בניינים משודרגים: השינוי הגדול במכרזי הדירות המוזלות

לפני מספר שבועות נסגר מכרז גדול של מחיר למשתכן בעיר מודיעין. מדובר במכרז ענק לבניית למעלה מ-3,600 דירות, כשני שליש מהן דירות המיועדות לזכאי מחיר למשתכן. המכרז הזה, מהגדולים שפורסמו ונסגרו בהצלחה באזור המרכז, כולל גם בשורה לענף הנדל"ן. מדובר במכרז הראשון בו חלק נכבד מהדירות החדשות שייבנו יוכל להימכר לציבור הרחב ולא רק לזכאי תוכנית מחיר למשתכן.

נזכיר כי כבר יותר משנה וחצי שכל מכרזי המדינה על קרקע לבנייה למגורים מיועדים רק לזכאי מחיר למשתכן. 100% מכרזים ל-100% זכאים, כך אמר שר האוצר משה כחלון באחת ההזדמנויות. הרעיון היה ליצור מאסה גדולה של דירות מוזלות כדי להשפיע על השוק, לאפשר לזוגות צעירים לקנות דירות במחיר מוזל וגם אולי להשפיע על מחירי הדירות בשוק כולו.

הבעיה הייתה שאמנם המכרזים כולם יועדו לזכאי מחיר למשתכן, אבל הזוגות הצעירים, עד כמה שמגיעה להם עזרה ברכישת דירה, הם לא החלק הארי של השוק. משפרי הדיור שרוצים להחליף דירה בגלל שהמשפחה גדלה או שדרוג מקום המגורים, היו צריכים להסתפק בסחורה שהלכה ואזלה.

עכשיו, במטה הדיור באוצר וגם במשרד הבינוי והשיכון החליטו להקל במעט את הלחץ על משפרי הדיור ולאפשר לקבלנים שזוכים במכרזי מחיר למשתכן למכור חלק מהדירות במחירי שוק לציבור הרחב. מדובר במהלך בכיוון הנכון, שלא רק יוריד לחץ מהשוק אלא גם יכול לשפר את הפרויקטים של מחיר למשתכן.

איך לשפר? אם עד עכשיו קבלן או יזם היו זוכים במכרז של מחיר למשתכן שכולו מיועד לזכאים, ההשקעה במרבית המקרים בשטחים המשותפים או בתכנון הייתה מינימלית. הרי הם היו צריכים להגיש את ההצעה הנמוכה ביותר ואחר-כך להצליח לבנות את הדירות בהצעה הנמוכה שנתנו וגם להרוויח. בגלל שזכאי מחיר למשתכן הם לקוחות שבויים, כי הם זכו בהגרלה, אין כאן מהלכי שיווק, ובעצם הקבלנים והיזמים לא ממש צריכים להתאמץ.

ברגע שיש דירות שנמכרות במחירי שוק באותו הבניין, המצב משתנה מקצה לקצה. כל יזם וכל קבלן יודעים שכדי למכור דירה בשוק החופשי, צריכה להיות השקעה גם בחללים המשותפים, גם בסטנדרט וגם בדירה עצמה. אז את מה שהרשו לעצמם בפרויקט שכולו מחיר למשתכן, הם לא ירשו לעצמם בפרויקט משולב.