מגדל קולנוע רמה, או "Rama Tower", שאוכלס לאחרונה ברמת-גן, ממוקם בדופן הצפון מזרחית של צומת הרחובות ז'בוטינסקי וביאליק, על אחד מצירי הרוחב החשובים והסואנים של מטרופולין תל-אביב. המבנה ההיסטורי של בית הקולנוע, אחת מנקודות הציון של העיר רמת-גן, נהרס, אך שימרו את קיר החזית המערבי שהצד האחורי שלו משקיף על מגדל בגובה 23 קומות. עם תום הבנייה ניתן לבקר ברחבה החדשה שלפני המגדל (שפ"פ עם זיקת הנאה), להסתכל על החלל נטול הקונטקסט שנוצר יש מאין ולתהות שוב על פלאי שימור המורשת בעיר רמת-גן.
קולנוע רמה נחנך ב-1938 ברוב פאר במעמד מושל המחוז הבריטי, הרולד קרוסבי. באירוע השתתפה התזמורת הסימפונית הארץ ישראלית. התכנון כלל אולם גדול במיוחד בן 1,000 מושבים בקומת הקרקע וביציע. המקום שימש גם להצגות תיאטרון ולקונצרטים.
אדריכלית השימור נועה שק, שערכה בשנת 2001 את סקר השימור של העיר רמת-גן, וכיום שותפה יחד עם האדריכל דוד גלור בהכנת תוכנית שימור סטטוטורית לעיר, מספרת שקולנוע רמה היה חלק מהמאמץ של ראשי העיר רמת-גן, בשנות ה-30 של המאה העשרים, לחזק את תיירות הפנים לעיר. בקולנוע רמה גם הוכרז בט"ו בשבט 1950 על שינוי הסטטוס של רמת-גן והפיכתה לעיר.
מבחינה אדריכלית המבנה היה מעניין, משום שהוא אחד מהבניינים היחידים בארץ ששילב בנייה מודרנית עם עיצוב של חזית בסגנון אר-דקו.
בשנת 2010 רכשה את זכויות הבנייה חברת מגדלים בבעלות חני הורוביץ וקרן בן דוד, שקידמה תכנון של המבנה. האדריכל הראשון של הפרוייקט היה אילן פיבקו, אך הוא הוחלף די מהר ומי שתכנן את המבנה בסוף היה משרד האדריכלים ברעלי לויצקי כסיף.
אדריכלי הפרויקט עיצבו את המבנה החדש בסגנון מודרני ופונקציונלי, כמעט גנרי. מגדל רמה כולל 95 דירות, ארבעה מרתפי חניה בשטח של 12 אלף מ"ר וארבע קומות שירות בשטח של 30 אלף מ"ר. עם תום התכנון ואישור התוכנית מכרה חברת מגדלים את הדירות לקבוצת רכישה שנציגיה ניהלו את הפרויקט.
שמוליק גרואג, אדריכל השימור של מבנה בית הקולנוע, מספר שכשאדריכל העיר רמת-גן, סרג'יו לרמן, הציע לו בזמנו לקחת את הפרויקט, הוא התלבט מאוד: "הפרוייקט הזה מנוגד למה שאני מאמין ומלמד כי הוא פסאדיזם. החלטתי לקחת את הפרויקט בזכות העובדה שאפשר היה לחדד את הפסאדיזם בהיפוך. זה לא חזית שמודבקת לבניין חדש, אלא free standing. חידדנו את העובדה שזו רק הקליפה".
גרואג מאמין שיש חשיבות לשימור המבנים הישנים של רמת-גן, תוך שילוב בין שימור ופיתוח. חרף הסייגים מאמין גרואג בתוצר שעליו הוא חתום: "זה כמו גלויה ישנה שמספרת את הסיפור של מרכז העיר רמת-גן. אני מרוצה כי המסר של הריקנות מאחורי זה מאד ברור. מצד שני, אני חושב שהפתרון הזה לא נכון לכל מקום".
