פוטנציאל השקעה? שוק הדיור מניע את הצמיחה באוסטרליה

אוסטרליה היא אחד מסיפורי ההצלחה הגדולים ביותר של שנות ה-2000. רפורמות עמוקות במבנה הכלכלה האוסטרלי, שנעשו במהלך שנות ה-90 וכללו הפחתות מכסים, מעבר לשער חליפין נייד ודה-רגולציה של סקטור הפיננסים, הכינו את הקרקע לנסיקת הכלכלה האוסטרלית במהלך העשור הקודם.

עושרה הרב של אוסטרליה מבחינת משאבי טבע, יחד עם עלייתם של השווקים המתעוררים, וסין בראשם, היוו שילוב מושלם בעבור הכלכלה האוסטרלית, שנהנתה מעלייה משמעותית באיכות החיים של תושביה. לראיה, בעוד שבשנת 2000 אוסטרליה היתה במקום ה-23 בעולם ברמת התוצר לנפש, כיום היא כבר במקום העשירי. נתון מעניין וחשוב נוסף: באוסטרליה לא היה מיתון מאז 1991.

למרות רגישותה הגבוהה לשוקי הסחורות העולמיים, אוסטרליה צלחה את השנים האחרונות באופן חיובי. ב-2010, כשמחירי הסחורות עוד היו בשיאם והיה נראה כי סין תקנה כל כמות של סחורה (במקרה של אוסטרליה מדובר בעפרת ברזל, פחם ואלומיניום), אוסטרליה התחילה בתהליך השקעה גדול במכרות כדי להגדיל את כושר הייצור שלה. הבעיה היא שבינתיים, במהלך השנים האחרונות, סין התחילה בתהליך שינוי עמוק במבנה הכלכלה שלה, שמשמעותו, בין השאר, האטה בביקוש לסחורות. התיקון בשוקי הסחורות בעולם, יחד עם ההאטה בסחר העולמי ובצמיחה בסין, השפיעו לרעה על תנאי הסחר של אוסטרליה ודרשו מהממשלה והבנק המרכזי להתאים את המדיניות למציאות המתהווה.

התלות במגזר הכרייה אינה מוחלטת

לראיה, בין 2012 לסוף 2015, מחירי היצוא של הכלכלה האוסטרלית ירדו ב-74%, בעוד שמחירי היבוא עלו ב-7%. כלומר, אוסטרליה איבדה את כוח התמחור שלה בשווקים הגלובליים במהלך אותם שנים, בעיקר תודות לקריסת מחירי עפרת ברזל (ירידה של 56%), פחם (ירידה של 40%), נפט (ירידה של %50) ועוד. בהתאמה, הדולר האוסטרלי צלל באותם שנים אל מול הדולר האמריקאי, כשפוחת ב-30%. נוסף על כך, אוסטרליה היתה צריכה להתמודד בשנים האחרונות עם ההשפעה של סיום ההשקעה הגדולה במכרות על הצמיחה - ואכן, בשנים 2012-2015, ההשקעה בנכסים קבועים ירדה באופן עקבי בכל שנה.

למרות הרוחות החזיתיות מכיוון ירידת מחירי הסחורות וסיום מחזור ההשקעות בבניית המכרות, אוסטרליה הצליחה להמשיך ולצמוח בקצב גבוה בהשוואה לשאר המדינות המפותחות, עם 2.7% בממוצע בחמש השנים האחרונות. את ההצלחה הזו ניתן לייחס, במידה רבה, לרמת הפיתוח והגיוון של הכלכלה האוסטרלית, שבה סקטור הכרייה והחציבה אמנם חשוב, אבל הכלכלה אינה תלויה בו באופן מוחלט, כפי שקורה בקרב לא מעט יצואניות סחורות גדולות בעולם.

הממשלה האוסטרלית ידעה בשנים האחרונות לעודד את הביקוש המקומי בסקטורים שאינם קשורים באופן ישיר לענפי הכרייה והחציבה. בו בעת, הבנק המרכזי נקט מדיניות מוניטרית מרחיבה, כשהפחית באופן עקבי את הריבית במשק עד לשפל הנוכחי של 1.5%. מצבם הטוב יחסית של משקי הבית, יחד עם רמת ריבית נמוכה, נתנו תמיכה משמעותית לשוק הנדל"ן.

