אתר מדלן מצנן את ההתלהבות: "מחירי הדירות לא החלו לרדת"

האם מחירי הדירות כבר יורדים? הרשת גועשת מאז הבוקר היום (א') בעקבות גרף שהופיע באתר "מדלן" ומעיד על ירידת מחיר בלתי מבוטלת בדירות מגורים מאז ספטמבר 2016. נזכיר כי אתר מדלן מתייחס לנתוני מערכת הדיווחים של רשות המסים ומציג את מחירי הדירות כמו גם פרטי הדירות שנמכרו כפי שמופיעים באתר רשות המסים.

על פי הגרף שנמצא באתר מדלן, המתייחס למחיר ממוצע של דירה בישראל, נרשמה בין ספטמבר 2016 ועד מארס 2017 ירידה לא מבוטלת במחירים. כך, על פי מדלן, מחיר דירה ממוצעת בישראל בספטמבר שעבר עמד על 1.37 מיליון שקל בעוד מחיר ממוצע של דירה בארץ במארס 2017 עמד על 1.29 מיליון שקל. מדובר בירידה בשיעור של כ-5.8%.

 מגמות מחירים במדינה

על פניו אכן מדובר בירידה במחיר הממוצע של דירה בישראל, אבל כאן יש להכניס הסתייגות חשובה. מדובר כאמור במחיר ממוצע, מחיר הכולל את כל טיפוסי הדירות, גדלי הדירות ובכל האזורים בארץ. כלומר, גם דירות יוקרה סופר יקרות בתל-אביב וגם דירת 2 חדרים בערד, דימונה או קריית שמונה לשם העניין. מכיוון שמדובר בממוצע, ככל שלמשל נעשות פחות עסקאות בדירות יוקרה ויותר עסקאות בדירות קטנות וזולות יותר, הוא יימשך כלפי מטה, ואותו הדבר להיפך.

חשוב לציין שגם במדלן מסתייגים מהקביעה החד משמעית על ירידה במחירי הדירות. ממדלן נמסר היום כי: "הירידה המשמעותית במחיר הכללי נובעת משינוי תמהיל הדירות שנמכרו בתקופה זו. כך לדוגמה, ביחס לתקופה המקבילה נעשו יותר עסקאות בפריפריה ביחס למרכז הארץ (ירידה של 8% במרכז הארץ), כמו כן מספר הדירות החדשות שנמכרו שלא במסגרת מחיר למשתכן ירדו ביחס לדירות יד שנייה".

רוה איתן, סמנכ"ל המחקר באתר מדלן מוסיף ומתייחס לגרף: "האם ניתן להגיד שמחירי הדירות ירדו? נכון לעכשיו לא. אמנם המחיר הממוצע ירד אבל מכיוון שהמחיר הכללי מושפע משינוי בתמהיל הדירות כדי להבין מה השינוי האמיתי צריך להשוות טיפוסי דירות דומים, לדוגמה, להסתכל על דירת 3 חדרים יד שנייה בשכונה ספציפית, ולראות מה קרה לאותו סוג דירות בתקופה החדשה. מבדיקה של מחלקת המחקר במדלן, שמשווה את העסקאות שנעשו ב-2017 ביחס לנכסים דומים שנמכרו ברבעון האחרון של 2016, עולה כי מגמת עליית המחירים החדה נבלמה אך עדיין הייתה זחילת מחירים כלפי מעלה של כ-1%. את ההתקררות וההמתנה, ניתן לראות גם בבחינת הדירות המפורסמות בלוח הדירות של מדלן. בהשוואה ל-2016 אנו רואים שבמודעות של דירות למכירה המפורסמות בלוח, יש פחות עדכוני מחירים כלפי מעלה מצד המפרסמים".

עוד נציין כי עיון בנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה המתייחסים אף הם למחירי דירות ממוצעים ברחבי הארץ, מעלה תמונה שונה. על פי הלמ"ס, מחיר דירה מוצעת בישראל עמד ברבעון האחרון של 2016 על כ-1.48 מיליון שקל, ועל פי נתוני הרבעונים הקודמים, דווקא נרשמה עלייה, גם אם כמעט בלתי מורגשת, במחיר הדירות הממוצע ברחבי הארץ.

עוד נקודה שחשוב לציין היא שהיעדר נתונים אודות ענף הנדל"ן מקשה על אימות נתוני מדלן המעידים כאמור על ירידה במחירי הדירות. משרד הבינוי והשיכון שהיה מפרסם מחירי דירות ממוצעים פסק לעשות כן כבר לפני תקופה ארוכה. במקביל, גם נתוני הלמ"ס זכו לאחרונה לביקורת על אמינותם ואף חלק מהדיווחים הופסקו בשל טענת הלמ"ס למחסור בנתונים אמינים.

בעוד נתוני מדלן מבוססים על נתוני רשות המסים, ברשות המסים אמרו היום ל"גלובס" כי אין הם מבצעים פילוחים דומים בנתונים, ולכן אינם יכולים להתייחס לנתונים שמופיעים באתר מדלן. 

חשוב להוסיף כי הנתונים של מדלן אינם באים יש מאין. בחודשים האחרונים מעידים הנתונים על התקררות בענף וירידה מתמשכת בהיקף העסקאות. בעוד במדלן סבורים בעצמם כי טרם ניתן לקבוע שמדובר בשינוי מגמה במחירי הדירות, העובדה שתמהיל הדירות השתנה עשויה להעיד לבדה על שינוי במגמה - פחות רכישה של דירות יקרות ויותר התמקדות בדירות זולות. אך זו הבעיה של הממוצע, בעיקר עם מיעוט עסקאות, כאשר כל שינוי מורגש ביתר שאת.

בדף המחאה המתמקד במחירי הדירות בפייסבוק, אחריו עוקב "גלובס" כבר מספר חודשים, אימצו את הגרף של מדלן בשתי ידיים. גם לאחר ההסבר של אנשי מדלן אודות הנתונים, יוזמי המחאה ממשיכים לטעון כי מדובר בירידה.

יוזם המחאה אמר בשיחה עם "גלובס" כי "כאשר התמהיל העלה את המחיר הממוצע בישראל לנוחיותם של בעלי אינטרסים, אף אחד לא השתמש בזה כתירוץ. המגמה משתנה, ויש פחות עסקאות. גם אם מסבירים את זה בהתנהגות צרכנים שונה, ואנשים קונים דירות זולות יותר - בכל זאת מדובר פה על חצי שנה תקופה ארוכה שמעידה שמשהו קורה. יכול להיות שלאנשים נגמר הכסף, והם קונים דירות זולות יותר".