יחידה שלישית בכל נחלה במושב? לא כל-כך מהר

בנובמבר 2015 החליטה המועצה הארצית לתכנון ובנייה על תיקון שהוגדר דרמטי (ב' 1) בתוכנית המתאר הארצית, תמ"א 35, ולפיו בכל נחלה במדינת ישראל תתאפשר בנייה של יחידה שלישית במתחם המגורים (2.5 דונם). זאת, בלי שתתחייב הכנת תוכנית כוללת ליישוב, ובלי שתיספר במניין יחידות הדיור ביישוב. באזורי הביקוש, בכללם מחוז מרכז, חיפה וירושלים תותר תוספת יחידת דיור שלישית בכל הנחלות במושב, וזו כן תיגרע ממניין יחידות הדיור הקבוע ליישוב. לפי ההחלטה, בעל הנחלה יוכל למכור את היחידה הנוספת במחיר השוק, ובמרכז הארץ תתאפשר בניית יחידה שלישית תמורת תשלום של 33% מערך הקרקע למדינה.

שנה וחצי חלפו, ובמסגרת קורס מתכננים במגזר הכפרי שנערך לאחרונה בטכניון, ערכו האדריכל יוסף טל, עורך דין גד שטילמן ושלום בוינגין מחקר שבדק את "ההשלכות של תוספת יחידה שלישית בנחלה על תהליכי התכנון של המושב". בשורה התחתונה, מי שחשב שהתיקון ייצר במהירות פתרונות דיור זמינים - הכותרות בנובמבר 2015 דיברו על 33 אלף יח"ד במושבים ועוד כ-3,000 יח"ד בקיבוצים - התבדה. המסקנה העיקרית של המחקר מצביעה על פער גדול מדי בציפיות ובדרישות בין כל הגופים האחראיים על מימוש התוכנית. מתברר, לא ממש במפתיע, כי למושבים, לשכות התכנון, המועצות האזוריות ורשות מקרקעי ישראל יש ציפיות שונות מתהליך יישום ההחלטה, וגם בתוך כל אחד מהגופים הללו הדעות לא אחידות על דרך היישום.

20 שנה ל"ועדת רונן"

בדיוק לפני 20 שנה, ב-7 באפריל 1997, הגישה "ועדת רונן" את המלצותיה לשר התשתיות אריאל שרון, שדיברו בין היתר על ציפוף המגורים במגזר החקלאי. לפי החלטת מועצת מקרקעי ישראל שהתקבלה כבר לפני עשור (2007), יכול כל בעל נחלה להוון את חלקת מגוריו ולהשתחרר מכבלי רמ"י. ההיוון הסיר את המגבלה לגבי מספר הבתים המותרים לבנייה, ואפשר כביכול את פיצולם מחלקת המגורים ליחידות דיור עצמאיות.

אלא שהגדלת מספר יחידות המגורים מחייבת תב"ע (תוכנית בניין עיר) המסדירה את הבנייה. לכן, ברוב המושבים התוכנית החדשה נתקלה בתקרת המכסה הקבועה בלוח 2 של תמ"א 35, הקובעת את המספר המקסימלי של יחידות דיור המותרות בכל מושב בארץ. מכאן נולד הצורך לתיקון הדרמטי בתמ"א, שאומץ כאמור בנובמבר 2015.

מאחר שתוספת היחידה השלישית בנחלות אמורה להגדיל את מספר התושבים במועצות האזוריות בכ-25%, בדקו עורכי המחקר מהי יכולת המועצות להתמודד עם הגדלת מתן השירותים המוניציפליים בעקבות הצפי לתוספת התושבים. 88% מבעלי התפקידים התכנוניים בוועדות התכנון ובמועצות האזוריות סבורים שאין למועצות האזוריות בעיה להתמודד עם תוספת האוכלוסייה שתיווצר מהוספת הבית השלישי.

עורכי המחקר מדגישים שמדובר בתוצאה הגיונית, בהתחשב בכך שבמרכז הארץ הבית השלישי כבר קיים בחלק גדול מהנחלות באופן בלתי חוקי, והתיקון בא רק לאפשר את "הכשר" קיומו, בעוד שבאזורי הפריפריה התיקון לא יביא באופן מיידי להקמת היחידה השלישית, אלא היא תתממש בהדרגה לאורך 10-20 שנה.

