טדי שגיא מנסה להוציא את מרקט טק מהשוק בכחצי מיליארד דולר

אחרי פחות משנתיים וחצי, טדי שגיא החליט שפעילות "קמדן מרקט" - שוק הקניות הפופולרי בלונדון - אינה מתקבלת ממש בברכה בשוק ההון הבריטי, ועדיף שהשוק יחזור להיות חברה פרטית שתוצאות פעילותה רחוקות מעיני הציבור. מרקט טק (Market Tech), מפעילת נכסי השוק שנסחרת בבורסה הראשית של לונדון, הודיעה בסוף השבוע האחרון כי שגיא, שמחזיק ב-71% מהונה, יבצע הצעת רכש ליתר המניות שאינן ברשותו, 29%, וכפועל יוצא תימחק מניית מרקט טק מהמסחר (סימול - MKT LN).

שגיא ירכוש את מניות המיעוט דרך חברה פרטית שבבעלותו, LabTech, ולפי 188 פני במזומן למניית מרקט טק, כלומר פרמיה של 30% על מחיר המניה בשוק (145 פני) ומחיר המשקף שווי שוק לחברה של 1.1 מיליארד דולר. זה אומר ששגיא ישקיע 332 מיליון דולר ברכישת מניות המיעוט, וכן 115 מיליון דולר ברכישת אג"ח להמרה שהונפקו על ידי החברה. במילים אחרות, כמעט 450 מיליון דולר, חצי מיליארד דולר, כדי להמשיך לנהל את "קמדן מרקט" הרחק מעינו הביקורתית של ציבור המשקיעים.

"הדירקטורים העצמאיים במרקט טק הסכימו להצעת הרכש על רקע הפוטנציאל של עסקי החברה, כשבמקביל הם שקלו את ההשפעה על מחיר המניה שיש לאי-הוודאות בשוקי ההון והדירוג שמקבלות חברות נדל"ן בריטיות שמשקיעות הרבה בפיתוח ארוך טווח", ציין בהודעת החברה יו"ר מרקט טק.

שגיא, נזכיר, רכש את רוב נכסי "קמדן מרקט" לפני שלוש שנים תמורת 400 מיליון ליש"ט (מעל חצי מיליארד דולר). בהמשך, רכש חלקים נוספים ממתחמי השוק ולמעשה השתלט עליו. קמדן מרקט, למי ששכח, הוא שוק הקניות הפופולרי ביותר בלונדון, ומוקד משיכה תיירותי שני אולי רק לארמון המלוכה הבריטי ו/או הביג בן. מדי שנה פוקדים אותו 40 מיליון איש. LabTech היא החברה דרכה מחזיק שגיא בשליטה במרקט טק; וכן במתחם "הולבורן לינקס" (Holborn Links) שבמרכז לונדון אותו רכש לפני כחצי שנה תמורת 300 מיליון ליש"ט (366 מיליון דולר באותה עת).

די מהר אחרי רכישת "קמדן מרקט", עשה שגיא את מה שדי אופייני לו: הנפיק את פעילות השוק כחברה שנקראת כאמור, מרקט טק במטרה להציף ערך לעצמו ולאפשר לחברה לגייס הון מהציבור כדי לממן השקעות כבדות שתכננה לעשות. ההנפקה הראשונה, בדצמבר 2014, בוצעה לפי מחיר למניה של 200 פני, והחברה גייסה לקופתה 156 מיליון דולר. בהמשך, ביצעה החברה הנפקת אג"ח להמרה שבמסגרתה גייסה 174 מיליון דולר והנפקת מניות שנייה ביולי 2015 שבמסגרתה גייסה 311 מיליון דולר לפי מחיר של 223 פני למניה.

במילים אחרות, הצעת הרכש מתבצעת בפרמיה גבוהה משמעותית על מחיר השוק, אך עדיין מדובר במחיר הנמוך ב-6% מהמחיר לפיו בוצעה ההנפקה הראשונה, וב-16% מהמחיר לפיו בוצעה ההנפקה המשנית - שהייתה כאמור כפולה בהיקפה מהראשונה. מניית מרקט טק, חשוב לציין, החזיקה מעמד לזמן קצר מעל מחיר ההנפקה הראשונה (שיא של 277 פני במאי 2015), אך לרוכשי המניות בהנפקה השנייה היה פחות מזל: די מהר נפלה המניה מתחת למחיר ההנפקה, עד שכאמור שיקפה הפסד של 16% לאותם רוכשים בשקלול הפרמיה מהצעת המכר.

