אחרי לא מעט אזהרות ונבואות שחורות, סקירה ענפית של חברת הדירוג S&P מעלות מצביעה על סימנים ברורים של "התמתנות בדמי השכירות בנדל"ן המניב בישראל, ואף ירידות בנכסים מסוימים". עם זאת, בחברה מדגישים כי "שנים של מיחזורי חוב בריביות נמוכות הכינו את החברות לקראת הירידה".
לפי הסקירה, שכתבו הילה פרלמוטר, ראש תחום נדל"ן מניב, וניב בללי, הדוחות הכספיים לשנת 2016 הציגו התמתנות בשכירות, אולם מנגד שיעורי התפוסה נשמרו, הפדיונות במרכזי המסחר עלו, תנופת הבנייה בתחום המשרדים נמשכה, וגם שיעורי ההשכרה בפרויקטים שבבנייה מרשימים.
לפי שעה, העוצמה הכלכלית שמפגין המשק המקומי ממשיכה לתמוך בנדל"ן המניב, מסחר או משרדים. בשנת 2016 עלתה ההוצאה לצריכה פרטית ב-6.3%. שיעור הצריכה הגבוה מקורו אמנם בעיקר ברכישה מאסיבית של כלי רכב, אך גם ההוצאה לצריכת הלבשה והנעלה עלתה בשיעור לא מבוטל. גם הפרמטרים המשפיעים על מגזר המשרדים מצביעים על צמיחה. התמ"ג העסקי גדל בשנה האחרונה ב-4.2% (לעומת 2.3% ב-2015) וענף ההיי-טק שילש את היקף האקזיטים, מה שתורם כמובן גם לעלייה בביקוש לשטחי משרדים.
מסחר: שוכרי עוגן ובתי קולנוע
מבט לתוך הדוחות של מגזר המרכזים המסחריים מצביע על כך ששנת 2016 אופיינה במגמות סותרות. S&P: "בבחינת הפדיונות אנו רואים בעיקר עליות, גם באזורי התחרות, דבר העולה בקנה אחד עם הפרמטרים המאקרו כלכליים התומכים ועם המגמה החיובית של הצריכה הפרטית. הקניונים המובילים המשיכו להציג עליה ממוצעת של 2.8% ב-NOI (רווח כולל מהשכרה). במרכזי המסחר הפתוחים עליית ה-NOI היתה מתונה יותר, כ-1.8%. נראה כי שיפוץ או הרחבה של מרכזים מסחריים השתלמה לבעלי הנכסים ואפשרה להם להעלות משמעותית את דמי השכירות ובהתאמה להגדיל את ה-NOI בכ-5%-6%".
אבל לעומת היציבות היחסית ב-NOI, בדמי השכירות מזהים ב-S&P התמתנות ביחס לשנים קודמות. "בממוצע עלו דמי השכירות במרכזי המסחר ב-0.5%-1% לעומת כ-1.5% ב-2015. בקניונים ובמרכזי מסחר מובילים העליות ממשיכות, אך במרכזי מסחר ישנים יותר או שממוקמים באזורי תחרות דוגמת חיפה והקריות אנו עדים לירידות חדות, אף של 2%-9%. במרכזים פתוחים המגמה דומה, עם עלייה ממוצעת של 0.7% בשכירות ועם שונות גדולה יותר".
את הפער בין יציבות ה-NOI להתמתנות דמי השכירות הם מסבירים בין השאר בהעלאת דמי הניהול על חשבון דמי השכירות. הסבר נוסף נעוץ בחזרה של בתי קולנוע ומרכזי בילוי לקניונים, בגידול בשטחים המוקצים לרשתות בינלאומיות, ובהכנסת שוכרי עוגן המשלמים דמי שכירות נמוכים יותר, אך תורמים להגדלת התעבורה במרכזים ובהתאם להגדלת הפדיונות.
