"הזוכים" אובדי עצות: צפו ב"מיטב" המחדלים במחיר למשתכן

לפני שנה, במאי 2016, נסגר מכרז לבניית למעלה מ-100 דירות ביישוב החרדי רכסים ליד חיפה. בהודעת המדינה נמסר כי המחיר, בתוספת מענק של כ-40 אלף שקל לרוכש, מגלם הנחה של 20% ממחירי השוק: דירות בשטח 80 מ"ר, למשל, תימכר תמורת 617 אלף שקל.

ש' (השם המלא שמור במערכת), קיבלה בהתרגשות את ההודעה על זכייתה בהגרלה לדירה בפרויקט, שאותו תבנה חברת עמרם אברהם. אולם ככל שהעמיקה בתכניות, כך התרבו סימני השאלה.

"בפרויקט זכו 101 משפחות, מרביתנו זוגות צעירים שחסכו כל שקל לדירה. באתר ההגרלות נכתב שמחיר למ"ר עומד על 7,662 שקל, כלומר מחיר דירת 100 מ"ר אמור לעמוד על סביב 766 אלף שקל. אבל בפועל זה רחוק מהמציאות. לדירות מחיר גבוה יותר בגלל מרפסות, גינות, וגגות ענקיים וחסרי תועלת, שעליהם אנו נדרשים לשלם תוספת של 30%. יוצא שהדירה הכי זולה היא דירת 2.5 חדרים בשטח 75 מ"ר, עם מרפסת של 80 מ"ר. כלומר המרפסת גדולה מהדירה. ביררנו אם בהמשך נוכל להוסיף חדר או להשתמש באחוזי בנייה נוספים כדי להגדיל את הדירה ואמרו לנו שלא, כי הקבלן מנצל את כל השטחים שיש לו בבניין".

מדובר בדוגמה מיני רבות לאחת הבעיות האקוטיות במודל מחיר למשתכן - בחירת קבלן לפי המחיר למ"ר בנוי, מה שמתמרץ כמובן קבלנים "לדחוף" כמה שיותר מטרים לכל דירה.

הטענות של ש' לא נוגעות רק למחיר הדירות או לגודלן, אלא בעיקר לתכנון בפועל. "אפילו לא כל החצרות צמודות פיזית לדירה. בקומה הראשונה ובקומה השישית, למשל, הדירות מקבלות חצר בקומה החמישית (מדובר בבניין מדורג). מדובר בחלקה שהרוכש משלם עליה מחיר מלא, אך בפועל הגינה לא מוצמדת לדירה שלו, מה שמייתר אותה ומרוקן אותה כמעט לחלוטין מערכה. לא יעלה על הדעת שאדם שגר בקומה ראשונה יעלה ארבע קומות, דרך מדרגות משותפות, לשבת בגינה שלו".

"אי אפשר לרצות את כולם"

אבל גם בדירה שזכתה בגינה באותו מפלס, היציאה היא לא דרך הסלון: "היציאה לגינה היא דרך חדר האמבטיה ומרפסת השירות. זה תכנון לא אסתטי ולא הגיוני. אם מישהו יוצא לגינה ובדיוק בן בית אחר נכנס למקלחת, הוא לא יוכל להיכנס חזרה הביתה?"

כאן לא נגמרות הבעיות. ש': "גם בכל הקשור למטבח נראה שיש ניסיון לחסוך. בדירות רבות תכנון המטבח הוא בצורה של שתי יחידות מקבילות של ארונות, הניצבים זה לזה בשני קירות נגדיים. כלומר, אפילו לא מנצלים את כל קירות המטבח ומשאירים קיר פנוי ביניהם, שאפילו אין אפשרות להשתמש בו עקב סמיכותו לארונות. כדי לחסוך, הקבלן נמנע מליצור פינות בארונות, גם כשהדבר גורם לבזבוז שטח יקר".

ש' אומרת שהרוכשים אובדי עצות. הליך הבחירה של הדירה מהיר, אין דרך לסטות ממה שהקבלן מכתיב, ואם יבחרו דירה ויתחרטו הם לא יקבלו חזרה 2,000 שקל ששילמו בעת הבחירה. "היה עדיף שמראש יסבירו איזה דירות יהיו, שאנשים יוכלו מראש לא לגשת להגרלה. עכשיו מעמידים את כולם בלחץ לבחור מהר ולשלם".

עדי גייר, סמנכ"ל השיווק של חברת עמרם אברהם שזכתה בלא מעט מכרזי מחיר למשתכן, לא מופתע לשמוע תלונות. עם זאת, הוא מדגיש כי רוב הרוכשים מרוצים. לדבריו, "בפרויקט ברכסים שבעה בניינים מדורגים עם 13 עד 15 דירות בכל בניין. הבניינים בנויים על צלע הר ואנחנו צריכים לחצוב. השתדלנו לתכנן כמה שיותר טוב וגם עשינו התאמות שיתאימו לקהל הרוכשים ביישוב שמורכב מציבור דתי וחרדי, אבל אין לזה סוף. אם יש 12 או 14 דירות בכל הפרויקט שהן לא הכי להיט תכנוני, זה לא כל הפרויקט.

