חוק שכירות הוגנת: ויכוח על הצורך בחוזה סטנדרטי לשכירות

ועדת החוקה של הכנסת דנה היום (ג') בהצעת החוק הממשלתית לשכירות הוגנת. נזכיר כי מדובר בהצעת חוק שעברה לא מעט גלגולים מאז עלתה לראשונה לשולחן הכנסת עוד בשנת 2014. במסגרת הדיון שנערך היום בכנסת אמנם לא התקיימו הצבעות בחוק, שממתין לאישור לעבור לקריאה שנייה ושלישית, אך עלו כמה הצעות מעניינות.

ח"כ רועי פולקמן (כולנו), מיוזמי הצעת החוק, הציע בדיון לקבוע הגדרה מדויקת למונח "שכירות לטווח ארוך", משום שעד היום לא נקבעו קריטריונים ברורים לנושא. עם זאת, במסגרת הדין התנגדו חברי הכנסת להצעה, ובסופו של דבר הגדרת המונח ירדה מן הפרק.

במקביל, ח"כ פולקמן הציע לקבוע במסגרת הצעת החוק הנוכחית כי בעל דירה שיבחר להשכיר את הדירה לתקופה של 3 שנים ומעלה לאותו השוכר, ויתחייב לא להעלות את שכר הדירה מלבד הפרשי הצמדה למדד המחירים לצרכן של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, יוכל לקבל תמריץ. בעבר דובר על תמריצים המתייחסים להטבה בביטוח הדירה ובדמי הניהול.

אחת האפשרויות שעלתה בדיון הייתה לאפשר למשכיר לקבל פטור מלא או חלקי ממס על השכרת דירות שקיים היום. נזכיר כי היום השכרת דירה עד סכום של כ-5,000 שקל פטורה ממס, אך מעל לסכום זה חייב המשכיר בדיווח ובתשלום מס.

ח"כ סתיו שפיר (המחנה הציוני) אמרה בהקשר זה כי "יש פה הזדמנות להכניס נושא שנדון תקופה ארוכה והיה בהסכמה עם האוצר - לכך שמשכיר שישכיר לאורך טווח יקבל תמריץ של פטור ממס השכרה, שכמעט לא עולה למדינה כסף. המדינה נכון לעד לפני שנה אכפה פחות מ-15% מאלה האמורים לשלם מס זה, ולכן אין זה סכום משמעותי עבור המדינה".

עם זאת, מעיין נשר, רכזת שיכון אגף תקציבים במשרד האוצר, השיבה לחברת הכנסת שפיר כי "אין עדיין הסכמה עם שר האוצר על הדבר הזה, אין טעם לכלול". גורמים באוצר הוסיפו כי מדובר בנושא שאמנם נידון בעבר, אך נכון להיום אין כוונה לקדם אותו.

עוד סוגיה שעלתה בדיון התייחסה לשאלה האם יש לגבש חוזה שכירות קבוע או חוזה מומלץ שיעמוד לרשות המשכירים והשוכרים. במקביל התפתח גם דיון בשאלה האם על הכנסת לאשר חוזה שכזה.

ח"כ שפיר אמרה: "חשוב שיהיה חוזה מומלץ שהוכח כיעיל במקומות בהם קיים כמו תל-אביב. הטיעון שהכנסת מעכבת אינו נכון לגבי החוק הזה ביחס לכנסת, כי מי שעיכב זו הממשלה. הכנסת כמפקחת תהיה גורם מדרבן בהצעת חוזה השכירות לחוק הזה".

ח"כ פולקמן אמר: "אם נחייב, זה יבטיח שלא יהיה מוצר כזה, כי הממשלה תחשוש. חוזה כזה נחשב אירוע דורסני בשווקים, כי כל בעל דירה יצטרך לעבור דרך עורך דין. בממשלה יגידו שלא סומכים שהוועדה לא תהפוך את החוזה לדרקוני עם יתר התערבות בשווקים, ולכן יימנעו מלהביאו".

ח"כ אורלי לוי-אבקסיס אמרה בדיון כי "אם לא תהיה ביקורת של הוועדה, נגלה שיש קביעות שונות לפריפריה, לשטחים ולכל מיני דברים מאחורי הקלעים. החוק מאפשר זאת, ולכן יש להיזהר. אם הוחלט לעשות חוזה מצוי, הוא חייב לעבור בוועדה ולוודא שבעלי אינטרסים שונים יוכלו להשמיע את דעתם".