שוק הנדל"ן הוא גם הסיכון העיקרי

מחירי הבתים באוסטרליה עלו בשנות ה-90 וה-2000, יחד עם עלייה בנטל החוב של משקי הבית, ורק במהלך שנות המשבר הפיננסי העולמי הם התייצבו. עם זאת, בשנים האחרונות, הפחתות הריבית והניסיון לעודד את הסקטורים בכלכלה האוסטרלית שאינם קשורים באופן ישיר לענפי הכרייה, תרמו לעלייה מחודשת במחירי הבתים - ובנטל החוב יחד אתם.

בשנה האחרונה, מחירי הבתים באוסטרליה עלו בכ-13%, כשבערים המרכזיות, מלבורן וסידני, המחירים עלו ב-15%-20% בשנה האחרונה - הקצב השנתי הגבוה זה 15 שנים. נכון להיום, נטל החוב של משקי הבית האוסטרליים עומד על 105% מהתוצר ונחשב לאחד הגבוהים בעולם המפותח, כשרק למשקי הבית במדינות הנורדיות נטל חוב גבוה יותר.

החשש המרכזי ממחירי הבתים ונטל החוב הגבוה הוא החשיפה של מערכת הבנקאות המקומית אליהם. לראיה, יותר מ-50% מנכסי הבנקים המסחריים באוסטרליה הם הלוואות לשוק הנדל"ן, כך שמדובר בחשיפה גבוהה במיוחד לסקטור בודד בכלכלה.

בדומה לנעשה במדינות אחרות שבהן שוק הנדל"ן התחיל להתחמם, גם באוסטרליה הבנק המרכזי נקט בשנים האחרונות מדיניות מאקרו-יציבותית, שהגבילה את היכולת של משקי הבית להתמנף, תוך הטלת מגבלות חמורות יותר על תנאי האשראי שהבנקים יכולים לספק. למרות זאת, עדיין לא נראה שינוי כיוון מהותי בנושא זה.

הביקוש לדירות ימשיך להיות חזק

לאחר שצמחה ב-2.5% ב-2016, הכלכלה האוסטרלית צפויה לצמוח בקצב של כ-3.0% בשנה הקרובה, על רקע התפוגגות ההשפעות של נפילת מחירי הסחורות וסיום ההשקעה במכרות, יחד עם השיפור בסביבת הסחר העולמית - בסין בפרט, ובאסיה בכלל. עם זאת, נטל החוב הגבוה של משקי הבית, יחד עם הגידול המתון בלבד בשכר במשק, צפויים להוות רוח חזיתית לביקוש המקומי. נוסף על כך, ההשקעה המקומית בענפים שאינם קשורים לכרייה עודנה חלשה.

לסיכום, מנוע הצמיחה המרכזי כיום באוסטרליה הוא שוק הנדל"ן, שנהנה מביקוש גבוה על רקע הדמוגרפיה החיובית ודפוסי ההגירה למדינה (שמקבלת הרבה מהגרים). יחד עם רמת הריבית הנמוכה, הביקוש ימשיך להיות חזק גם בעתיד הנראה לעין, ובהתאם, ההשקעה בבנייה למגורים במדינה צפויה להמשיך להיות חזקה.

בכל הנוגע למדיניות המוניטרית, זו תיקבע במידה רבה בהתאם ללחצים לייסוף הדולר האוסטרלי. לפחות על פי הבנק המרכזי, לחצים אלה ממשיכים להיות משמעותיים אבל מובנים, לאור רמת הריבית הריאלית הגבוהה באוסטרליה, כמו גם השיפור הדרמטי בגירעון בחשבון השוטף שלה, שהצטמצם עד לכדי 0.9% תוצר לעומת כ-4% תוצר לפני שנה.

כל עוד אין אינפלציה משמעותית - ונכון להיום, זו הגיעה רק באחרונה לגבול התחתון של יעד יציבות המחירים (2%) - אין לבנק המרכזי מה למהר ולהעלות ריבית. לכן, הריבית צפויה להיוותר ברמתה הנוכחית (1.5%) בטווח הזמן הנראה לעין.

הכותבים הם מנהל מחלקת מאקרו, מערך המחקר והאסטרטגיה בפסגות ומנהלת מחלקת מחקר ברוקראז' בבית ההשקעות. אין באמור ייעוץ/שיווק השקעות ו/או תחליף לייעוץ/שיווק המתחשב בנתונים של כל אדם ו/או תחליף לשיקול דעתו של הקורא ואינו מהווה הצעה לרכישת ני"ע

 מחירי הבתים באוסטרליה