מחיר למשתכן, תמונת מצב: הקבלנים לא מתפתים לכל מכרז, מחוסרי הדיור לא רוצים דירה בסוף העולם

כמעט שנתיים חלפו מאז המכרז הראשון של מחיר למשתכן - שיטת שיווק שהופכת את מודל המכרז, מסבסדת קרקע ופיתוח, וקוראת לקבלנים להתחרות על המחיר למ"ר דירתי הנמוך ביותר. סקירה של המכרזים שנסגרו מאז במרכז ובפריפריה מוכיחה שוב את מה שכבר ידענו: אזורי הביקוש כשמם הם, האזורים המרכזים את הביקוש של הישראלים לדירות, וגם הבטחה לדירות זולות בפריפריה לא מזניקה קבלנים וקונים מחוץ לקו חדרה-גדרה.

"המכרזים שמוצעים בפריפריה מייצרים היצע אך ורק בשביל הסטטיסטיקה המוצגת לציבור", אומר שמאי המקרקעין ויו"ר קבוצת השמאות המאירי, אהוד המאירי. "היצע צריך לענות על ביקוש ריאלי כלכלי, ולא כך נעשה בהוצאת מכרזי מחיר למשתכן. אם יוצע לדוגמה, חינם אין-כסף, מגרש בלב הערבה לבניית מגדלי עזריאלי, האם צפוי שיזם כלשהו יענה להצעה ויבנה מגדלים במדבר?".

ואולי לא צריך ללכת רחוק (תרתי משמע): לא מזמן אמר אביגדור יצחקי, יו"ר מטה הדיור, שהבת שלו זכתה במכרז מחיר למשתכן בעיר אופקים, אולם החליטה לוותר על זכייתה.

בדיקה שנערכה במחלקת המחקר של המאירי ושות', מעלה שאם בראשית ימיה של התוכנית הממשלתית כמעט כל המכרזים שפורסמו זכו להצעות ונסגרו בהצלחה, נראה שמאז אפריל 2016 פחות מכרזים נסגרו בהצלחה ביישובי הפריפריה. מנגד, המכרזים שפורסמו במרכז זוכים לביקוש קשיח.

המאירי: "נראה שרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) נוהגת כמו חנות במכירת סוף העונה. בכל מקום שיש לה קרקע היא זורקת אותה לשוק ללא כל קשר לביקוש הריאלי. הקבלנים הם הראשונים לזהות את הבעיה ולכן הפסיקו לגשת למכרזים באזורי פריפריה. כדאי לזכאים לחשוב שנית, ללא התלהבות, האם הם מוכנים לקחת סיכונים שהקבלנים כבר לא לוקחים".

הבדיקה, שנערכה על בסיס נתוני רשות מקרקעי ישראל ומשרד השיכון, מגלה כי מאפריל 2016 ועד מארס 2017 כ-60% מהמגרשים שיצאו למכרז במסגרת מחיר למשתכן בפריפריה נכשלו, ולא הוגשו להם הצעות כלל.

117 מגרשים, 47 הצעות

המאירי: "בעת יציאת התוכנית לדרך באוקטובר 2015-מארס 2016, השתתפו הקבלנים כמעט בכל המכרזים. גם בערים השייכות לפריפריה האזורית והחברתית נמכרו בהצלחה כ-86% מהמגרשים ששווקו - 54 מתוך 63. אך מאפריל 2016 חל שינוי במגמה, ומגרשים שהוצעו בפריפריה נותרו ללא מענה. מאז חל היפוך ברור במגמה ובפריפריה נכשלים מכרזים שוב ושוב".

מתוך כ-117 מגרשים שיצאו למכרז ביישובי הפריפריה בין אפריל 2016 למארס 2017 (חלקם מכרזים כפולים, שיצאו מספר פעמים), ל-47 הוגשו הצעות, כלומר40% הצלחה בלבד.

כך למשל, נמצא כי במאי 2016 נכשלו מכרזים בירוחם ובערד לאחר שאף הצעה לא הוגשה להם. באותו הזמן, בקריית ביאליק, בטירת הכרמל, בחיפה ובאשקלון נסגרו מכרזים בהצלחה. בנובמבר 2016 נסגר בהצלחה מכרז ברעננה, אך נכשלו מכרזים במגדל-העמק ובבאר-שבע. גם בינואר 2017 נסגרו לא מעט מכרזים, אבל מכרזים במצפה רמון, בחצור הגלילית, בערד ובנצרת נסגרו ללא מציעים, אף שבמגזר הערבי מצוקת דיור גדולה, בעוד מכרז בכפר יונה זכה להצלחה.