ומה הלאה? "בשנת 2017 נמשיך לראות את השפעת עודף שטחי המסחר על דמי השכירות. ענף האופנה ימשיך להתאפיין בתחרות עזה, הן מצד רשתות בינלאומיות שלא עוצרות מלהגיע והן מצד זירת המסחר המקוון שתלך ותתתרחב. תחרות זו, לצד הפחתת מכסים על מוצרי צריכה עליה הכריז לאחרונה משרד האוצר, עשויים להוביל להורדות מחירים נוספות ולגידול בהכנסה הפנויה ובכך לתמוך בצריכה הפרטית. עם זאת, פוטנציאל הגידול בדמי השכירות מוגבל, שכן לא כל העלייה בהוצאה המשפחתית על אופנה תופנה לגידול בפדיונות מרכזי המסחר וחלק גדול ממנה יופנה לזירת המסחר המקוון".
משרדים: בנייה מאסיבית
גם במגזר המשרדים המגמות מעורבות. עלייה ב-NOI (2% בממוצע), לצד עלייה מתונה בהרבה (0.3%) בדמי השכירות. בנטרול הנכסים שסביב תוואי עבודות הרכבת הקלה, מסתבר כי ה-NOI טיפס ב-3.5% בממוצע, ודמי השכירות עלו ב-0.8%.
עם זאת, כותבים ב-S&P, "שיעורי התפוסה והביקוש לשטחי משרדים חדשים ותיקים היו גבוהים, אולם ניתן גם לראות ירידות בנכסים ותיקים ואיכותיים באזורי ביקוש דוגמת הרצליה, מרכז תל-אביב, רמת החייל ובני-ברק".
למרות זאת, תנופת הבנייה נמשכת. S&P: "באזור תל-אביב ניתן לראות בנייה מאסיבית באיזור די מצומצם ורווי. עזריאלי מתכננת השקעות בהיקפים נרחבים ומציגה שיעורי השכרה מקדמיים יפים לעזריאלי TOWN, של כ-50%, ולעזריאלי שרונה של כ-65%; מליסרון ואפריקה נכסים מתכננות את פרויקט שרונה בהשקעה של כ-900 מיליון שקל; גב-ים ואמות נמצאות בשלבי בנייה מתקדמים של פרויקט תוצרת הארץ ועוד. גם במעגל השני והשלישי ממשיכה הבנייה, בין היתר מליסרון שמרחיבה את פארק אזורים; הכשרת היישוב שמפתחת בבני-ברק מתחם שימושים מעורב ואשטרום נכסים שרכשה קרקע במתחם דן בבני-ברק להשקעה של מיליארד שקל, ומציגה שיעור שיווק מקדמי גבוה של כ-60% בבניין הראשון".
ומה הלאה? להערכת כלכלני S&P, בטווח הקרוב צפויה להשתחרר מאסה גדולה של שטחי משרדים להשכרה ולהביא לנטישת בניינים מיושנים או שמחוץ לאזורי העסקים. "בכך עשוי להתהוות ביקוש לשטחים חדשים, שיעזור לחברות המדורגות לשמור על דמי שכירות יציבים לכל הפחות, ובמקביל תהיה ירידה משמעותית בדמי השכירות של הנכסים הפחות איכותיים".
- מדוע תחזית הדירוג אופטימית?
"אם מתחילים לראות התמתנות ואף ירידה בדמי השכירות, מדוע תחזית הדירוג של ענף הנדל"ן המניב ושל מרבית החברות המדורגות בתחום יציבה?", שואלים S&P מעלות.
התשובה קשורה כמובן לריבית האפסית במשק, שאיפשרה ועדיין מאפשרת לחברות להפחית משמעותית את עלויות המימון ולהוריד את שיעור החוב ואת רמת המינוף (שנהנית בעיקר מעליית שווי הנכסים). ההערכה היא כי "בטווח הקרוב תימשך סביבת הריבית הנמוכה בהינתן השקל החזק ביחס למטבעות קשיחים ורק בטווח הבינוני יחזור המשק הישראלי בהדרגתיות לסביבת ריבית 'נורמלית' יותר".
גם בעלייה של 1%-2% בעלויות המימון, הם מציינים, בין אם בשל אינפלציה או בשל עליית הריבית, ימשיך יחס הכיסוי הון מול חוב לתמוך בדירוגי החברות, גם בהינתן שחיקה מסוימת של ה-NOI. עם זאת, עלייה של 2% כבר תתחיל ליצור לדבריהם "לחץ שלילי על הדירוגים" (בעיקר בקטגוריות הנמוכות).
מינוף בחברות הנדלן המניב
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
