1. מחירי הדיור עולים או יורדים? בואו נניח לרגע לסקרים מהחודשים האחרונים המצביעים לפעמים על ירידה ולפעמים על עלייה. בכל מקרה, מדובר בתנודות קלות לשני הכיוונים, מה שמאותת, לפחות לפי סקרי הלמ"ס, על עצירה מסוימת במחירי הדיור. היום אנחנו מנסים להביא עדויות מהשטח, דוגמאות, וגם הן מאותתות באופן די ברור, ואפילו די מובהק: יש בלימה-עצירה במחירי הדיור, ויש "כוננות" בענף לירידת מחירים. לא, יזמיות הנדל"ן והבנקים לעולם לא יגידו זאת לציטוט, בריש גלי, כי יש להם אינטרס מאוד מובהק שדיבורים מהסוג הזה לא יישמעו, הם כמובן לא משרתים אותם. אבל בחדרי חדרים, בשיחות רקע, אפשר לשמוע מנגינה אחרת. הביטחון שמחירי הדיור יעלו לנצח נצחים נעלם, ויש דיבור חדש: המכירות נעצרו (רואים זאת גם בפרסומים הרשמיים), יש קיפאון יחסי, ומתחילים לדבר גם על אפשרות של ירידת מחירים. הנה העדויות והדוגמאות, וכל אחד מוזמן לשפוט.
2. המערכת הבנקאית: למערכת הזאת אין כמובן שום אינטרס בירידת מחירים משמעותית בשוק הדיור, כי היא עלולה לפגוע בחברות הנדל"ן וברוכשי הדירות, וכל זה משתרשר לחובות מסופקים, הן של חברות נדל"ן והן של משקי בית. עם זאת, במערכת הבנקאית מדברים בהחלט על קיפאון במחירי הדירות ועל קיפאון בשוק הדיור. הם מדגישים שאין עדיין דיווחים על קשיי נזילות או על לחץ מצד קבלנים להוריד מחירים. הסיבה לכך, להערכתם של גורמים בנקאיים, היא שרוב הקבלנים צברו שומנים עודפים בתקופת הגאות, המאפשרים לצלוח את הירידה במספר העסקאות.
עם זאת, ההערכות הן, שוב בחדרי חדרים, שחלק מהקבלנים כבר בוחנים אפשרות להורדת מחירים בהמשך, גם אם לא יודו בכך לעולם וימשיכו לשדר עסקים כרגיל. "אם המגמה הנוכחית של קיפאון במחיר וירידה במספר העסקאות תימשך, הקבלנים יורידו מחירים", מעריך בכיר במערכת הבנקאית. בבנקים, אגב, צפויים "לאשר" הורדת מחירים כזאת מחוסר ברירה. "לבנק עדיף שהקבלנים יורידו מחירים מאשר שייתקעו עם מלאי של דירות", אומר הגורם.
3. המערכת הנדל"נית: כמובן, למערכת הזאת אין שום אינטרס בירידת מחירים משמעותית, זה הרי הביזנס שלה, ואנשיה די דומים למי שעוסקים בשוק ההון: אם תעיר אותם באמצע הלילה, הם ידקלמו שמחירי הדיור ימשיכו לעלות לנצח נצחים ושום תוכנית לא תצליח למנוע את הנצח נצחים הזה. אבל גם שם, בשקט-בשקט, נשמעות זמירות אחרות על קיפאון ועל האפשרות להוריד מחירים. הדיבורים האלה מוצאים תימוכין בדוחות הכספיים השנתיים של יזמיות הנדל"ן. בדוחות המפורטים יותר אפשר למצוא נתונים על כל פרויקט בהקמה של החברות, את המחיר הממוצע למ"ר לפני מע"מ שנחתמו בפרויקט וגם מחיר ממוצע למ"ר צופה פנה עתיד - כלומר, המחיר שלפיו חושב צפי ההכנסות של המלאי הבלתי מכור. חפרנו בכמה ובכמה דוחות של יזמיות נדל"ן בולטות, כמו שיכון ובינוי, אפריקה מגורים ועוד, והבאנו כמה דוגמאות לפרויקטים שבהם יזמיות הנדל"ן עצמן סבורות שהמלאי הלא מכור יימכר בעתיד במחיר ממוצע למ"ר נמוך יותר מזה שנמכר ב-2016 או ברבעון האחרון של 2016 (ראו טבלה מדגמית של פרויקטים).
שימו לב: היזמיות עצמן צופות ירידת מחירים (!), ולעתים ירידה די דרמטית. הייתכן?