"זה תכנון שאושר על ידי הוועדה המקומית ועל ידי משרד השיכון. על כל רוכש שלא מרוצה יש חמישה או עשרה שכן. אי אפשר לרצות את כולם. התכנון טוב וכל אחד שיבחר מה שמתאים לו".

בנוגע לשטחי המרפסות הגדולים, מסביר גייר שזו הדרך לתמחור הפרויקט על פי התוכנית הנקודתית והתב"ע (תוכנית בניין עיר). והאם זה סביר שהגינות לא ממוקמות באותו המפלס של הדירה? לדבריו, "היו לי שתי אפשרויות: או שאני לוקח את השטחים הגדולים ועושה 400 מ"ר גינה לדירה אחת, או שאני מחלק את הגינה בין הדירות, גם אם זה לא לכולם באותה קומה. אם הייתי מצמיד גינה לדירה אחת היו מתלוננים שיש דירה אחת עם 400 מ"ר. זה גם לא הגיוני. יוצא שיש 3-4 דירות שבהן הגינה לא נמצאת באותה הקומה, זה הכול".

גם בנוגע לחיסכון בארונות המטבח יש לו תשובה: "אכן התכנון הוא של מטבח מקביל ולא פינתי. אם מתכננים מטבח בפינה, זה יוצא בפועל פחות מ"ר מטבח, כי מודדים מ"ר מטבח בפינה פעמיים. זה דווקא לטובת הרוכשים, שמקבלים ככה מטבח גדול יותר".

בכל מקרה, גייר מבהיר שלא מדובר בחמדנות של קבלנים: "אני יכול להגיד כמעט בוודאות שאחרי שהבנו מה היקף החציבות שאנחנו נדרשים לו בפרויקט ומה הרווחיות שתשאר לנו, יכול להיות שלא היינו ניגשים מלכתחילה. ואם לא היינו ניגשים, כל אלו שמתלוננים עכשיו לא היה להם על מה להתלונן, כי לא היו הצעות אחרות במכרז הזה.

"יש לנו יותר מ-2,000 יחידות דיור שאנחנו בונים ביחד עם חברת אפי קפיטל במחיר למשתכן, בקרית גת, בחדרה ועוד. אנחנו בקיאים בנושא, יודעים איזה מוצר צריכים לספק לרוכשים, ומשתדלים לעשות הכי טוב".

ממשרד השיכון, האחראי על הפעלת תוכנית מחיר למשתכן, נמסר בנוגע לפרויקט ברכסים כי "כמו בכל מכרז, ישנם מקדמים הנגזרים ממחיר הזכייה של מרפסת, גינה, מחסן וחניה. גודל הדירות נקבע בהתאם לתב"ע החלה במקום ולהוראות המכרז ועל פי המפרט המחייב. המשרד לא הגביל את שטח הגינות והמרפסות מתוך כוונה שהיזם יוכל לממש את מלוא זכויות התב"ע. הדירות נמכרות בהנחה משמעותית ממחיר השוק, מה שמאפשר רכישת דירות במחיר אטרקטיבי במיוחד. היצע הדירות עומד בתקנות התכנון והבנייה ותוכניות הבנייה אושרו על ידי הוועדה המקומית. משרד השיכון בודק רק אם התוכנית עומדת בתנאי המכרז".

"מחיר הדירה ננקב בחסר"

תלונה נוספת הגיעה אלינו השבוע מאחד מזכאי מחיר למשתכן שזכה בהגרלה בעתלית. התלונה מעלה תהיות על הפיקוח של המשרדים הממשלתיים על התהליך.

הפרויקט, שאותו עתידה לבנות חברת עץ השקד, יכלול 194 יחידות דיור. הרוכשים הזכאים כבר בחרו דירות בפרויקט, אולם זמן קצר לאחר מכן קיבלו הודעה מהחברה שבישרה להם כי מחיר הדירה עתיד להיות גבוה יותר ממה שנאמר להם.

"מבדיקה שנערכה בחברתנו עולה כי נפלה טעות במחירי הדירות הכלולות במתחמים 4 ו-5 וזאת כתוצאה מחישוב מחירי הדירות במתחם 5 לפי המחיר למ"ר שנקבע לדירות במתחם 4, ובהתאמה, חישוב של מחירי הדירות במתחם 4 לפי המחיר למ"ר שנקבע לדירות במתחם 5", כך נכתב במכתב שהעבירה החברה לזוכים.

