בחוזה מול בעל הדירה את האפשרות להשכיר את הדירה בשכירות משנה (תלוי בהסכמתו, כמובן), ובמיוחד כשמדובר בדירה גדולה שמאפשרת לכם להשכיר חדר אחד בה לשוכר משנה, כדי להקטין את העלויות שלכם.

■ הוסיפו סעיף שאם בעלי הדירה רוצים למכור את הדירה אותה אתם שוכרים, שתקבלו על כך הודעה מראש ושתוכלו לסיים את חוזה השכירות במועד שנקבע.

■ ציינו בחוזה את כל הליקויים הקיימים בדירה (למשל, מרצפות שבורות, חור בקיר וכד') כדי להימנע מוויכוחים ותשלום סכומים מיותרים במועד סיום החוזה. תנסו להוסיף לסעיף הליקויים את המילים "כולל מום או בלאי נסתרים" - ליקויים שלא שמתם לב אליהם.

■ הפרה יסודית: בסוף כל סעיף בחוזה יש לציין אם הפרת סעיף זה היא בבחינת הפרה יסודית של החוזה. הפרה יסודית מתייחסת בדרך כלל לאי תשלום שכר הדירה - שיהיה רשום משך הפיגור, אי עמידה במועד העזיבה וכד'. הפרה יסודית גוררת קנסות (לרשום במדויק כמה) ועלולה לגרור ביטול החוזה. רצוי להכניס גם סעיפי הפרה יסודית שיפעלו לטובתכם כשוכרים, כמו עמידה בהתחייבות המשכיר לתקינות הנכס .

■ ודאו שקיים בחוזה סעיף הקובע, שכל העלויות הנוגעות לתיקון או הוצאה הקשורה לתשתית הדירה והבניין, פרט לתשלומים השוטפים, חלות על המשכירים. כלומר, אם דוד השמש הפסיק לפעול, על המשכיר לתקן אותו; אם בבניין מתוכננים שיפוצים, העלויות היחסיות חלות על בעל הדירה. קבעו לוח זמנים לביצוע התיקונים כדי להימנע מגרירת זמן על ידי המשכיר, וקבעו עם המשכיר האם אתם רשאים להזמין בעל מקצוע לתיקון הליקוי על חשבונו - גם את זה תוסיפו לחוזה.

■ אם יש בדירה פריטים המושכרים יחד עם הדירה (מקרר, מערכת ישיבה וכד'), יש לפרט אותם בחוזה ולחייב בו את המשכיר לתקן כל פריט שניזוק כתוצאה מבלאי טבעי (כלומר, לא כתוצאה מרשלנות השוכרים).

■ ביטחונות וערבויות: כדי להבטיח את דמי השכירות והתחייבותכם לאחזקת הדירה באופן סביר, ידרשו המשכירים מכם ביטחונות וערבים. המסמכים לגבי הביטחונות והערבים יצורפו לחוזה כנספחים. רוב המשכירים ידרשו מכם מספר ערבים ושטר חוב, אך יש אופציה לביטחונות נוספים.

קיימים מספר סוגי ביטחונות: ערבות בנקאית בגובה של החל ממספר חודשי שכירות, ועד שנה ויותר של דמי השכירות. ערבות בנקאית היא הבטוחה ביותר מבחינת המשכיר, והיא נהוגה יותר ויותר בעיקר באזורי ביקוש כמו תל אביב. מבחינת השוכר, זו האפשרות הפחות נוחה, משום שהיא כרוכה בעמלה והקצאת סכום כסף גדול לטובת הערבות; המשכיר יכול לממש אותה באופן מיידי וללא מתן הודעה מוקדמת. לכן, בחוזה הקפידו לפרט את הנסיבות שיובילו למימוש הערבות הבנקאית (לרוב, הפרת חוזה מצדכם) ולכך שהמשכירים יודיעו לכם מראש על הכוונה לממשה.

שטר חוב: שטר התחייבות כלפי בעלי הדירה, בדרך כלל בגובה מספר חודשי שכירות. בעלי הדירה יכולים להגיש את שטר החוב להוצאה לפועל ולממשו במקרה של הפרת החוזה מצדכם.

צ'ק ביטחון: צ'ק ביטחון הוא צ'ק רגיל עליו כתוב סכום הכסף המובטח למשכיר במקרה של הפרת חוזה, ללא תאריך, חתום בידיכם. צ'ק ביטחון נוסף מיועד בדרך כלל לתשלומי חובות לעירייה, לחברת החשמל וכד'. רוב משכירי הדירות דורשים לקבל צ'קים פתוחים (חתומים, אך לא כוללים סכום או תעריך פירעון) ולכן, הקפידו שעל כל צ'ק ביטחון שאתם משאירים בידי בעלי הדירה, יהיו כתובות המילים "צ'ק ביטחון". הקפידו שעל הצ'ק נכתב "למוטב בלבד" ושמשורטט עליו "קרוס ".