עו"ד רוני נויבאר ממשרד המשפטים אמרה: "אני הולכת לכתוב חוזה ברירת מחדל לכל הדירות במשק, וזה מאוד מפחיד. השארנו את הסמכות בידינו כדי לראות אם נצליח לכתוב משהו לטובת הציבור. בדירה ראויה למגורים יש תכליות טובות, אבל יש דילמות אם זה לא מבריח שחקנים שיצאו".

יו"ר הוועדה, ח"כ אוסאמה סעדי (הרשימה המשותפת), סבר כי על הוועדה לאשר חוזה כזה שיגובש ויהיה חלק מהצעת החוק: "למה ועדת החוקה לא תדון בתקנות החוזה הסטנדרטי? אני מניח שהוא יהפוך להיות שימושי כמו תקנון חברה, תקנון מצוי. כשרושמים חברה, מאמצים את התקנון המצוי, אז על אחת כמה וכמה כאן אנחנו צריכים לדעת זאת ולאשר זאת. תפקיד הכנסת לפקח. אם תקבעו שאתם לא רוצים חוזה מצוי, לא תעשו ולא נראה, אבל אם אתם כן עושים זאת, והחוק נכנס לתוקף - מה הבעיה שתביאו את זה לכנסת, כשכולנו - אופוזיציה וקואליציה - רוצים לקדם את זה?".

על כך אמרה עו"ד נויבאר: "חשוב לנו מאוד פיקוח הכנסת, אבל אנחנו רואים קושי להביא דברים לשולחן הכנסת בעומס הקיים. שר לא יכול לקבוע הוראות בניגוד לחוק, והדברים החשובים כבר נמצאים בחוק, והשאלה אם הדבר הנכון הוא שהכנסת תיתן דעתה".

עוד הצעה שעלתה בדיון התייחסה לתחום התיווך בכל הנוגע לדירות להשכרה. כך, הוצע כי גובה דמי התיווך בעסקאות השכרה ייקבע על עד 0.5% משבוע שכירות, וכי דמי התיווך ייגבו חצי מהשוכר וחצי מהמשכיר.

במקביל, הוצע גם להוסיף פרמטרים לסעיף בחוק הקובע מה היא דירה ראויה למגורים, ולקבוע כי דירה אינה מתאימה למגורים אם מתקיים בה אחד מאלה: היא אינה כוללת מערכת נקזים, לרבות מערכת לסילוק סדיר של שפכים ודולחין, היא אינה כוללת מערכת חשמל או תאורה, אין בה פתחי אוורור ותאורה טבעית וכן דלתות וחלונות לסגירת פתחים אלה, לרבות כניסה ראשית בעלת אמצעי נעילה.

עוד הוצע לקבוע כי במקרה שיש תיקונים בדירה, שהשוכר מתקן, הוא יוכל להוריד את מחיר התיקון משכר הדירה.

בנקודה זו חשוב לציין כי נוסח החוק עדיין לא גובש סופית, וכי רק לקראת הדיון הבא תתכונן הוועדה להצביע על החוק. עוד חשוב לציין כי בעוד חלק מההצעות שעלו בדיון הן חשובות, נשאלת השאלה כיצד יהיה ניתן לפקח על יישומן - שאלה שעד כה לא ניתנה עליה תשובה.

ח"כ פולקמן אמר לאחר הדיון כי "דירות שכורות היום לא נתפסות כאלטרנטיבה לרכישת דיור בגלל היעדר שוק יציב ומוסדר שיאפשר דיור ראוי גם למי שידו לא משגת לרכוש דירה. יש צורך במענה אמיתי ל-2 מיליון שוכרים ולהבטיח זאת גם בחקיקה ובהחלטות ממשלה".

לדבריו, "החוק המקודם מביא חידושים גדולים לשוק השכירות. מעבר לסעיפים אודות האחריות לתיקונים ומצב הנכס, היום בוועדה ביקשתי לכלול שני סעיפים נוספים לחוק שכירות הוגנת. הראשון הוא הגדרה למושג חוזה ארוך-טווח; והנושא השני - טיפול בתיווך ומתווכים, מניעה של הפלה חד-צדדית של הוצאות התיווך על השוכרים. עשינו היום עוד צעד לשיפור שוק השכירות עבור מיליוני שוכרים".