אם אין בעיה של שירותים מוניציפליים, למה בכל זאת דברים לא קורים? המחקר בדק האם ניתן לתת היתרי בנייה לבית השלישי, על פי תיקון 1 ב' לתמ"א 35, באופן מיידי.

בזמן שהחקלאים ובעלי הנחלות הבינו שהם יוכלו לבנות או להסדיר את היחידה השלישית מיד עם אישור התיקון, הם התעלמו מכך שבנוסח התיקון נכתב במפורש כי "לא תידרש תוכנית כוללת ליישוב - אלא אם יקבע מוסד תכנון אחרת". וכפי שמציינים כותבי המחקר, "תוספת המילים 'אלא אם יקבע מוסד תכנון אחרת' יצרה כאוס ואנדרלמוסיה תכנונית וחוסר בהירות מהותית ביישום ההחלטה".

בהיעדר זכויות בנייה לבית שלישי בתקנונים של תוכניות המתאר, ברוב היישובים לא ניתן, מבחינה מעשית, לתת היתרי בנייה לבית השלישי על אף שלכאורה תיקון 1 ב' מאשר זאת. התיקון אינו מגדיר את שטחה של היחידה שלישית, ואת יתר הפרטים הנדרשים למתן ההיתר כגון גובה הבית, קווי בניין, שטחי שירות, מרתפים וכו'.

לדעת מוסדות התכנון, יש צורך בתב"ע חדשה על מנת ליישם את הוספתו של הבית השלישי בנחלה.

"המסקנה המתחייבת היא שללא תב"ע חדשה לא ניתן יהיה אפילו להגיש בקשה לבניית הבית השלישי לא כל שכן לקבל היתר", נכתב במחקר.

זאת ועוד, בעבודת המחקר הועלתה השאלה: האם ואיזה סוג תוכנית תיתן מענה לדרישות התמ"א. נמצא ש-90% ממהנדסי הוועדות סבורים שניתן להסדיר את מתן ההיתרים לבית השלישי בתוכנית מועצתית. עורכי המחקר שאלו את מהנדסי הוועדות וראשי המועצות האזוריות האם לדעתם יש צורך, בנוסף לתוכנית המועצה, גם בתוכנית כוללת לכל ישוב וישוב. בעוד 90% מראש המועצות וסגניהם משוכנעים שאין צורך בתוכנית לכל יישוב, לדעת 40% ממהנדסי הוועדות והמתכננים יש צורך בתוכניות כאלו.

"לאור ניתוח פרוטוקולים מישיבות המועצה הארצית ושיחות עם מתכנני מחוזות התברר כי כמחצית ממוסדות התכנון יחייבו "תכנית בינוי" לכל חלקה א', כתנאי למתן היתר בנייה לבית השלישי.

בנוסף, ברור כי בטווח הארוך יפוצלו מתוך חלקות המגורים בתי מגורים. שכן, המציאות המשפחתית מחייבת חלוקה של זכויות הקניין בין בני המשפחה. בעיקר נוכח עליית שווי המקרקעין וחוסר היכולת הכלכלית של ילד אחד ("הבן הממשיך בנחלה") לפצות את אחיו בגין חלקם בירושת ההורים.

המחקר בדק מהי הדרך הנכונה והראויה שבה יש לנהוג, מבחינה תכנונית, כדי לפצל מגרשים מתוך חלקת המגורים. השאלה שהועמדה בפני הנחקרים בעניין היתה: האם יש צורך בתב"ע נקודתית לצורך פיצול מגרש מנחלה. השונות בתשובות היתה אדירה. רוב מוחלט של מהנדסי רשויות מקומיות, ראשי מועצות ובעלי תפקידים ברשות מקרקעי ישראל רואים צורך בהגדרת המגרש לפיצול דרך תב"ע נקודתית. ומנגד, מתכנני המחוזות וגם המתכננים הפרטיים חושבים שאין צורך בתב"ע נקודתית וניתן לעשות זאת אחרת.

 האם יש צורך בתב"ע נקודתית לצורך פיצול מגרש נחלה?