"לא עומדים בקצב"

חשוב לציין שלעתים נכשלים גם מכרזים באזור המרכז או באזורים מבוקשים יותר, או שהם נסגרים בהצלחה חלקית בלבד. כך, מכרזים בבית שמש, בחולון, ברמלה ועוד נסגרו בהצלחה חלקית או בכישלון. לעתים הסיבה לכך היא בעיה במכרז עצמו, בתנאי בעייתי בתב"ע (תוכנית בניין עיר) או במחיר המקסימלי למ"ר שלא מושך את הקבלנים.

על פי גורמים ברמ"י, לעתים מדובר גם בעומס של מכרזים שנסגרו באותו מועד והקבלנים לא מצליחים לבחון את כולם או להעמיד ערבויות. כך היה למשל עם המכרזים ברמלה ובעתלית, שנכשלו למרות שמדובר באזורים אטרקטיביים.

על כך אמר ל"גלובס" בכיר ברמ"י, כי "כישלון המכרזים ברמלה ובעתלית תפס אותנו בהפתעה. התחלנו לגשש אצל הקבלנים והרושם שקיבלנו היה שהם פשוט לא עומדים בקצב. הם לא מצליחים לגשת לכל המכרזים ולהוציא ערבויות. בחלק מהמקרים אין להם מספיק צוותים והם מתקשים גם בסוגיית המימון. פעם בפרויקטים היו יכולים לעשות מימון הדרגתי, עם פרי-סייל, אבל במחיר למשתכן הכל יחד, וגם ערבויות זה משהו שאי אפשר להוציא בלי סוף".

מעבר לכך, ייתכן שבליץ המכרזים שיוצא לאחרונה שולח קבלנים להתחרות על מגרשים אטרקטיביים במרכז ומותיר הפריפריה ללא ביקוש.

היצע גדול מדי

סיבה נוספת לשיעור הגבוה יחסית של מכרזים כושלים עשויה להיות היקף השיווק בכל אחד מהאזורים. ברמ"י ובמשרד השיכון ממשיכים לטעון כל העת שכל מכרז שמוכן לשיווק יוצא למכרז, אבל המציאות מראה שחלק ניכר מהקרקעות הזמינות ממוקם דווקא באזורי הפריפריה, שם המדינה משופעת בקרקעות בבעלותה, ופחות באזורי הביקוש, שבהם למדינה אין היצע גדול של קרקעות. כך ההיצע בערים מסוימות שאינן בלב אזורי הביקוש גדול יותר, מה שמוביל בסופו של יום לביקוש נמוך יותר.

עוד סיבה אפשרית היא שינויים בתוכנית מחיר למשתכן. הקבלנים והיזמים טוענים תמיד שהם חיים בעולם של אי ודאות מתמדת. תוכנית מחיר למשתכן למשל, קבעה כללים מסוימים בתחילת הדרך, אך לאחרונה החלה גם להשתנות. בחלק מהמכרזים ניתנת היום האפשרות לקבלנים הזוכים למכור חלק מהדירות במחירי שוק. במכרז שפורסם לאחרונה בעיר מודיעין למשל, 30% מהדירות יכולות להימכר בשוק החופשי במחירי שוק, ולא לזכאים. בראשון-לציון, 25% מהדירות יוכלו להימכר בשוק החופשי ובנתניה מדובר ב-10% מהדירות. בעקבות השינוי, לא מעט קבלנים ויזמים מעדיפים להמתין ולראות האם מכרז יפורסם מאוחר יותר עם שיעור דירות למכירה במחירי שוק.

המאירי: "על רמ"י ורשויות התכנון להתרכז ולהסיט את כל המשאבים ליצירת היצע באזורים המבוקשים, בכמויות העונות על הביקושים המקומיים. מטה הדיור מעביר לאותם 'זכאים-משקיעים' בפריפריה את בעיית הגדלת מלאי הדירות באזורים שבהם הביקוש נמוך ומוגבל. יש צורך בהיקפי בנייה מתוכננים ומוגבלים, מול ביקוש ריאלי צפוי".

