"עברנו את נקודת האל-חזור בשוק הדיור הישראלי"

העלאת המיסוי על משכירי דירות היא החלופה המרכזית שיעלה הדרג המקצועי באוצר על שולחנו של שר האוצר משה כחלון אם יבוטל המס על בעלי שלוש דירות ומעלה - כך העריכו היום (ד') באוצר.

על-פי המודל שהציעה בזמנו רשות המסים לכחלון, תתווסף מדרגת מס חדשה של 15% במסלול המאפשר לבעלי דירות לשלם מס מופחת של 10% על הכנסותיהם מהשכרת הדירות. בנוסף הציעה רשות המסים לבטל חלקית או במלואו את הפטור ממס המוענק עד להכנסה שנתית של 5,030 שקלים. ברשות המסים העדיפו את ההצעה הזו על-פני המס על דירה שלישית משום הסרבול הרב שכרוך בחישוב המס ובגבייתו. בהקשר זה נציין, כי במסגרת היערכותה לגביית המס על בעלי דירות קיבלה רשות המסים תוספת של 50 תקנים.

באוצר אמרו היום כי החלופות למס על דירה שלישית ייבחנו רק אם בג"ץ יחליט על ביטול החוק. ואולם, לדעת כלכלני מאקרו, ההתקררות בשוק הדיור היא עובדה מוגמרת שגם ביטול המס לא ישנה - ומשום כך אין בכלל צורך בצעדים חלופיים. לדבריהם, המחירים בשוק הנדל"ן לא יחזרו לעלות בקצב שהכרנו, גם בתרחיש שבו יבוטל המיסוי על בעלי שלוש דירות ומעלה.

"עברנו את נקודת האל-חזור בשוק הדיור", אמר היום ל"גלובס" אלכס זבז'ינסקי, הכלכלן הראשי של בית ההשקעות מיטב דש. לדבריו, "אני לא חושב שנראה נהירה חזרה של משקיעים לשוק - גם אם המס יבוטל. האינדיקציה הכי בולטת לכך היא שגם רוכשי דירה שנייה הפסיקו לקנות דירות, למרות שעליהם המס לא חל. השוק נכנס להקפאה, כך שהטלת המס כעת יכולה להיות בבחינת צעד אחד יותר מדי. אנחנו בנקודה מאוד עדינה שבה הממשלה כבר לא צריכה לעבוד עם פטיש 5 קילו, אלא עם כלים יותר עדינים. אף אחד לא רוצה ירידת מחירים מהירה מדי".

גם עופר קליין, הכלכלן הראשי של קבוצת הראל ביטוח ופיננסים, סבור כי גל העליות הנוכחי בשוק הנדל"ן קרוב מאוד למצות את עצמו. כל המחקרים בעולם מראים שישנם שלושה גורמים עיקריים שמשפיעים על המחירים בשוק הנדל"ן. הראשון הוא הריבית - והיום הכיוון הוא כלפי מעלה. נכון שריבית בנק ישראל הקצרה עדיין לא עולה, אבל הריבית ארוכת הטווח וריבית המשכנתאות בפרט, נמצאות היום במקום שונה לגמרי מזה שהיו בו כשהחלו הדיבורים על המס. הגורם השני הוא שוק התעסוקה, שבו אנחנו כבר היום בתעסוקה מלאה עם שיעור אבטלה של 3.7% בקרב מחפשי עבודה, ופחות מ-3% במרכז הארץ. הגורם השלישי הוא תחום ההיצע - שגם בו אנחנו צפויים להרגיש את השפעת הצעדים של הממשלה. כל הגורמים האלה ביחד מקלים על הלחצים בשוק הדיור גם בלי מס דירה שלישית".

קליין הדגיש כי אין כלל ודאות שהמס יבוטל בסופו של דבר, למרות אמירותיהם הקשות של השופטים אתמול. "מוקדם להספיד את המס הזה, כי אפילו אם בג"ץ יבטל את החקיקה כבר ראינו שהממשלה יכולה להעביר בקלות את החוק מחדש - כפי שנעשה למשל עם חוק המסתננים".

