דיכוטומיה בסקטור

לכאורה, דילמה לא קטנה. כאשר סקטור מנייתי מקומי מתנהל אחרת מן הסקטור הדומה לו בחו"ל יש תמיד תהייה אם הדבר הגיוני, ומוצדק, או שזהו עיוות זמני שכדאי לנצלו לצורכי Arbitrage. העניין בתופעה כזו גדול במיוחד כאשר מדובר בשוני שאורך זמן רב יחסית, וכאשר קיים הבדל מהותי באופי המגמתי של תנועת המחיר, עוצמת המומנטום, ופרמטרי השכנוע העצמי של המשקיעים.

זהו המצב היום בסקטור הנדל"ן. אצלנו עדנה, ואצלם מדמנה של דשדוש אופקי.

כצעד התחלתי ארצה להציג בפניכם ויזואלית את אותו הבדל מהותי, וזאת על מנת לקבל קנה מידה של איכות השוני. את זה נעשה על ידי שני גרפים יומיים, דהיינו גרפים שבהם כל נר מייצג יום אחד של מסחר. נתחיל במדד ת"א נדל"ן המקומי שלנו:

 משה-שלום-מקומי-16-05

התחלתי בו כי עליו סימנתי את הנקודה שבה אני רואה את התחלת השינוי המגמתי הראשי בסקטור, דהיינו את המעבר מן המגמה היורדת לזו העולה. זה קרה סביב תחילת נובמבר 2016. היה בתחילה היסוס קל, כאשר כאבי הירידה הקודמת עדיין מנעו מן המשקעים ללכת על כל הקופה, ולהביע אמון בסקטור.

הדבר השתנה כאשר נפרצה רמת ההתנגדות סביב 480, ומאז המדד הזה לא הביט אחורה. הוא פיתח עלייה חדה, שמניפת קווי המגמה ב-4 סגול מייצגת אותה היטב. כמו כן, ב-2 סגול, אינדיקאטור המומנטום מראה שכנוע עצמי דרמטי בחיובו, וב-3 סגול, אנו רואים את הדהירה של כניסת הכסף לתוך אותו מדד מנייתי.

ועכשיו תמונתו של סקטור זה בחו"ל, וזאת על ידי תעודת הסל IYR:

 משה-שלום-חול-16-05

לצורך התייחסות בזמן זהה ציינתי גם כאן את תאריך השינוי שהיה במדד המקומי, ולמרות שאין כאן התאמה מדויקת של ממש אין גם הבדל משמעותי. ניתן בהחלט לראות שהשינוי המגמתי, מיורד לעולה, קרה באותה תקופה, דהיינו נובמבר 2016.

הבעיה החלה להופיע כאשר במקום לטוס לשמיים ראינו כאן התפתחות של דשדוש אופקי אשר הכיל גם פריצת שווא (4 סגול). דבר שלילי במיוחד במסגרת של זמני המתנה טכניים. כמו כן, ניתן להתרשם מן ההבדל המעניין שבין השכנוע העצמי כלפי הסקטור בתמונה האמריקאית, ב-2 וב-3 סגול מול מה שקורה בחברו הישראלי בהתאמה.

ואחרי כל זאת אנו בוודאי שואלים את השאלה המתבקשת: מה מהות השינוי? האם הוא נטוע בסיבות ממשיות שיגרמו לו להאריך בזמן, או שניתן לנצלו לטובת קצת מזומנים דרך מנגנון הכלים השלובים? לדעתי, הכול נובע מן השינוי בציפיות כלפי הריביות, ומה שזה אומר לגבי המימון לסקטור.

בחו"ל, ובמיוחד בארה"ב, שיקום סקטור הנדל"ן התנהל לא רע עד שהתקבלה המוסכמה שהפדרל ריזרב אכן רציני בקידום מדיניות של נרמול ריביות לכיוון ה-2-3 אחוז. עלייתו של טראמפ רק הוסיפה שמן למדורה כאשר חלק מהבטחותיו ניראה אינפלציוני, וגרם למחשבה על רמות ריבית גבוהות עוד יותר. בינתיים, השווקים הפיננסיים לא נפגעו מכך. כנראה כי הם ראו את הטובה שבשינוי הרגולטורי, וההשקעות הפיסקאליות, אך בנדל"ן, ספציפית, לריבית השפעה הרבה יותר ישירה. דרך צרכן המשכנתאות ודרך מקימי פרויקטים חדשים.

ומה בארץ? כאן, הצפי לעלייה בריבית אפסית כמעט. זו למעשה אנומליה היסטורית כי בנק ישראל תמיד שמר על פער חיובי בין הריביות על השקל מול אלו על הדולר. הפחד הנוכחי במסדרונות הבנק המרכזי הוא גדול: האם ריבית ישראלית גבוהה יותר תקריס את שוק הנדל"ן להשקעה? מה יקרה לגבי כושר ההחזר של לוקחי כל המשכנתאות הצמודות? מה יהיה על שער השקל מול הדולר, כאשר הבנק המרכזי נלחם כבר היום בשיניים לשמור על דולר מקומי לא נמוך מדי. וכך, כל עוד האנומליה תתקיים, ובירושלים לא יעשו את מה שבוושינגטון עושים, אנו נראה את ההבדל המהותי בסקטור הזה.

■ הכותב הוא מנתח שווקים פיננסיים

ניתן למצוא אותי בפייסבוק ב:financial blog of moshe shalom

אני מנתח שווקים פיננסיים, ולא יועץ השקעות מורשה. יובהר ויודגש כי כל האמור בכתבה, בניתוח שווקים זה, או בדוא"ל המוגש כאן, אינו מהווה ייעוץ השקעות, המלצה לפעולה מכל סוג שהוא, ואין בו שום אלמנט הלוקח בחשבון את הנתונים של הקורא, או המשתמש בחומר, ואינו מתחשב בצרכים הייחודיים לו. במידע, בניתוחים, בכל האמור כאן, או בחלקיו, אין, בכל אופן שהוא, חוות דעת, או העדפה, אשר אמורה להביא להשקעה כל שהיא במכשירים, כלים, ניירות ערך, או כל נכס פיננסי או אחר. יובהר ויודגש עוד, כי על הקורא, או המשתמש, לבדוק את המידע המתפרסם כאן, לאמת אותו, ולבחון את מידת התאמתו לצרכיו, להעדפות ההשקעה שלו. כמו כן, אין בחומר הכתוב, או המוצג, כדי להבטיח רווח, או תשואה, מכל סוג שהוא. יובהר, ויודגש עוד, כי במידע הנמסר כאן, עלולות ליפול טעויות, וכי אפשר שיחולו בו שינויים המתחוללים ללא אתראה מוקדמת. אפשר שגם יימצאו סטיות, בשיעור כזה או אחר, בין המתואר, או המצוין, בחומר הכתוב, לבין מצב הנכסים בפועל. יודגש ויובהר עוד, כי קבלת ההחלטה בדבר השקעה מכל סוג שהיא, במידה ונעשתה לאחר קריאת הכתוב בניתוחים המוצגים כאן, או על סמך נתוני שוק המוצגים בכתוב, היא על אחריותו של הקורא, או המשתמש, בלבד.