צפו: 3 נקודות קריטיות למחירי הדירות שעברו מתחת לרדאר

בשבוע שעבר פרסם בנק ישראל את הדוח השנתי לשנת 2017. בזמן שהדוח סוקר בהרחבה, הנה כמה נקודות חשובות שלא זכו לכותרות גדולות, אבל חשוב לציין אותן בהקשר של ענף הנדל"ן הישראלי.

נתחיל עם מחיר למשתכן. בדוח מציינים בבנק ישראל את התופעה במסגרתה לא מעט מזוכי מחיר למשתכן זכו בדירות המרוחקות ממקום מגוריהם ו"סביר להניח כי חלק מזוכים אלו לא יתגוררו באזורי הזכייה, וכי הדבר תקף במידה מסויימת גם לגבי זכאים שזכו בעיר אחרת מעיר מגוריהם אך באותו אזור", לפי הדוח. המשמעות היא שלא מעט מזוכי מחיר למשתכן מתכננים להיות למעשה משקיעים.

עכשיו, המצב הזה לא חדש, אבל מה שכן חדש הוא שבבנק ישראל מזהירים מפני התוצאות של המהלך. בדוח נכתב שהתופעה הזו עשויה להגדיל את היצע הדירות להשכרה בערים מסוימות, מעבר לביקוש הקיים, מה שישפיע על ירידה של שכר הדירה אל מתחת לציפיות הרוכשים.

למה זה חשוב? כי מי שרוכש דירה במחיר למשתכן, זו בהכרח הדירה היחידה שיש בבעלותו, והוא ישכור דירה אחרת במקום אחר. אם הנבואה של בנק ישראל תתגשם, יכולים זוכי מחיר למשתכן לקחת משכנתא על דירה מוזלת, עם חישוב על דמי שכירות שיכסו את המשכנתא, ואולי גם יממנו שכירות לדירה במרכז, אבל החישוב הזה יכול להתברר כטעות.

חשוב שכל הזכאים שזה המתווה בו הם בחרו, יעשו שיעורי בית לגבי האזור בו הם מתכננים לרכוש דירה כזו להשקעה, כדי לא להיקלע למצב בו דמי השכירות שהן בונים עליהם יצנחו ואולי, אם בבנק ישראל צודקים, הדירה חלילה עוד אפילו תעמוד ריקה.

עוד נקודה מעניינת שעולה מדוח בנק ישראל על הדיור מתייחסת לנתון שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ונוגע למספר הדירות שהקבלנים מחזיקים בהן וטרם נמכרו. מדובר בנתון שנמצא בעלייה בחודשים האחרונים ואפילו הכפיל עצמו מאז 2011. יש מי שטוען שמדובר בדירות שהקבלנים לא מצליחים למכור ולכן זהו סימן ראשון לירידה אפשרית במחירים. אבל, בבנק ישראל נותנים הסבר שונה לאותו הנתון בדיוק. בבנק ישראל מעריכים כי הסיבה לעלייה בנתון זה היא דווקא הקבלנים ששומרים לעצמם מלאי לא מכור - בגלל ציפיות להמשך עליית מחיר.

באותה הנשימה מזהירים בבנק ישראל מפני שינוי מגמה ומסבירים כי רמה כל-כך גבוה של דירות שאינן מכורות עשויה להתגלות כחרב פיפיות. "צבירת המלאי טומנת בחובה גם סיכונים ליזמים, שכן הביקוש מגיב לשינויים כלכליים הרבה יותר מהר מההיצע, ואם הביקוש ירד בהשוואה לצפי, הדבר עשוי להותיר בידיהם מלאי גבוה". במלים אחרות, מי שמחזיק דירות ולא מוכר אותן היום, יכול למצוא עצמו בהמשך הדרך עם דירות ששוות פחות - במקרה של ירידות מחירים.

ועוד הערה קטנה. בבנק ישראל התייחסו לא מעט לתוכנית מחיר למשתכן. הדוח כלל מספרים, סיכויי זכייה נמוכים ועוד כל מיני פרטים. אבל בשורה התחתונה קבעו בבנק ישראל כי "אמנם ניתן היה לצפות שהרוכשים לראשונה יפחיתו את מספר העסקאות בשוק החופשי וימתינו לזכות בדירה במסגרת מחיר למשתכן, אך תופעה כזו לא ניכרה עד כה בשוק הדיור". עוד קבעו בבנק ישראל שהתוכנית מעלה דווקא את הביקוש לדירות - ובלי היצע מתאים המחירים בשוק החופשי ימשיכו לעלות.

במשרד האוצר זעמו על הפרסום, וטענו ש"מוזר" שבנק ישראל מפרסם דוח שלם על הנושא בלי להתייעץ עם גורמי המקצוע.

זו אולי המסקנה החשובה ביותר. אם יש דוח שנכתב על התחום, ובמיוחד על תוכנית מחיר למשתכן שהיא תוכנית ממשלתית, כדאי שהגורמים השונים לכל הפחות ידברו זה עם זה כדי שהנתונים שמגיעים לציבור יהיו מדויקים. יכול להיות שהביקורת על מחיר למשתכן היא מוצדקת ונכונה, אבל גם יכול להיות שכדי להניע שינוי בענף הנדל"ן צריך קצת יותר משנה וחצי.