הטיפ היומי: מניית נדל"ן מניב שעוד נותר בה אפסייד גבוה

ויתניה  עוסקת בתחום הנדל"ן המניב בישראל, בעיקר בייזום, בהקמה ובניהול של בנייני משרדים. כיום לחברה שבעה נכסים פעילים, בשטח כולל של כ-137 אלף מ"ר (כולל שטחים תת-קרקעיים) המניבים תזרים תפעולי נקי (NOI) בסך של כ-57 מיליון שקל. החברה מאופיינת במרכיב יזמי גבוה, כך שעם השלמתם הצפויה של שלושה פרויקטים המצויים כיום בהקמה, היקף הנכסים הפעילים צפוי לגדול באופן משמעותי, וכך גם התזרים התפעולי הנקי.

החברה מסיימת בימים אלה שלב נוסף בפרויקט משרדים באור-יהודה, אך עד כה מתקשה בשיווק שטחי המשרדים בפרויקט. ייתכן שעובדה זו מעיבה על המניה, ולכן היא נסחרת בדיסקאונט עמוק על שוויה הכלכלי (בעיקר בהשוואה לשאר מניות הנדל"ן המניב).

יש לציין כי הנכס נהנה מנגישות טובה לצירי תנועה ראשיים, ודמי השכירות הצפויים בו עשויים להיות אטרקטיביים עבור שוכרים רבים. לכן, ניתן לצפות בסבירות גבוהה כי בתקופה של עד שנתיים, ובאופן מדורג, יושכרו מרבית שטחי הפרויקט.

יש לציין כי החברה נסחרת מתחת להונה העצמי, למרות העובדה שנכסיה הפעילים משוערכים באופן שמרני (גם ביחס לחברות נדל"ן מניב אחרות).

עם השלמתם הצפויה של שלושה פרויקטים, המצויים כיום בשלבי בנייה מתקדמים (שלב ב' באור-יהודה בשותפות עם חברת מגדל, שלב א' בפרויקט לה גרדיה בשיתוף עם דלק רכב ופרויקט משרדים ברמת החייל), בעוד שנתיים צפויה להיראות חברה שונה לגמרי.

מחזור חוב ישן (סדרות אג"ח ישנות בריביות של 6%-7%) בריביות סבירות תורם כבר עתה להפחתה משמעותית בהוצאות המימון. ביחד עם תוספת ה-NOI הצפויה מהשלמת הפרויקטים, גם בחברה הזו ה-FFO יתחיל להיות רלוונטי (כיום מדובר על מספרים נמוכים, והחברה אפילו לא מציגה זאת בדוחות). בהתבסס על השלמת הפרויקטים, צפוי ה-FFO (מדד המשמש בחברות נדל"ן מניב, ומשקף תזרים נקי לאחר מס ובנטרול רווחים/הפסדים חד-פעמיים כגון שערוכים) להכפיל את עצמו בשנתיים הקרובות.

בעוד כשנתיים (בשנת 2019) צפוי ה-FFO להסתכם בכ-53 מיליון שקל, המשקף תשואת FFO של 9.3% ביחס לשווי השוק. אם מנטרלים מהשווי פעילויות שאינן נדל"ן מניב וקרקעות (שהן עדיין מהותיות בחברה) מתקבלת תשואת FFO של 12.5% על הנדל"ן המניב הפעיל.

בסביבת הריבית האפסית כיום, כאשר שווי החברות המובילות בענף משקפות תשואות FFO מייצגות של 7%-8% (על הנדל"ן המניב הפעיל), החזקה בויתניה לאורך זמן צפויה להביא לתשואות גבוהות בהרבה. התקדמות בהשכרה של הנכס באור-יהודה, או התקדמות בהשלמתם של שאר הפרויקטים שבהקמה, צפויה להתבטא גם במחיר המניה ולצמצם את העיוות התמחורי שנוצר, בינה לבין מניות הנדל"ן האחרות.

■ הגורמים בכתבה עשויים להשקיע בניירות ערך ו/או מכשירים, לרבות אלה שהוזכרו בה. האמור אינו מהווה ייעוץ או שיווק השקעות, המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם.