כחלון מראה סימנים ליציאה מהקופסה של "רק מחיר למשתכן"

נפל דבר בשיטת "מחיר למשתכן" של שר האוצר משה כחלון. מטה הדיור, בראשות אביגדור יצחקי, החליט, בפרויקט של 3,600 דירות במודיעין, להקצות 30% מהדירות למכירה בשוק החופשי ו-70% לזכאים. זהו שינוי יזום ומשמעותי מהמתכונת הרגילה בפרויקטים באזורי הביקוש, בניגוד לשיווק הרגיל בו כל הדירות מיועדות אך ורק לרוכשים במסגרת מחיר למשתכן.

לכחלון נדרש להגיע לשיווק של 34 אלף דירות לקבלנים במחיר למשתכן, מתוך הכרזות על שיווק של כ-70 אלף דירות (חלק מהמכרזים עדיין לא שווקו בפועל לקבלנים, או מעוכבים בגלל היעדר פיתוח, או שהמכרזים נכשלו), ו-10 אלפים זוגות שזכו בפועל בהגרלות - עד שיצא מהקופסה של "רק מחיר למשתכן". הפרויקט במודיעין מבשר על היתכנות להמשך המגמה.

משה כחלון בנה את הקאמבק הפוליטי שלו על התחייבות לפתור את משבר מחירי הדיור, ובתנאי שיקבל את כל הסמכויות (ארגז הכלים) לטפל במשבר. הקורא מוזמן לקרוא את "תוכנית החירום של מפלגת כולנו לפתרון משבר הדיור בישראל" שהופצה לקראת הבחירות לכנסת, ולעיין בדברים שאמר כחלון באירועים פומביים במהלך מערכת הבחירות, ותתגלה לו עובדה מוזרה: אי אפשר למצוא שם את המילים "מחיר למשתכן".

בענין הסמכויות כחלון ניצח, ומיד כשהתמנה לשר אוצר ב-14.5.15 הוא בנה מונופול בתוך מונופול בתוך מונופול: מעולם לא היה מצב שבו השר הממונה על הדיור מחזיק בידיו את השליטה במלאי הקרקעות של מונופול הקרקעות הידוע בשם רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), במערכת התכנון, במנגנון השיווק ובמערכת המיסוי.

ובכל העוצמה הזו נעשה שימוש כדי לקדם תוכנית אחת ויחידה של שיווק קרקעות מוזלות לרוכשי דירות, התוכנית המונופוליסטית מחיר למשתכן, המוגדרת כחברתית אבל אין בה קריטריונים סוציו-אקונומיים למעט המגבלה של היעדר דירה ב-6 השנים האחרונות, תוכנית המופנית באופן כמעט בלעדי לזוגות צעירים חסרי דירה (שיש להם אופק רחוק של מערכות בחירות פוליטיות).

"צריך לפרק אותם"

להלן מספר כותרות שנאספו באופן מקרי מתקופת מסע הבחירות של כחלון:

"ממשלת ישראל אשמה במשבר הדיור ולא רוצה לפתור אותו. יש פתרונות והם ידועים. כל עוד לא נפרק את מונופול מינהל מקרקעי ישראל לא ייפתר משבר הדיור. הם יכולים לעשות מע"מ 0, מחיר מטרה ומה שהם רוצים, בלי טיפול כולל בבעיה - זה לא יעזור. הכוח של המינהל לשחק עם המחירים של הקרקעות זאת הטרגדיה של מדינת ישראל".

"אני הולך לפרק את מינהל מקרקעי ישראל. הם מונופול וצריך לפרק אותם. מינהל מקרקעי ישראל שולט ב-94% מהקרקעות בישראל, חוץ מאצלנו רק בקובה ובקוריאה זה ככה. צריך לעשות שיווקים אגרסיביים בלי לפחד. יש לנו תוכנית מסודרת לגבי פירוק מינהל מקרקעי ישראל. אני אדרוש שכל משרד שאעמוד בראשו, שהמינהל יהיה בסמכויות שלו כדי שאני אהיה האשם אם הוא לא יפורק".

אנחנו נפרק את רשות מקרקעי ישראל ונעביר קרקעות לרשויות מקומיות וליזמים. ונגביל החזקות ונמנע ריכוזיות, לא נאפשר החזקות של מעל אחוזים מסוימים לגופים בודדים. ניצור תחרות אמיתית בקרקעות. אנחנו נפרק את העניין הזה של הספסור ושל הספקולציה בקרקע".

פרק ג' ב"תוכנית החירום של כולנו לפתרון משבר הדיור", נושא את הכותרת: "פירוק מונופול רשות מקרקעי ישראל בבעלות, שיווק, ניהול, תכנון, ייזום ופיתוח הקרקע". בפרק זה דובר על "הרחבת והגמשת ההיצע והקטנת הריכוזיות", בין השאר על ידי: מכירת קרקעות בפטור ממכרז לרשויות המקומיות, שיתחייבו לכמות דירות, תמהיל דירות ולוח זמנים לסיום; יהיו מכרזים לקרקע לא מתוכננת לרשויות מקומיות וליזמים; מסירת ניהול קרקעות רשות הפיתוח (11% מקרקעות המדינה) לידי גופים פרטיים, ועוד הצעות שונות.

הקץ לגיוון השיווקים

כל ההתחייבויות הללו של תקופת הבחירות היו כאילו לא נאמרו. כחלון ארגן את "ארגז הכלים" במשרד האוצר, הקים את מטה הדיור בראשות יצחקי, ודבק באופן בלעדי במחיר למשתכן. בפרויקטים בפריפריה אמנם ניתנו הקלות במספר הדירות ל"בני מקום", אבל באופן כללי לא נמסרו קרקעות נוספות לרשויות המקומיות, וגם לא נוצרה מערכת תמריצים אפקטיבית לגיוס ראשי הערים למאמצי פיתוח קרקעות עירוניות, מעבר לסמכות שקיימת בידיהם בין כה וכה של "תוספת שבס" למספר הדירות.

כעובדה, לא שווקו פרויקטים של קרקע בלתי מתוכננת ליזמים; כמעט כל הקרקעות המתוכננות ברמ"י ובמינהל התכנון הוקצו למחיר למשתכן; רק פירורים נמסרו לחברה הממשלתית "דירה להשכיר", לפרויקטים הכל כך חיוניים של דיור להשכרה לטווח ארוך, אבל מה פתאום לתת למנכ"ל "דירה להשכיר" עוזי לוי קרקע מתוכננת שקל לשווק אותה אם אפשר לשעבד אותה למחיר למשתכן?; רמ"י כמובן לא פורקה אלא התחזקה עוד יותר כמונופול מקרקעין.

אירוע שמייצג יותר מכל את הגישה של "רק מחיר למשתכן" קשור לקרן הקיימת. במסגרת המריבה של קק"ל עם הממשלה הקודמת, הכריזה הקרן על הקמת מערך שיווק עצמאי של קרקעותיה, במסגרת ה"איומים" להיפרדות מרמ"י כמשווקת קרקעות קק"ל. אבי גבאי, דווקא האיש של כחלון, הרגיע את הרוחות והגיע להסכם עם קק"ל לפיו הקרן תעביר למדינה 1.2 מיליארד שקל ותפתח 5 מתחמים ותשווק אותם. הנה לכם בדל של מימוש הכרזות כחלון על מגמת ביזור השיווקים, כפי שעלה מהכרזותיו. קק"ל קידמה תוכנית בנתניה ל-800 דירות, אבל רמ" לקחה מקק"ל את התוכנית לטובת מחיר למשתכן, וזה נראה כמו קץ הסיכויים לגיוון השיווקים.

אתמול (ג'), שנתיים אחרי שכחלון נכנס לתפקיד, נולד שינוי לטובה גם בתחום זה, כאשר שר השיכון יואב גלנט הודיע על תוכנית "תכנן ובנה" בחריש, ל-1,200 יחידות דיור. היזם יתכנן ויבנה שכונה שלמה, כולל מבני הציבור, בשיטת מחיר למשתכן, ו-20% מהדירות מיועדות לשוק החופשי.

השפעה על המדד

יש כמה צדדים חיוביים להמשך המגמה של הקצאת 30% מהדירות במחיר למשתכן לשיווק במחירי שוק למי שאינם זכאים: הצורך לשווק ללקוחות פרטיים המשלמים במיטב כספם, יגרום לקבלנים לשפר את איכות הבנייה; יהיה גיוון בתמהיל האוכלוסייה בפרויקטים; ייווצר היצע דירות חדשות למשפרי דיור (וגם למשנמכי דיור), שכיום יכולים לרכוש דירות רק בשוק יד שנייה או במספר מוגבל של דירות חדשות על קרקעות פרטיות; יש סיכוי שמחירים נוחים של הדירות בשוק החופשי ישפיעו על מחירי הדירות באותו אזור, והרי זו המטרה הגדולה של מחיר למשתכן (אפשר יהיה להשתמש במחירי דירות אלה במסגרת הוויכוח על אופן קביעת מדד מחירי הדיור).

בנוסף, אופציית הרכישה של חלק מהדירות במחירי שוק יכולה לספק לכחלון דרגש קטן לרדת ממיסוי דירה שלישית. המס מבוסס על אינוס בעלי דירות למכור אותן, מה שעלול להוציא אותן ממאגר הדירות המושכרות, ובכך עלול להיגרם כמובן לחץ נוסף בשוק השכירות. זהו אותו שוק שבו אמורה לטפל החברה הממשלתית "דירה להשכיר", שכחלון הותיר לה פירורי קרקעות - כי הכל הרי מוקדש בינתיים למחיר למשתכן.