עו"ד רמי אבלס, יזם נדל"ן ונציג קבוצת הרכישה של הפרויקט, מתלבט לרגע אם להגיד את דעתו האמיתית על הקיר, אך לבסוף מתרצה: "במשך שבע השנים שבהן ניהלתי את הפרויקט אני לא פגשתי אדם אחד שהבין למה הקיר נשאר. ומדובר על מאות אנשים.
"גם לדעתי, הקיר מיותר. ללא הקיר הייתה פתיחה של המגדל לצומת, והוא היה נותן לעיר ערך הרבה יותר גדול. בעיניי השימור הזה מיותר. מה שנותר הוא יציר כלאיים מוזר. מצד שני, אחרי שהשלמנו את הבנייה, אפשר להגיד שהתוצאה לא רעה. להגיד שכלכלית זה היה מוצדק? הקיר הזה עלה 10 מיליון שקל, אז ממש לא".
"פרוגרמה בעייתית"
תמר טוכלר, מנהלת מחוז תל-אביב של המועצה לשימור אתרים, סבורה שמדובר בדוגמה בעייתית מאוד: "מדובר במבנה אייקוני ברמת-גן, לו ערך היסטורי אדריכלי ואורבני גבוה. קולנוע רמה היה שם דבר. ההחלטה לבצע פרויקט שכזה הייתה בשלב ביניים בתחילת הפעילות בנושא שימור בעיר. כאן אמנם הכירו בצורך לשמר המקום, נעשה תיעוד ונבחרו אדריכלי שימור אך פרוגרמת הפרויקט הייתה בעייתית וכך גם הגישה, שאותה קידמו פרנסי העיר, להקים מגדלים גבוהים בצמתים ראשיים וגם חזון ציר המגדלים לאורך ביאליק עד פארק צמרת בתל-אביב.
"מדובר בגישה בעייתית מאוד מבחינה אורבנית ותחבורתית וגם בהיבט המורשת. במקום לשמר ולשלב הרסו. אפשר היה להשאיר את כל המבנה ולהשתמש בו כמבואה, ולקבל פרויקט יותר טוב. מה שעשו זה בדיחה. השאירו קיר מנותק ויצרו שממה. יש תחושה גדולה של החמצה".
עו"ד אביבית מאור-נמרודי, יו"רית הוועדה המקומית לתכנון ובנייה וסגנית ראש העיר רמת-גן, נזהרת שלא להכפיש את ראש העיר הקודם צבי בר, ואת המהנדס חיים כהן, אבל מבקשת להדגיש שמדיניות התכנון העירונית השתנתה מאוד: "אצל ראש העיר הקודם היו מגדלים בכל העיר, בלי חשיבה. הוא האמין בתב"עות מקומיות ופחות בתכנון לטווח ארוך. לי חשוב להגדיר מדיניות".
מאור-נמרודי מספרת שכיום מגובשת תוכנית שימור על בסיס סקר השימור שאיתר כ-400 מבנים, גנים ואפילו עצים. חשוב לה לציין שהמדיניות השתנתה והיום לא היו מתייחסים למבנה לשימור בצורה כזו.
בלת"מ רדף בלת"מ / דפי הירשפלד-שלם
המסע שלי אל הדירה התחיל לפני שבע שנים באמצע יום עבודה שגרתי ככתבת "גלובס". יצאתי עם צוות הפקה לראיין שתי יזמיות צעירות ומבטיחות באותם ימים, קרן בן דוד וחני הורביץ, שהקימו את חברת מגדלים. היזמיות האנרגטיות היו מלאות אמביציה וביטחון, שידרו "אנחנו כאן כדי להישאר", והאמנתי להן. הן היו משוכנעות שהדירות שהן בונות ישברו את השוק. "אין דברים כאלו, אין מחירים כאלו במרכז", זרקה לעברי הורביץ לאורך כל היום.