"בדירות היוקרה מורגשת האטה משמעותית. המשקיעים הזרים יצאו כמעט לחלוטין מהשוק"

החלטת בג"ץ אתמול שקבעה כי יש להחזיר את החוק על מס דירה שלישית לכנסת, רק מוסיפה לאי-הוודאות שמאפיינת את שוק הנדל"ן בתקופה זו. בעוד שכמות העסקאות נמצאת בירידה ושוק המשכנתאות מדשדש, מחירי הנדל"ן שומרים פחות או יותר על יציבות. כך שהשאלה המרכזית היא האם מדובר במגמה זמנית, או שמא אנחנו נמצאים לפני התחלה של ירידת מחירים, ואולי בכלל אם יבוטל המס על דירה שלישית פעילות המשקיעים בשוק תגדל והביקושים יגדלו.

במערכת הבנקאית עוקבים כמובן מקרוב אחרי השוק הזה, שמהווה את הסקטור הגדול ביותר בבנקים, ומציינים כי כרגע לא מזוהה מגמה שכזו, אך הם לא פוסלים תרחיש שכזה. "בשוק שעולה 10 שנים, ברור שהסיכוי שהעליות יימשכו הוא נמוך. יחד עם זאת, אנחנו לא מזהים כרגע ירידת מחירים", מעריך בכיר במערכת הבנקאית. "היום עיקר ההאטה שאנחנו רואים זה בפלח דירות היוקרה. בדירות במחיר של מעל ל-5 מיליון שקלים יש האטה משמעותית. המשקיעים הזרים יצאו כמעט לחלוטין מהשוק", הוא מוסיף.

בבנקים מסבירים שיציאת המשקיעים הזרים נובעת גם לא מעט בגלל התחזקות השקל מול היורו. כך שמלבד התמודדות עם עליית מחירי הנדל"ן הזרים נאלצים להתמודד גם עם התייקרות שנובעת מהיחלשות היורו מול השקל. עם זאת, בבנקים אומרים כי גם בפלח זה חברות הנדל"ן לא ממהרות להוריד מחירים ומעדיפות להמתין אפילו חצי שנה כדי לראות לאן השוק הולך. בתרחיש שבו מס על דירה שלישית יבוטל, בהחלט ייתכן שפלח זה יתעורר לחיים, שכן הוא עשוי להכניס יותר פעילות של משקיעים לשוק.

תחום נוסף שבו הבנקים מזהים קיפאון הוא באזורים שבהם יש פעילות רבה של פרויקט "מחיר למשתכן". "ניקח למשל את אזור צריפין, שם המחיר במסגרת פרויקט למשתכן הוא כעשרת אלפים שקל למ"ר, ואילו לפני כן הוא היה בסביבות 17 אלף שקל למ"ר. מדובר בפערים מאוד גדולים ובהטבה משמעותית, ולכן אנשים מעדיפים להמתין לתוצאות ההגרלה, אפילו שהסיכוי שהם ייזכו הוא נמוך. גם זה מביא לקיפאון", אומרים בבנקים.

בבנקים לא פוסלים תרחיש של ירידת מחירים, אבל מעריכים שזו לא תהיה ירידה חדה. "צריך לזכור שיש ביקוש אמיתי של 50-60 אלף יח"ד דיור בשנה. לא נעשו פה צעדים להגדלה דרמטית של ההיצע, ולכן ספק אם נראה ירידה חדה. מה עוד שמשך הבנייה מתארך, קצב אישורי התוכניות איטי, וזה גם ירסן תרחיש של ירידה מהותית במחירים".

בכל אופן בבנקים משדרים כי הם אינם מוטרדים גם אם אכן תהיה ירידה מחירים חדה. "הבנקים יוכלו לספוג גם תרחיש של ירידה של 30% במחיר", אומר הבנקאי. לדבריו, "אנחנו מעמידים אשראי גם לקבלנים וגם לנוטלי משכנתאות עם לפחות 30% הון עצמי. במקרה של קבלנים, הם גם צריכים לבצע מכירות מוקדמות - מה שמהווה כרית ביטחון נוספת. הסיכון הגדול יותר היום הוא במימון קרקעות לפרויקטים עתידיים, אבל גם שם אנחנו דורשים הון עצמי גדול יותר מה שמקטין את הסיכון גם בתרחיש של ירידת מחירים".