עיריית ראשל"צ מכרה מגרש לאלקטרה צריכה ללא מכרז

משרד הפנים פנה בימים אלה לעיריית ראשון-לציון, בדרישה להתייחס לעסקה שאישרה מועצת העיר, לפיה העירייה תמכור לחברת אלקטרה מוצרי צריכה קרקע בבעלותה בשטח כ-50 דונם תמורת 185 מיליון שקל, וזאת ללא מכרז פומבי.

אלקטרה חוכרת את המגרש הנמצא באזור התעשייה המערבי של העיר מאז שנות ה-70, עליו הקימה מפעל תעשייתי. בשל מחלוקת בין הצדדים לגבי תנאי הארכת ההסכם, נחתם הסכם פשרה שאושר על ידי בית המשפט, לפיו הוארכה תקופת החכירה עד שנת 2021. בכל שנה משלמת אלקטרה לעירייה דמי חכירה בסך 3 מיליון שקל, וארנונה בסך 4.7 מיליון שקל.

במארס 2017 קיבלה תוקף תוכנית חדשה המשנה את יעוד הקרקע מתעשייה למשרדים, עד גובה 20 קומות, ומעלה מהותית את ערך הקרקע. על פי חוות-דעת של שמאי העירייה רונן וגנר, שווי המגרש הכולל את זכויות הבנייה החדשות עומד על 232 מיליון שקל. יחד עם זאת התייחס וגנר בשמאות לעובדה כי מדובר בקרקע "תפוסה" על ידי אלקטרה עד שנת 2021, וקבע כי בגין עובדה זו, שווי הנכס הוא 192 מיליון שקל בלבד, כאשר מחיר העסקה יכול להיקבע בסטייה של 7%.

לאחר דין ודברים עם חברת אלקטרה, החליטה העירייה למכור את המגרש בפטור ממכרז לאלקטרה תמורת 185 מיליון שקל. לצורך כך, נדרשו לאחרונה חברי מועצת העיר לאשר את העסקה. העירייה נתמכה בחוות-דעת של היועצת המשפטית של העירייה עו"ד אינסה גולדנברג לוי, בה צוין כי העירייה יכולה למכור את הקרקע בפטור ממכרז, מאחר ופקודת העיריות מאפשרת מכירת קרקע בפטור ממכרז למי ששכר אותה לפחות 10 שנים ובלבד שהתמורה הכספית לא תפחת משומה שערך שמאי מקרקעין. בנוסף היא ציינה כי ניתן להניח שאלקטרה תדרוש מהעירייה להאריך את תקופת החכירה ב-25 שנים נוספות ולא תוותר על השקעות שהשקיעה בנכס לצורך הקמת המפעל - ואם היא תעשה זאת, קיים סיכון לסיכול מימוש התוכנית החדשה על הקרקע, ולמכירתה לגורמים אחרים.

גורמים בענף הנדל"ן מציינים כי מימוש הקרקע היום, כ-5 שנים לפני תום תקופה החכירה, דווקא לאלקטרה, ללא מכרז שבו יכולות להתחרות חברות נוספות, מעלה שאלות על נכונות העסקה מצדה של העירייה. זאת בנוסף לעובדה שהתוכנית קיבלה תוקף רק לאחרונה, וטרם החלה להתממש בנייה, אז צפוי ערך המגרשים לעלות. מנגד, טוענים בעיריית ראשון-לציון כי דווקא עם מימוש פרויקטים על פי התוכנית החדשה, צפוי היצף של שטחי משרדים שעלול להוביל גם לירידה בערך המשרדים באזור. בעירייה טוענים כי מאחר ודמי החכירה שמשלמת אלקטרה בשנה נמוכים יחסית, ועומדים על 3 מיליון שקל בלבד, הרי שמכירת הקרקע התפוסה כיום ב-185 מיליון שקל, שוות ערך למכירתה בעוד 5 שנים ב-232 מיליון שקל.

העסקה כאמור, אושרה במועצת העיר ברוב קולות, ובהתנגדות של מספר חברי מועצה הטוענים כי העירייה "מתרפסת" בפני חברת אלקטרה שלא בצדק. במכתב ששיגרו חבר מועצת העיר ויו"ר וועדת הביקורת אסף דעבול וחבר המועצה עו"ד סורין גרנות למשרד הפנים, ביקשו חברי המועצה לבחון את העסקה ולבטלה ולהורות על מכירת הקרקע במכרז. במכתב ציינו חברי המועצה כי מועצת העיר אישרה מכירת הקרקע לאלקטרה ללא מכרז ביותר מ-20% פחות משווי השוק כפי שנקבע בידי שמאי העירייה. "על מנת להתגבר על מגבלת המכרז, גויסה בבהילות היועצת המשפטית של העירייה, שקבעה כי קיים 'סיכון' שאלקטרה לא תפנה את הקרקע בתום תקופת החכירה הקצרה שנותרה לה וכי סיכון זה מוערך ב 15%", כתבו במכתבם.

ממשרד הפנים נמסר: "עיריית ראשון-לציון מוגדרת כרשות 'איתנה', ולפיכך אינה נדרשת לאישור עקרוני משרד הפנים לביצוע עסקת מקרקעין. פניית חבר המועצה התקבלה במשרד הפנים ונשלחה לרשות המקומית לקבלת התייחסות".

מעיריית ראשון-לציון נמסר: "העסקה נחתמה לאחר משא-ומתן שנמשך שנים. נהגנו על פי מיטב הייעוץ המשפטי שקיבלנו, הן מהייעוץ המשפטי של העירייה והן מייעוץ משפטי חיצוני של משרד שרון בן עמי שאישרו את הפטור מהמכרז, פטור המעוגן בפקודת העיריות, והן בהתאם לחוות-דעת מקצועית של שמאי מקרקעין רונן וגנר. ישנו יתרון מובהק בהישארות אלקטרה במקום שכן היא תמשיך לשלם ארנונה בגובה 4.7 מיליון שקל בשנה בגין המבנים הקיימים עד אשר היא תתחיל לבנות. אלקטרה מתכננת לבנות על השטחים הריקים שנמצאים בתוך המתחם תוך שהיא מותירה את פעילות המפעל במקום לתקופה ארוכה. הדבר מהווה יתרון תעסוקתי לעובדים. כל יזם אחר היה מן הסתם גורם להפסקה מיידית של המפעל ולהריסת המבנים הקיימים, וכאמור להפסד ההכנסה השנתית מארנונה.

כמו כן, אלקטרה זכאית להישאר במקום עד שנת 2021 ואף יש בפיה טענות שהיא זכאית להישאר שם ל-24 שנים נוספות. אף יזם לא היה לוקח את הסיכון לקנות את הקרקע ולשלם את המחיר בידיעה שאלקטרה תופסת לו את השטח לשנים כה רבות".