למה הדירה הזהה של השכן יקרה יותר משלי? המדריך המלא

מחירי דירות עם אותו מספר חדרים, אותו שטח במ"ר ובאותו בניין - יכולים להיבדל זה מזה בפערים של עשרות אחוזים.

ממה נובעים פערי המחירים? להלן המדריך המלא: 

דירות חדשות: קומה ומועד רכישה

קומה: כשמדובר בדירה חדשה מקבלן, הקריטריון היחיד שמבדיל בין מחירי אותה דירה הוא הקומה בה היא ממוקמת. ככל שהקומה גבוהה יותר, מחירה יקר יותר. בפריפריה הרחוקה אנחנו מדברים על הפרשים של כ-10,000 שקל בממוצע בין קומה לקומה; וככל שמתקרבים למרכז הפערים גדלים גם ל5,000-20,000 שקל (ברמת-גן וגבעתיים, הפערים יכולים להגיע גם ל-30 אלף שקל). 

במגדלי המגורים היוקרתיים, כמו אלו שקמו בתל-אביב בשנים האחרונות, ההפרש בין קומה לקומה עשוי להגיע גם ל-50-70 אלף שקל, כך שההפרש בין דירה בקומה שנייה לדירה בקומה 20 יכול להגיע למאות רבות של אלפי שקלים. עם זאת, הפער במחיר לא מרתיע את רוכשי דירות היוקרה במגדלים: עובדה, ברוב המקרים הקומות הגבוהות והיקרות נמכרות ראשונות.

בימים עברו, דירות הפונות לחזית היו יקרות יותר מדירות עורפיות, אך כיום אין הבדל. דירת עורף היא לאו דווקא הדירה היותר שקטה מזו שבחזית, כי במקרים רבים היא מעל חניית הדיירים. עם זאת, יכול להיות פער במחירים בין דירה שפונה לנוף לים לבין דירה שפונה לבניין ממול.

למה יש פער מחירים בין הקומות? הקומה הראשונה היא הזולה ביותר, משום שהיא סובלת מחסרונות של רעש, כולל זה שמגיע מהחניה בבניין, משחקי הילדים ורעש הרחוב בכלל. הקומה הראשונה נחשבת גם לפחות פרטית, כי ניתן "להציץ" לנעשה בה מכל קומה גבוהה יותר בבניינים ממול. בבניין עם נוף לים, או כל נוף אחר, דירה בקומה ראשונה, נהנית הכי פחות מנוף זה. ככל שהקומה גבוהה יותר, החסרונות האלה מורגשים פחות, ולכן המחיר עולה. קריטריון זה אינו תקף בדירות גן, שמתומחרות גם על הגינה הצמודה, ששווייה בדרך כלל כחצי חדר.

מועד הרכישה: קבלנים רבים יוצאים במכירת דירות מוקדמת ("פריסייל"), עוד לפני שהניחו לבנה אחת בבניין. המכירה המוקדמת מעניקה הנחות לרוכשים של 10%-15%, ממחיר אותה דירה מוכנה. כמובן, שמי שרוכש דירה "על הנייר" לוקח סיכון כלשהו לגבי עמידת הקבלן בהתחייבויותיו, אבל כיום יש ערבויות וגם ניתן לבדוק את מצבו הכלכלי של הקבלן, כך במדובר בסיכון נמוך.

מועד נוסף בו ניתן למצוא דירות בהנחה: כשהבניין מוכן ומאוכלס (ואפילו קצת קודם), אבל נותרו בו כמה דירות שלא נמכרו. הקבלן שואף לסיים את מכירת הדירות ולכן מעניק הנחות לקונים את הדירות שלא חפצו בהן (בדרך כלל 5%-10%). במצב זה, ייתכן גם שתקבלו הטבות כמו חניה נוספת, אם תעמדו על המקח.

דירת יד-שנייה: קומה וקריטריונים נוספים

גם בבניינים לא חדשים, הקומה בה ממוקמת הדירה משפיעה על מחירה, אך באורח פחות בולט מאשר בבניינים חדשים.

בבניינים שנבנו ללא מעלית, הקומה האחרונה היא דווקא הזולה ביותר, גם בגלל מספר המדרגות שנדרש לטפס עליהן כדי להגיע לדירה וגם משום שהיא נמצאת מתחת לגג הבניין, מה שמעורר חשש מרטיבות בגשמים בחורף וחום שמש על גג הבניין בקיץ.

מה עוד משפיע על מחיר דירות בגודל זהה באותו בניין?

מרפסת שמש: מעלה את מחיר הדירה ב-10%. 

נוף פתוח בבניין יוקרתי: יעלה את מחיר הדירה ב-100-200 אלף שקל, לעומת דירה דומה שמשקיפה לבניין ממול או גגות של דודי שמש.

נוף לבית עלמין: הישראלים לא אוהבים את זה, ולכן מיקום כזה של דירה יכול להוריד את מחירה ב-5% ואף יותר, לעומת אותה דירה באותו בניין שפונה לכיוון אחר.

חלוקה פנימית של הדירה: שלושה חדרי שירותים, בהם אחד לאורחים בכניסה, למשל, מעידים על יוקרה ועשויים להעלות את מחיר הדירה בעשרות אלפי שקלים, בהשוואה לדירות המסתפקות בשני שירותים, בוודאי אחד. כמו כן, דירה שיש בה חדר ארונות תעלה יותר מדירה שאין בה חדר ארונות. 

דוד שמש: לא ממש מוסיף למחיר הדירה, אבל מהווה גורם מסייע למכירת הדירה.

מזגן מפוצל: דירה ללא מזגן, תימכר בכ-10,000 שקל פחות מדירה עם מזגן מפוצל.

חימום של הרצפה או רדיאטורים מובנים: נחשב יוקרתי ומייקר את מחיר הדירה באחוזים בודדים.

דירה משופצת: ריצוף חדש, מטבח חדש, אמבטיה ושירותים משופצים - כל אלה עשויים להעלות את מחיר הדירה בעד 15%, לעומת אותה דירה שאינה משופצת. דירה מוזנחת עם רטיבויות, קירות מתקלפים וכד', תעלה פחות מדירה ב"מצב סביר" - בדרך כלל בהתאם לשווי השיפוץ להביא אותה ל"מצב הסביר".

כיוונים: דירה הפונה לדרום ומזרח נחשבת לדירה חמה למזג האוויר הישראלי, ולכן פחות אטרקטיבית. בכל מקרה, הכיוונים אינם משפיעים משמעותית על מחיר הדירה; הם משפיעים יותר על החלטת הקונה אם בכלל לקנות את הדירה.

חניה: דירה שאין לה חניה צמודה - מחירה יהיה נמוך ב-5% בממוצע מדירה דומה שיש לה חניה צמודה. בתל-אביב, שבה המחסור בחניה משווע, הפערים יכולים להגיע גם ליותר מ-10%.

מחסן צמוד: תוספת של מחסן צמוד לדירה (אטרקטיבית יותר ממחסן בקומת אחסון במרתף או בחניון המשותף) ייקר את מחיר הדירה באחוזים בודדים, תלוי בגודלו של המחסן.

מדריכים נוספים:

מדריכי רכישת דירה 

מדריך מס רכישה

מדריך משכנתא