ערבים: תצטרכו להביא מספר ערבים מטעמכם (בדרך כלל בין אחד לשלושה), שגם הם חתומים על החוזה ועל התחייבויותיכם כשוכרים של הדירה.

ביטוח

הנוהג המקובל הוא שבעל הדירה מבטח את המבנה. אתם יכולים לבטח את התכולה וכדאי לרכוש גם פוליסת ביטוח צד ג', המכסה בין היתר מקרים בהם אורחים ומבקרים נפצעים במהלך שהותם בדירה. בנוסף, כדאי לכם להחליף את המנעולים לדלת הכניסה לפני שאתם נכנסים לבית, כדי להימנע מהפתעות.

דירות שותפים

סטודנטים וצעירים שוכרים במקרים רבים דירה עם שותפים. זה פתרון עם פחות פרטיות, אך כזה שחוסך משמעותית את עלות השכירות. רצוי שכל אחד מהשותפים יחתום על חוזה אישי מול בעלי הבית. כאשר שותפים חותמים על חוזה השכירות ביחד, מספיק שאחד מהם מפר את החוזה כדי שהחוזה יבוטל. כמו כן, כדאי להכין הסכם בין השותפים שמסכם מראש את חלוקת ההוצאות המשותפות והמשימות בתחזוקה השוטפת של הדירה. שימו לב: אם אתם סטודנטים, חיילים או נכים, תוכלו לקבל הנחה משמעותית בארנונה ברוב הערים.

עוזבים את הדירה - מה צריך לעשות?

כאשר אתם עוזבים את הדירה, דאגו לקבל מהמשכיר בחזרה את כל הביטחונות. עדיף שתוודאו שכל תשלומי דמי השכירות והתשלומים השוטפים שולמו ושלא נותרו חובות, גם אם זו בעיה של השוכר הבא או של בעלי הדירה, כדי להימנע מרדיפה שלהם אחריכם שיכולה להגיע גם לתביעות משפטיות.

דיור בליסינג

באוצר מקדמים תכנית דיור שתעזור לזוגות צעירים להתמודד עם מחירי הדירות הגבוהים. שר האוצר משה כחלון מציע את תכנית "דירה בליסינג" שלפיה המדינה תציע לשוכרים דירות כשבשלב מאוחר יותר הן יועברו לבעלותם של השוכרים. המודל הזה מקובל בשוק הרכב - "רכב בליסינג", ובאוצר בעצם רוצים לשכפל את ההצלחה בשוק הרכב לשוק הדירות, אבל כמובן שמדובר בשווקים שונים לחלוטין, כשצריך לזכור הבדל אחד משמעותי - ברכב, המעביד הוא זה שמממן (לרוב) את הרכב, בדירות המימון הוא עצמי.

מה זה בעצם דיור בליסינג? ליסינג משמעו השכרה, רק שלרוב מדובר בהשכרה לטווח ממושך, כאשר בסוף תקופת החוזה קיימת לשוכר אופציה לממש זכות לרכישת הנכס. למשכיר בליסינג כדאי כלכלית מכיוון שהוא מובטח לתקופה ממושכת - יש לו הכנסות בטוחות וקבועות לאורך כל תקופת הליסינג, ולשוכר בליסינג כדאי כי אז הוא מבטיח לעצמו נכס שהוא מעוניין בו לתקופה ארוכה, ולא רק זה אלא שבסוף התקופה הוא יכול לרכוש או לקבל את הנכס. השיטה הזו שנהוגה כאמור ברכבים ובציוד הפכה בעשור האחרון לפופולריות במיוחד.

על פי ההצעה, המדינה תמכור קרקעות בהנחה לחברות זרות, בעיקר אמריקניות, שייבנו דירות ברחבי הארץ. הבנייה תתבצע במהירות יחסית ותתבסס על שיטת ה"בנייה היבשה", ששונה מהשיטה הנהוגה בבניית דירות בארץ, ונחשבת לקצרה במיוחד (קצרה בלפחות שליש מהשיטה הנהוגה בארץ).

הדיירים ישלמו דמי שכירות חודשיים במשך 18 שנים, כשלאחר מכן הדירה תעבור לבעלותם.

מדריכים ומחשבונים באתר הון:

מחשבון שכר דירה

שכירות ארוכת טווח - האם כדאי?

■ המדריך נכתב בשיתוף מערכת אתר הון, מדריכים פיננסים. המידע והנתונים במאמר אינם מהווים המלצה לרכוש או למכור מניות, קרנות נאמנות וניירות ערך אחרים; וכן אינם תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים של כל אדם.