באותם ימים לא יכולנו בכלל לחלום על דירה משלנו. היינו זוג צעיר עם תינוק בן חצי שנה ומשכורות ממוצעות, וגרנו בשכירות במרכז רמת-גן, קרוב להורים. אבל משהו בקסם האישי של הצמד יצר חיבור מיידי וקסמה לי המחשבה שאני יכולה לקנות דירה בחצי מחיר ממחיר השוק. כשחזרתי הביתה סיפרתי לבעלי שהולכים להרוס את קולנוע רמה המיתולוגי ברמת-גן (עבור רמת גנים מלידה רמה זה מוסד ונקודת ציון חשובה בעיר) ודירת 4 חדרים תעלה כ-1.4 מיליון שקל. מציאה.
עוד באותו ערב, 21 ביולי 2010, מצאנו עצמו במשרד שהוקם במגדל משה אביב (ולא כי היה לנו כסף, אלא להיפך), חתמנו על הסכם שותפות בקבוצת הרכישה של פרויקט רמה, ויצאנו עם חיוך כאילו זכינו בלוטו. עוד שלוש שנים תהיה לנו דירה משלנו, שבטח גם תהיה שווה יותר מהכסף ששמנו עליה. ונכון, ידענו שיש סיכונים. היינו מודעים לכך שיכולים להיות עיכובים בבנייה ושינויים במחיר. אבל בפועל, כל אירוע בלתי צפוי טלטל אותנו וערער את הביטחון שלנו בפרויקט.
אלה רק חלק מהאתגרים בדרך:
הקבוצה: מדובר באוסף אנשים זרים לחלוטין (80 רוכשים) שלכולם מטרה אחת - לקבל דירה. בקבוצת רכישה הכל נעשה בהחלטת הוועד המייצג את הקבוצה, וכל רוכש הוא "קבלן, יזם, איש מזגנים, חשמלאי" ולכולם תמיד יש מה להגיד. הקבוצה חייבת לבחור נציגים שיהוו ועד מפקח - ועד שיוודא כי הקבלן, העירייה, הבנקים וכל הספקים יעשו את העבודה על הצד הטוב ביותר ובמחירים הטובים ביותר. נציגי הוועד שנבחרו בהצבעה היו שתי המארגנות, עו"ד רמי אבלס וניסים סגרון בעל הקרקע. עוד נחזור אליהם בהמשך.
ליווי בנקאי: קבוצת רכישה לא יכולה לצאת לדרך ללא בנק מלווה, והמסע לגיוס בנק נמשך כמעט שנה עד שנחתם הסכם עם בנק לאומי. כלומר, מתוך שלוש השנים שאמורה הייתה להימשך הקמת המגדל, שנה שלמה כבר הלכה. הבנק גם אמור לאשר כל רוכש באופן אישי. כבר בשלב ההוא היו רוכשים שנאלצו לפרוש או לחלופין הוצאו בהחלטת הוועד כי לא עמדו בתנאי ההסכם או לא עמדו בתשלומים. חברי הקבוצה, שהם בעצם היזמים, נקראו למצוא רוכשים חדשים.
בניין לשימור: פרויקט רמה הוא מיזם מגורים מסובך ומורכב עוד יותר מהרגיל, משום שמדובר בבניין שנועד לשימור, ונדרש להיתרים רבים כדי להפוך למגדל מגורים. בין היתר, בתכנון המקורי של הפרויקט תוכננה תקרת זכוכית בין קיר השימור ללובי הבניין, מה שהיה יוצר חממה ומקום מסתור להומלסים בימי גשם. לאחר שנים של דיונים ובקשות להסיר תקרה זו החליטה הוועדה המקומית לבטל את הגג ולתת אור ירוק להמשך הדרך. עוד זמן יקר הלך לאיבוד.
דייר מוגן: בקומת הכניסה פעלה עשרות שנים חנות ממתקים של דייר מוגן. ברגע שהוחלט כי המגדל ייבנה, היה ברור כי הדייר יאלץ לעזוב את הבניין, אולם הוא סירב. רק כשבית המשפט נכנס לתמונה הושגה עסקת פשרה. תמורת יותר ממיליון וחצי שקל, שהתגלגלו כמובן על חברי הקבוצה (יותר מ-20 אלף שקל בממוצע לדייר), הדייר המוגן התפנה.
הרכבת הקלה: הקו האדום של הרכבת הקלה, שכולנו מחכים לו, ישדרג ללא ספק את איכות החיים של דיירי הבניין. אולם בתכנון המקורי של הבניין לא חשבו על תחנת הרכבת שתיבנה בפתחו של מגדל רמה. אף אחד לא ציפה שיצטרכו לבצע שינויים במתווה הקו בעקבות הבניין, מה שהקשה כמובן על המשך התכנון והבנייה והשגת האישורים.
הליכים משפטיים: בית משפט היה חלק בלתי נפרד מהתהליך הבנייה. בכל יום צצה לה התנגדות מצד גורמים המעורבים או סובבים את הפרוייקט, כמו תחנת דלק סמוכה וחברת בזק. הליכים ביורוקרטיים יצרו עיכובים על גבי עיכובים. בחלוף שלוש שנים אין מפתח באופק.
שינויים בתוכניות המקורית: ליזמיות היו לא מעט פנטזיות, ובתוכניות הבנייה תוכננה בריכת שחייה בחצר. במצגות ובהדמיות בריכה נראית מצוין. אבל לאחר שגלגלנו ההוצאות הכספיות המטורפות, ובעיקר את מחיר התחזוקה, התכנסה אסיפת הדיירים וביטלה פה אחד את הבריכה. החלופה - מתחם ספא מקורה.
עזיבת המארגנות: זוכרים את הבנות מאותו לילה שהבטיחו לנו דירה תוך שלוש שנים? אז בערך בפרק הזמן הזה הן מחליטות להפריד כוחות. הורביץ וחני פותחות כל אחת חברת נדל"ן עצמאית. קבוצת מגדלים נשארת קיימת על הנייר, אבל אין אבא ואמא לפרויקט, מלבד אבלס שנשאר על המשמרת. למרבה המזל, הוועד המנהל תפס את המושכות והניע את הפרויקט קדימה. ביחד עם משרד עו"ד נשיץ ברנדס אמיר ועו"ד שירה אוזיק (בלעדיהם היינו עדיין בדירה שכורה) הם מצליחים לסלק את יתר המכשולים מהדרך הארוכה.
הפרת חוזה: דייר אחד לא עמד בתנאי ההסכם ולא שילם את חובו לקבוצה, ונאלץ לעזוב. הדירה הועברה לכלל הדיירים והועמדה למכירה.
קריסת החברה המבצעת: אם לא די בכל אלו, לפני כשמונה חודשים קרסה חברת אורתם סהר, חברת האם של הקבלן המבצע אורתם מליבו. באוקטובר 2016 הוצא צו להקפאת הליכים והקבלן המבצע נטש את הבניין. לאחר דיונים רבים בבתי המשפט חתמנו מול הנאמן על הסכם שהחריג את המשך העבודות, מכיוון שהפרויקט היה בשלביו האחרונים. במקביל הקבוצה החזיקה בסכום גדול של מליבו כביטחון, ואת הכסף הזה החברה רצתה ומהר, וכך קיבלנו פועלים לסיום העבודות.
אחרי כל התלאות, בדצמבר 2016 התקבל טופס 4. במארס 2017 הבניין התאכלס.
נכנסנו להרפתקה שלא ידענו איך נצא ממנה, והאמת היא שהיה קשה ובשנתיים האחרונות קשה מנשוא. בשעה שהיינו אמורים כבר לגור בדירה, נאלצנו לרדוף אחרי הלוואות גבוהות ודירות שכורות, ונראה היה כי כל העסקה כבר לא אטרקטיבית.
שכירות לא מתוכננת של 4 שנים והוצאות נוספות להשלמת הבנייה ייקרו את כל הסיפור ב-500 אלף שקל. לפחות מחירי הדירות טסו בכל אותן שנים ופיצו, לפחות במשהו, על העלויות הנוספות ועל עוגמת הנפש.
דפי הירשפלד-שלם עם המפתח / צילום עצמי
כתבות
ני"ע
