אנגליה וכל היתר: ההשקעה בנדל"ן מסחרי באירופה נפלה

האם יבשת אירופה נכנסת גם לקיפאון נדל"ני? ירידה בהיקף השקעות הנדל"ן בשתי המעצמות הגדולות של אירופה, אנגליה וגרמניה, מדינות האחראיות ליותר ממחצית מפעילות ההשקעה ביבשת, גרמה אשתקד לירידה שנתית של כ-15% בהשקעות נדל"ן, שהסתכמו בכ-207 מיליארד אירו בכל אירופה.

עם זאת, מומחי חברת הייעוץ סאבילס (שגם מתפרנסים מהתחום, יש להדגיש) סבורים שלא מדובר בשינוי מגמה. לדבריהם, אין בירידה כדי להעיד על נסיגה בנכונות ההשקעה ביבשת, או לחילופין לנסיגה ב"חשק" של המשקיעים הלוקאליים והגלובאליים להשקיע בבטון, שכן ברוב המדינות נרשמה לכל הפחות סטביליות בהיקף ההשקעות.

הפרשנות לדעיכה נובעת לדעתם משיעורי תשואה נמוכים על נכסי הפריים, לצד מחסור בנכסים דומים, שהובילה לכך שהמשקיעים מחפשים אלטרנטיבות נדל"ניות אטרקטיביות יותר בשווקים חלופיים, ובאופן טבעי פועלים בזהירות בחלופות שאינם מכירים היטב. לראיה, ביתר מחוזות היבשת נרשמה דווקא עלייה מסוימת בהיקף ההשקעות, שמיתנה במעט את המספרים לעומת השנה המקבילה, 2015, השיאנית של העשור האחרון.

45% למשרדים

באשר לחלוקת ההשקעות בין הסקטורים, תחום המשרדים שמר על מעמדו כמגזר ההשקעה המועדף, אשר מיגנט אליו 45.4% מכלל הכספים בתחום המניבים, לעומת ירידה של כ-10% בשיעור ההשקעה בנדל"ן הקמעונאי בהשוואה ל-2015. ההשקעה בנדל"ן התעשייתי, המייצר תשואה עודפת על פני האלטרנטיבות המסורתיות (מה שמעיד כמובן גם על הסיכון בתחום), גדלה באופן מהותי לכדי 10.8% מסך ההשקעה הכוללת. במקביל, נרשמה עלייה בדרישה למרכזים לוגיסטיים, במיוחד כאלו המותאמים לאכלוס סחורה לטווח קצר כדרישת המסחר המקוון, וסביר כי מגמה זו תלך ותתעצם בשנים הקרובות.

חלקן של ההשקעות האלטרנטיביות יותר, דוגמת השקעה במעונות סטודנטים, דיור מוגן ודומיהן עלתה ברוב המדינות, אך מאחר שנרשמה ירידה מהותית בהיקפן באנגליה, ספינת הדגל האירופית של השקעות אלו, הרי שהסך היבשתי הכולל ירד. מאפייני תחומים אלו, המצריכים התמחות תפעולית, מקנים תשואה העודפת על פני השקעה בנכסים מסורתיים. לאור העובדה שמדובר על מגזרים המייצרים תזרים מזומנים יציב וקבוע לאורך זמן, סביר כי המשקיעים הגלובאליים ימשיכו להיכנס לתחומים אלו בהדרגתיות, בחיפוש אחר תשואה שוטפת עודפת בהשוואה למגזרים הקלאסיים בהם התשואה נמוכה יותר.

הירידה בהיקף ההשקעות בחצי האי הבריטי היא האשם המרכזי לירידה בכלל ההשקעות הגלובליות (השקעות של משקיעים מחוץ לארצם), שצנחו ל-95 מיליארד אירו, והיוו 46% מכלל ההשקעות במגזר, לעומת 120 מיליארד אירו בשנת 2015 - ירידה של 20%.

אף שהמומחים מתעקשים כאמור שאין דעיכה בתחום, העובדה שמספרן של המגה-עסקאות, קרי אלו העולות על סך של 100 מיליון אירו לעסקה, ירד בשנה שעברה באופן משמעותי, מרמז אולי על ההיפך, לפחות באשר להשקעה בנכסים מסורתיים שעקומת התשואה שלהן נמצאת בסוף הסייקל היורד.

למרות זאת, היעדר נכסי פריים ראויים להשקעה ביבשת גורם למומחים להעריך כי אותו סייקל טרם הגיע לקצה, וימשיך דרכו מטה, לפחות בשנה הנוכחית. זאת, על אף אי הוודאות הכלכלית בשווקים ולמרות תוצאות הבחירות בארה"ב והבחירות הממשמשות ובאות בחלק ניכר מהמדינות החשובות של היבשת.