לזכותו של שגיא ייאמר שהן בהנפקת האג"ח והן בהנפקת המניות השנייה, לקח המיליארד הצעיר חלק ורכש בעצמו אג"ח ומניות כדי לשדר לשוק אמון בעתידן. במבחן הזמן הקצר שעבר מאז, זה לא ממש עזר לו.

קונה בזול, ימכור ביוקר?

שגיא הוא שם נרדף להצלחה, אבל כל יזם נכשל מתישהו. מרקט טק היא בעיקרה חברת נדל"ן שנדרשת להשקעות ענק ארוכות טווח כדי להציף ערך לבעליה, ולכן מוקדם לקבוע אם היא הצלחה או כישלון. מה שכן אפשר להגדיר ככישלון הוא הנפקת החברה. תשואה שלילית של 16% לרוכשי המניות בהנפקה השנייה היא כישלון ששגיא היה מעדיף למחוק מהרזומה שלו. שגיא מיהר להנפיק את הפעילות של "קמדן מרקט". מיהר מדי.

השוק הכיר את "קמדן מרקט" ואת דוכניו הססגוניים, אך לא הבין את החברה שהונפקה: שילוב של חברת נדל"ן מסורתית שמתבססת על דמי שכירות שהיא גובה מבעלי החנויות; פעילות מסחר אלקטרוני בתחילת דרכה; פעילות של חללי עבודה משותפים ואפילו נדל"ן למגורים בהתהוות.

מורכב ושונה מרוב חברות הנדל"ן ששוק ההון הבריטי רגיל אליהן, וכשמשהו לא ברור - יש לו פחות קונים.

חושש מכישלון

אם יש משהו שמלחיץ את שגיא זה כישלון. המיליארדר הצעיר יעשה כנראה הכול כדי שהמילה כישלון לא תהיה חלק מהרזומה שלו. זה מה שבין היתר מניע אותו קדימה, וכנראה זה שיוביל את מהלכיו מעתה והלאה בכל הקשור ל"קמדן מרקט".

רכישת נכסי השוק היא השקעת הנדל"ן הכי גדולה של שגיא - יריית פתיחה להמשך השקעות שלו בבירה הבריטית ובשאר בירות אירופיות. שגיא לא ייתן להחלטה השגויה שלו להנפיק את מרקט טק (שגויה בדיעבד כמובן), לשבש לו את התוכניות להפוך לאיל נדל"ן אירופי. וזה אומר כנראה שמרקט טק, בצורתה הנוכחית או בצורה אחרת, תחזור להיות ציבורית. שגיא כנראה ינפיק אותה שוב אחרי שהמודל העסקי שלה יהיה קצת יותר נהיר, ולא נופתע אם החברה המונפקת תהיה LabTech, זו שכוללת את נכסי "הולבורן לינקס". קונה בזול, ימכור ביוקר? במקרה של שגיא זה ריאלי.

פלייטק מימנה

שגיא, כאמור, משקיע כחצי מיליארד דולר כדי למחוק את מרקט טק מהמסחר. מאיפה הכסף? מפלייטק, בין היתר. פלייטק, הצלחת הטק הכי גדולה של שגיא, היא הבנק שלו. רק במארס האחרון מכר מניות של החברה תמורת 139 מיליון דולר, וזאת אחרי שבנובמבר אשתקד מכר מניות תמורת 410 מיליון דולר. בדיקת "גלובס" העלתה שמרגע הקמתה מכר שגיא מניות פלייטק תמורת 1.4 מיליארד דולר, והונו בחברה, כולל מימושים אלו ודיבידנדים, עומד על קצת מעל 2 מיליארד דולר. לא כישלון אלא הצלחת ענק - ואת הצלחת הענק הזו שגיא רוצה לשכפל בפעילות הנדל"ן שלו. זה יהיה פחות קל וייקח הרבה יותר זמן.