הנחה גדולה יותר בתל-אביב

בפברואר האחרון פורסם מסמך של מחלקת המידע והמחקר של הכנסת שמדד את גובה ההנחות במחיר למשתכן, מרכז הארץ מול פריפריה. על פי הניתוח, ככל שמחירי הדיור בשוק החופשי גבוהים יותר, כך גם ההנחה השקלית במחיר למשתכן גבוהה יותר. "ממבחן סטטיסטי שערכנו עולה כי על כל עלייה של 100 אלף שקל במחיר השוק של הדירה (מחיר ממוצע בפרויקט), ההנחה גדלה ב-25.4 אלף שקל".

במחוז תל-אביב למשל ההנחה עומדת על 607.9 אלף שקל בממוצע, בעוד במחוזות הדרום והצפון עומדת ההנחה על 175.3 אלף שקל ו-192.4 אלף שקל, בהתאמה. גם עובדה זו, הנחה גדולה יותר במרכז, יכולה להיות סיבה לכך שהמכרזים במרכז אטרקטיביים יותר - גם לזכאים, וממילא גם לקבלנים, שמעדיפים להמתין למכרז בהרצליה, רעננה, תל-אביב או מקומות אחרים על פני המכרזים בפריפריה.

"חשש שיעמדו בניינים ריקים"

ככל שההיצע באיזורי הפריפריה יגדל, ואיתו התופעה של זכאים שרוכשים דירה לא במטרה לגור בה אלא כדי להשכיר אותה, עשוי להיווצר מצב של הצפת השוק בדירות להשכרה. לדברי המאירי, "הביקוש בפריפריה מוגבל בהיקפו. לכן. גם במידה ורמ"י תוציא אלפי יח"ד בפריפריה למכרזים, החשש הוא שבניינים יעמדו ריקים ללא קונים וללא שוכרים. רוב הדירות תישארנה דירות רפאים לאורך מספר שנים. ישנם כבר אזורים שבהם ההיצע מיצה את עצמו וענה על כל הביקושים".

אותו חשש-איום לעודף היצע, שמרחף כבר זמן רב באוויר, מרתיע כמובן גם קבלנים מלגשת למכרזי הפריפריה, מחשש שיגלו ביום שאחרי הזכייה שהזכאים מתרחקים מאותם מקומות, למרות שהמדינה סיבסדה להם את הקרקע ואפילו נותנת להם מענקים של עד 60 אלף שקל לכל רוכש (ובכל זאת, מצליחה לייצר כאמור הנחה כספית הנמוכה בעשרות אחוזים מפרויקט מחיר למשתכן במרכז הארץ).

בדוח השנתי של בנק ישראל שפורסם לאחרונה עלתה טענה דומה, ולפיה חלק לא מבוטל מרוכשי תוכנית מחיר למשתכן אינם מתכננים לגור בדירות המוזלות שרכשו, ובכוונתם להשכיר אותן. "סביר להניח כי חלק מזוכים אלו לא יתגוררו באזורי הזכייה", נכתב בפרק הדיור בדוח השנתי של בנק ישראל, "הדבר תקף במידה מסוימת גם לגבי זכאים שזכו בעיר אחרת מעיר מגוריהם, אך באותו אזור. אלו יהפכו למשכירים באזורי הזכייה ויתגוררו ביישוב אחר".

מצב זה עשוי להוביל, על פי כלכלני בנק ישראל, למצב במסגרתו יגדל היצע הדירות להשכרה בערים מסוימות מעבר לביקוש, מה שישפיע על ירידה של שכר הדירה "מתחת לציפיות הרוכשים". במשרד האוצר מיהרו להוציא תגובה נגדית לדוח בנק ישראל. באוצר כתבו שהטענה של כלכלני הבנק אודות היקף משקיעים גבוה אינה נכונה, והמספר האמיתי נמוך יותר. בפועל, לא בבנק ישראל ולא באוצר יודעים להגיד במדויק כמה אנשים ישכירו הדירות וכמה יגורו בהן. מרבית הפרויקטים נמצאים בקושי בשלב השלד ותעבור עוד תקופה עד שיאוכלסו.

 מחיר דירה - מחיר למשתכן מול מחיר שוק באלפי שקלים

 מכרזי מחיר למשתכן מחוץ למעגל הביקושים