החברה הדגישה כי "חברת הבקרה של משרד השיכון אישרה את תיקון הטעות. לאור הטעות האמורה, מחירי הדירה לגביה נחתמה על ידכם בקשת הרכישה ננקב בחסר. בנסיבות האמורות, אם ברצונכם לרכוש את הדירה במחירה הנכון, כפי שתוקן, הנכם מתבקשים לחתום על בקשת רכישה חדשה".

החברה סיפקה גם התנצלות, והבהירה כי מי שיחליט לוותר על רכישת הדירה יקבל בחזרה את הכספים שכבר שילם.

לא מדובר במיליוני שקלים, אבל בהחלט מדובר בבשורה מרגיזה. אצל הרוכש שפנה אלינו טעות החישוב הובילה לתוספת עוד כ-12 אלף שקל במחיר הדירה - בסה"כ כאחוז ממחיר הדירה. אבל מי שמגרד כל שקל כדי לאסוף את הסכום העצום הנדרש לרכישת דירה (גם אם היא בהגרלה של מחיר למשתכן), תוספת של 12 אלף שקל היא כמובן לא סכום מבוטל.

חשוב לציין שהיו מי שקיבלו הודעה הפוכה: רוכשים שלאחר תיקון הטעות, המחיר שנקבע להם היה נמוך יותר מהמחיר בו נקבה החברה במקור.

השאלה העיקרית היא האם כל מנגנוני הפיקוח של תוכנית מחיר למשתכן לא היו יכולים לעצור את הטעות בזמן. והאם ניתן לשנות מחיר דירה לאחר חתימת חוזה הרכישה?

מחברת עץ השקד נמסר כי "חברתנו שקדה חודשים ארוכים על תכנון פרויקט אטרקטיבי שיהווה מקור לגאווה לכל משתכן. משהתגלתה הטעות הטכנית האמורה, פעלה חברתנו באופן מידי לתקנה, תוך עדכון המחיר ומתן אפשרות לחתום על בקשת רכישה חדשה, או לבטל את בקשת הרכישה ולקבל את דמי ההרשמה בחזרה".

ממשרד השיכון נמסר כי "המשרד מצר על הטעות. מבדיקת המשרד, הטעות התבצעה בתום לב והיא אף היטיבה עם רוב הבוחרים. אף על פי כן, המשרד אינו מקל ראש בטעות ויבחן את המשמעויות. בהתאם לכך, המשרד יוציא הודעה לזוכים שבחרו דירות".

"זכינו לפני חצי שנה ואפילו לא הזמינו אותנו להסתכל על דירות"

כמעט שנתיים חלפו מאז יצאה לדרך תוכנית מחיר למשתכן. המספרים עצמם כבר לא מבוטלים: עד כה נסגרו בהצלחה מכרזים לבניית כ-34 אלף דירות מוזלות ברחבי הארץ, התקיימו כ-80 הגרלות ונבחרו קרוב ל-10,000 דירות מוזלות לרכישה על ידי הזכאים.

אלא שאת סימני השאלה בנוגע לכמות הדירות המסובסדות שתשווק המדינה, מחליפות עוד ועוד תלונות בנוגע לאיכותן של הדירות. בנוסף, גם היישום בפועל, בפיגומים ובבטון, איטי. מספר ההיתרים שהונפקו אינו גבוה, ובחלק מהמגרשים מתלוננים היזמים והקבלנים שהקרקע תהיה זמינה לבנייה רק בעוד שנה ואפילו יותר.

השבוע התקשר למשל עוד רוכש מתוסכל לתוכנית "יהיה בסדר" בגלי צה"ל. לדבריו, "זכינו לפני חצי שנה בזכות לדירה בפרדסיה, ועדיין אפילו הזמינו אותנו להסתכל על דירות ולא כלום. משרד השיכון טוען שלא הגישו את המסמכים, ואילו הקבלן טוען שהגיש. בינתיים היו עוד הגרלות ואנחנו מנועים מלהשתתף. לא יודעים כמה חדרים יש בדירה, איפה הבניין. כלום". המגישים לינוי בר גפן ואביב לביא כינו את הפרויקט "מחיר ללא-משתכן", ואם זה לא היה עצוב זה היה מצחיק.

היזמים עצמם אפילו לא אשמים. בהינתן מכרז שבו זוכה ההצעה הזולה היותר, הם מדברים כמובן על רווחיות נמוכה מאוד ועל אילוצי תכנון. מה שנראה בעיני זכאי מחיר למשתכן לא הגיוני או ניסיון של הקבלן לחסוך, נראה לא פעם בעיני הקבלן כמקסום התכנון האפשרי במגרש וניסיון לקלוע לטעמו של קהל היעד.

בתגובה לתלונות ברדיו נאמר למשל כי "בחודשיים הקרובים תישלח לזוכים הזמנה לכנס הדיירים הראשון. אמריקה ישראל זכתה לפני שנה וחודשיים והתכנון לוקח זמן. לחברה אין שליטה על מועדי ההגרלות".

 מחיר למשתכן