הדברים שלא מספרים לנו: האם מחירי הדירות באמת בירידה?

אי-אפשר לברוח משלל הנתונים החדשים שפורסמו לאחרונה על תחום הנדל"ן למגורים. ירידה בעסקאות, גרפים וטבלאות של מדלן והלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שמעידים על ירידת מחיר ברמה הארצית במחיר דירה ממוצע, ואפילו דוח השמאי הממשלתי הראשי שהודלף ואף הוא מעיד על ירידת מחיר.

צריך להגיד, יכול להיות שמחירי הדירות יורדים, הרי הם לא יעלו לנצח. אבל כל עוד לא מדובר במגמה, צריך להמתין בסבלנות ולראות מה יהיה בהמשך הדרך, או לפחות ברבעון השני של 2017.

אבל בינתיים, במשרד האוצר החליטו בתקופה האחרונה להוסיף עוד ממד לפעילות בתחום הדיור. אחרי התוכניות והמהלכים כמו מחיר למשתכן, העלאת מס רכישה על משקיעים וגם מס דירה שלישית, הבינו כנראה באוצר שיש עוד דבר שכדאי להתחיל ולטפל בו - הציפיות.

■

הרי ידוע שלצד המהלכים הקונקרטיים כמו העלאת מס או הגרלות ומכירות של דירות מוזלות, מה שבאמת יכול להאיץ מצב של ירידות מחירים זה שינוי בציפיות. רוכשי דירות שיתחילו לחשוב שהמחירים יורדים ויחכו, ומוכרי דירות שיחששו מירידת מחיר וימהרו למכור או בהמשך אף יורידו מחיר בעצמם.

זו הסיבה שלאחרונה דואגים במשרד האוצר לשחרר שלל הודעות אודות ענף הנדל"ן, כולן תומכות באותה התזה של מיעוט עסקאות. רק בשבוע שעבר פורסמה פתאום סקירה המתייחסת לירידה בהיקף העסקאות בשנת 2016 לעומת 2015 , נתונים שכבר פורסמו בעבר על ידי הלמ"ס. גם ההתבטאויות של השרים, שר האוצר משה כחלון ושר הבינוי והשיכון יואב גלנט כבר פחות מהוססים לגבי ירידת מחיר אפשרית בזמן שיו"ר מטה הדיור כבר היה בשבוע שעבר החלטי הרבה יותר כשאמר שהמחירים יורדים וימשיכו לרדת.

במקביל, גם סקירות הכלכלן הראשי באוצר מתמקדות לאחרונה יותר ויותר בסוגיית המשקיעים, הירידה בהיקף הפעילות שלהם בשוק ותוכנית מחיר למשתכן. משפרי הדיור למשל, שבסקירות ישנות יותר היו זוכים לנתח משמעותי יותר מהנתונים כמעט ונעלמו. זה לא אומר חלילה שהנתונים שמפורסמים אינם נכונים, אבל זה אומר שמישהו בוחר על מה לשים את הדגש.

לא מופרך גם להניח שההתמקדות בנתוני המשקיעים ואיך הירידה בהיקפם בשוק השפיעה על היקף העסקאות באה גם לאותת לא רק לרוכשים על שינוי בשוק אלא גם לשופטי בית המשפט העליון שצריכים לקבל החלטה מה יעלה בגורל מס דירה שלישית.

בשורה התחתונה חשוב להגיד שיכול להיות שבאמת הגענו לנקודת השינוי בענף הנדל"ן. יכול להיות שמחירי הדירות מתחילים לרדת. אבל צריך גם לדעת שלא סתם הסקירה של השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים שבאוצר ניסו מאוד להעלים חוזרת ברגע שהנתונים שלה נוחים לאוצר. ציפיות הם דבר מתעתע, הן יכולות להיות אלו שיביאו את השינוי עוד לפני שהנתונים עצמם יקבעו זאת מפורשות. אבל חשוב להמשיך ולעקוב גם אחרי הנתונים כדי לקבוע האם באמת אחרי כמעט עשור של עליות מחירים, המצב מתחיל להשתנות.