שיאים בצרפת, הולנד ואיטליה

אנגליה ירידה של 28% בהיקף ההשקעה, לצד עלייה זוחלת בשיעורי התשואה ברוב מגזרי הנדל"ן, אפיינה את הממלכה. החשש מהברקזיט, שהופך כעת לאיום ממשי, מעניק הסבר ישיר וברור לדעיכה. עם זאת, ישנן סיבות נוספות לירידה ובמיוחד שינוי בטעם המשקיעים. התשואה הנמוכה בשוק גוררת רבים מהם להעדיף להיכנס לפוזיציה בנכסים המבטיחים תזרים מזומנים קבוע ויציב על פני השקעה בנכסי פריים, אשר חלק גדול משוויים טמון בפוטנציאל עליית הערך, שכאמור קטן ביחס ישיר לירידת התשואה. התחזית היא לסטגנציה בהיקף ההשקעות במדינה וכן בבירתה לונדון, שהיא גם בירת הנדל"ן האירופי. במקביל תירשם עלייה זוחלת בתשואות בנכסי הקמעונאות. עם זאת, המשך פיחות במטבע המקומי, ההופך את הנדל"ן הבריטי לזול יותר בעבור משקיעים אמריקאים, עשוי לגרום לתחזית זו להתבדות.

גרמניה החל משנת 2010 נרשם קצב גידול מהיר בהיקף ההשקעות המסחריות במדינה, אך שנת 2016 סימנה היפוך מגמה שצפוי להימשך בשנה הנוכחית. הירידה בהשקעות תתרחש בעיקר בשל מימושים צפויים בקרב משקיעים מקומיים, הידועים בשמרנותם, בשעה שהתשואה הנוכחית בשוק מהווה עבורם טריגר נוח ליציאה מהשוק. עם זאת, התחזית הבהירה לכלכלה החזקה באירופה, הצפי להמשך הרחבה מוניטארית ומשטר הריבית האפסית, והיעדר מלאי חדש, עשויים לגרום להמשך ירידה זוחלת בתשואה, בעיקר בשל כניסה של משקיעים גלובליים אשר בעבורם גרמניה מהווה השקעה בטוחה.

צרפת אף ששנת 2015 נחשבה לשנת שיא בהשקעות נדל"ן ביבשת, בצרפת הצליחה שנת 2016 להתעלות על קודמתה. בניגוד למדינות אחרות, שם חיפשו המשקיעים השקעות אלטרנטיביות לתשואה עודפת, בצרפת כנראה מעדיפים ללכת על בטוח והמשקיעים התמקדו בנכסי הפריים והתשואות הלכו וקטנו. עד כדי כך, שמשרדים באזורי ביקוש בפריז תומחרו לפי שיעור תשואה של 3%, הנחשב חריג, ויש שיגדירוהו כבועתי. למרות התשואות החריגות, המומחים מהמרים כי הן ישמרו גם בשנה הנוכחית, לצד ירידה זניחה בהיקף ההשקעות הכולל. יחד עם זאת, הבחירות הקרובות בצרפת יכריעו כנראה האם השנה החולפת היוותה סוג של סמן ימני, שכן הפתעה בתוצאות עלולה לגרום למשקיעים, בעיקר הגלובאליים, לנדוד לשווקים אחרים.

איטליה למרות שמדובר באחת מהמדינות המרכזיות ביבשת, עדיין היקפי ההשקעה באיטליה נמוכים משמעותית ביחס לגודלה לעומת המדינות המובילות, בעיקר לאור המצב הכלכלי המאתגר השורר בארץ המגף בשנים האחרונות. למרות הקשיים, בשנת 2016 המשקיע המקומי והגלובאלי הבינו כנראה שתחזיות האיוב באשר למדינה כנראה שהיו מוגזמות, אחרת קשה יהיה להסביר את הנסיקה בשיעור השקעות הנדל"ן, בשנה זו שהוכתרה כמצטיינת העשור. המומחים חוזים כי כל עוד ירשם שיפור במצבה הכלכלי, וכל עוד המרווחים (בין התשואה לריבית) יהיו גבוהים יותר מאשר בשלוש המדינות המובילות, שיעורי התשואה במגזרי הקמעונאות והמשרדים ימשיכו לרדת, והיקף ההשקעות בשנה הנוכחית יישמר.

הולנד עוד מדינה שרשמה שיא בהיקפי ההשקעה בנדל"ן המקומי. עליה בשיעורי תפוסת המשרדים, שנבעה בחלקה מהמרת שטחי משרדים למגורים, לצד נהירה של משקיעים גלובאליים, היוו את הגורמים המרכזיים לעלייה במחירי הנכסים וירידת התשואות. השיפור בכלכלה המקומית העלה את בטחון המשקיעים לבחון אף השקעה בנכסים מסוכנים מעט יותר כדוגמת מלונאות ומגורי סטודנטים. התחזיות ממשיכות להיות אופטימיות, אך יחד עם זאת, למרות הצפי להמשך ירידה זוחלת בתשואות, היקף ההשקעות צפוי מעט לדעוך ולא להדביק את ההיקפים אליו הגיע בשנת 2016.

נורבגיה אף שנרשמה ירידה בהיקף ההשקעות, ביחס לשנים האחרונות היתה 2016 רוויה בעסקאות. התשואות בבירה אוסלו המשיכו להתכווץ, והפער אל מול תשואות של נכסים מקבילים בערים אחרות במדינה גבוה באופן בולט בהשוואה לנתונים דומים במדינות אחרות ביבשת. כעת עולה השאלה האם הפער נובע מתמחור יתר של הנכסים בבירה או לחילופין בתמחור בדיסקאונט בשאר הערים. התחזיות מורות על סטגנציה הן בשיעורי התשואה הממוצעים והן בהיקף ההשקעות הכולל בשנת 2017.

 השקעות באירופה. תשואות נדלן מניב