כמה הערות אזהרה מתבקשות בנוגע לנתונים הללו: ייתכן שיזמיות הנדל"ן נוקטות משנה זהירות; ייתכן שמדובר בתמהיל שונה של הדירות שנותרו במלאי ביחס לאלו שנמכרו (למשל דירות גדולות שבהן המחיר למ"ר נמוך יותר) - הרי זוגות צעירים הפחיתו את הרכישות בגלל מחיר למשתכן ולכן יייתכן ששיעור גבוה יותר של דירות מהסוג שרוכשים זוגות צעירים נותר במלאי לעומת, למשל, סוג הדירות שרוכשים משפרי דיור. אלה תירוצים טובים ואף הגיוניים, אבל העובדה שגם בדוחות הכספיים יזמיות הנדל"ן "מודות" שהמגמה כנראה השתנתה היא עדות לכך ששוק הדיור עשוי להימצא בנקודת מפנה.
עם זאת, על פניו אמורים להיות המחירים בסוף הפרויקט גבוהים מהמחירים בתחילתו, בשל העובדה כי הפרויקט כבר קיים והאכלוס מיידי. בחברות, בכל מקרה, דוחים כמובן את הטענות הללו ומסבירים כי מדובר בדירות ה"דפוקות" בפרויקט, שצופות לפחי הזבל, שלא רואות נוף, שמתוכננות פחות טוב, ולכן אינן משקפות את המחירים למ"ר בפרויקט כולו. עוד הן הסבירו כי יזם מעוניין להיפרד מפרויקט בתום בנייתו ולכן גם אם נותרו לו כמה דירות שמכירתן "מאתגרת" יותר, הוא מוכן להוריד את המחיר שלהן רק כדי להיפרד לשלום מהפרויקט ולעבור לפרויקט הבא. חברות הנדל"ן עומדות על דעתן, מטבע הדברים (והביזנס כמובן) שהמחירים עדיין זוחלים מעלה, אמנם לא כמו "בימים הטובים" של 2010-2011, אבל עדיין זוחלים למעלה.
4. וצריך לזכור עוד פקטור שעשוי לתמוך בירידת מחירי הדירות והוזכר פה שוב ושוב כמנוע לכל העליות המסחררות: הריבית הרצפתית. בישראל היא אמנם עדיין רצפתית, אבל ריבית המשכנתאות טיפסה בשנה האחרונה. ואילו בארה"ב החל תהליך הדרגתי, אמנם אטי מאוד, של עליית ריבית, מה שעשוי, שוב, לבשר על תום עידן העליות במחירי הדיור.
5. תוכנית מחיר למשתכן: בשנתיים האחרונות, כל מכרזי רמ"י המשמעותיים למאות יחידות דיור הוקצו לתוכנית מחיר למשתכן. כלומר, המכרזים נתנו פתרון לפלח מוגבל בשוק. לכן, כמעט שלא נרשמו עסקאות משמעותיות לרכישת קרקע למגורים בהיקפים גדולים המיועדת להקמת דירות לציבור הרחב. חברות הנדל"ן מסיימות בימים אלה לבנות את מלאי הדירות שהקימו על קרקעות שנרכשו טרם התוכנית מחיר למשתכן, כמו בראש העין, חריש וקרית גת. בערים אלה כבר נרשם היצע רב שמעיד על קיפאון בשוק. לדוגמה, ראש העין, שבה ניתן לראות מאות דירות להשכרה שאין להן דורש. לכן גורמים בשוק הנדל"ן צופים עתיד לא מזהיר גם למשקיעים שרכשו דירות בחריש ובקרית גת.
חברות הנדל"ן הציבוריות כבר לא יכולות להחזיק קרקעות "עד לעליית מחירים" כי יש להן החזרי אג"ח שנושפים בעורפן (ראו כתבה מורחבת במוסף הנדל"ן האחרון של "גלובס"), ועל כן נראה שהלחץ אצל הקבלנים עשוי לגבור בשנים הקרובות. במתחמים רוויי תחרות כמו אגמים בנתניה, יבנה הירוקה ושכונות המאופיינות במספר גדול של קבלנים, ניתן לראות בדוחות של חברות הנדל"ן שולי רווח נמוכים ואף הפסדיים. הדבר מעיד על הורדת מחירים באזורים אלה בשל התחרות הגבוהה בין החברות. עם זאת, למרות התחושה החגיגית של שלל הסכמי גג ומכרזים של מחיר למשתכן, את השפעתה המלאה של תוכנית מחיר למשתכן על שוק הנדל"ן ניתן יהיה לבחון רק בעוד שנתיים, כשהפרויקטים יוקמו ויימסרו.
* המחירים בטבלה אינם כוללים מע"מ.
חברות הנדלן
eli@globes.co.il
shlomit-t@globes.co.il
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
