הכלכלן הראשי: קיפאון במכירת הדירות בחודש מארס

מגמת ההתקררות בענף הנדל"ן למגורים נמשכת. היום (א') פרסם אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר סקירה שבועית המתייחסת לענף הנדל"ן למגורים בחודש מארס האחרון. על פי הסקירה, מספר העסקאות ממשיך לרדת, בעיקר בהשוואה שנתית כמו גם שיעור המשקיעים, במיוחד באזור השרון. במקביל, ירידה קלה נרשמה ברכישת דירות על ידי רוכשי דירה ראשונה ואף משפרי דיור ולראשונה מאז אוקטובר האחרון נרשמה גם ירידה במספר העסקאות בדירות יד שנייה ולא רק בדירות חדשות.

8,800 דירות בחודש מארס

הכלכלן הראשי באוצר מגדיר כעת את המצב בשוק הנדל"ן כ"קיפאון" ולא רק כ"האטה במכירות". עוד מציינים באוצר כי "נתונים ראשוניים לחודש אפריל מצביעים על ירידה נוספת, בשיעור חד, במספר העסקאות, אשר בחלקה מוסברת בחג הפסח. מסתמנת ירידה חדה אף יותר ברכישות המשקיעים".

על פי נתוני הכלכלן הראשי, בחודש מארס נמכרו 8,800 דירות, מספר הדומה להיקף העסקאות בחודש הקודם וירידה חדה של כ-18% בהשוואה לחודש המקביל אשתקד. את המשך הירידה מסבירים באוצר בכך שההאטה במכירת דירות גלשה גם לשוק היד שנייה: "ניתוח הממצאים מלמד כי העמקת הירידה בסך העסקאות מוסברת בכך שבנוסף להמשך מגמת הירידה החדה ברכישת דירות חדשות, נרשמה ירידה משמעותית גם ברכישת דירות יד שנייה, לראשונה מאוקטובר אשתקד".

בכל הנוגע לדירות החדשות, מעידים הנתונים כי במארס נמכרו 2,200 דירות (1,900 דירות בניכוי "מחיר למשתכן"), נתון המשקף ירידה חדה של כ-46% בהשוואה למארס 2016. עם זאת, חשוב לציין שבהשוואה לחודש הקודם (פברואר 2017) נרשמה דווקא עלייה של 7% בשיעור העסקאות בדירות חדשות, בעיקר באזור תל-אביב וחדרה. עם זאת, באוצר מציינים כי "גם בשני אזורים אלו נמוך משמעותית (בין 20% ל-30%) מספר העסקאות במארס השנה בהשוואה למארס אשתקד".

בכל הנוגע למשקיעים, בחודש מארס רכשו האחרונים 1,500 דירות, בדומה לחודש הקודם אך 44% פחות בהשוואה לנתוני מארס 2016. "כשיעור מסך העסקאות עמד משקל המשקיעים על 17%", כך בסקירה, "בעוד שבחודש מארס אשתקד היוו רכישות המשקיעים רבע מכלל העסקאות בשוק". עם זאת, נציין כי גם במקרה הזה, ההשוואה לחודש הקודם (פברואר 2017) מעידה על עלייה, גם אם לא משמעותית, במשקל עסקאות המשקיעים - עלייה של 0.5%.

באוצר מסבירים: "עליה מתונה זו מיוחסת ברובה לגידול של 0.3% במשקל המשקיעים באזור ירושלים, אף כי גם באזור זה נותר ללא שינוי סך הדירות שרכשו המשקיעים. ההסבר לכך נעוץ בירידה חדה ברכישות הזוגות הצעירים בירושלים, עובדה שהביאה להטיה כלפי מעלה של משקל המשקיעים באזור".

שפל היסטורי ברכישות המשקיעים באזור נתניה

אם נחזור לנתוני הירידה ברכישות המשקיעים, נתוני האוצר מעידים כי אזור נתניה הכולל את ערי השרון רשם את הירידה המשמעותית ביותר כאשר בחודש הנסקר נרכשו רק 112 דירות להשקעה - ירידה בשיעור 24% בהשוואה לחודש הקודם וירידה בשיעור 60% בהשוואה למארס אשתקד.

"בהשוואה היסטורית זוהי גם אחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו בפרמטר זה באזור נתניה", מוסיפים באוצר, "כשמשקל מסך העסקאות עמד משקל המשקיעים באזור זה בחודש מארס על 13% בלבד, רמת שפל היסטורית באזור". עוד עולה מהסקירה כי באוצר מנתחים את הירידה בשיעור העסקאות בנתניה, מציינים כי בעיר עצמה נרשמה הירידה הגדולה ביותר במכירת המשקיעים, וסבורים כי מדובר בהשפעה של הסכם הגג שנחתם בעיר באפריל 2016, שעתיד להוביל לשיווק של כ-12 אלף יחידות דיור נוספות בנתניה בשנים הקרובות.

במקביל, ניתחו באוצר גם את מאפייני רוכשי הדירות להשקעה באזור נתניה בחודשים האחרונים. על פי הממצאים, לא רק שמספר הדירות שנרכשו ירד, אלא גם מאפייני הרוכשים השתנו. כך, גיל המשקיעים (ממוצע וחציוני) ירד מ-59 ל-50, אולם רמות השכר של המשקיעים גבוהות יותר (32 אלף שקל ברוטו למשק בית כעת, לעומת 17 אלף שקל ברוטו בתחילת 2016). את ההבדל בשכר של רוכשי הדירות להשקעה מסבירים באוצר בשינוי בהרכב הענפי של המשקיעים - יותר עובדי היי-טק מאשר בעבר. "ייתכן שהשיעור הגבוה של המשקיעים המועסקים בהיי-טק מבטא בין היתר את הרמה הנמוכה יחסית של ביטחון תעסוקתי בענף זה, בפרט בגילאים מבוגרים", כך בסקירה.

במקביל, בכל הנוגע למספר הדירות שמכרו משקיעים, נתון זה דווקא רשם ירידה של 2% בהשוואה לחודש הקודם וירידה בשיעור 5% בהשוואה לחודש המקביל אשתקד. "בפילוח גיאוגרפי ממשיך לבלוט אזור המרכז עם גידול משמעותי במכירות המשקיעים, הן בהשוואה לחודש הקודם והן בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד". על פי בדיקת האוצר אודות "מלאי הדירות המוחזקות על ידי משקיעים" עולה כי בחודש מארס נגרעו ממלאי זה כ-700 דירות.

בכל הקשור לרכישת דירות על ידי רוכשי דירה ראשונה, הנתון הכולל את מכירות מחיר למשתכן נותר ללא שינוי בהשוואה לחודש הקודם, אולם ניכוי רכישות אלו (הדירות המוזלות) מעיד על ירידה בשיעור כ-3% במכירת הדירות. בהשוואה לחודש המקביל בשנה שעברה מדובר בירידה חדה יותר בשיעור 9%.

"בפילוח גיאוגרפי בולט אזור המרכז עם ירידה של 13% ברכישות הזוגות הצעירים... בהמשך לירידה בשיעור דומה (במצטבר) בחודשיים הקודמים. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד ירדו רכישות הזוגות הצעירים בחודש מארס בשיעור חד של 40%". מנגד, באזור באר שבע ובאזור רחובות נרשמה יציבות ברכישות הזוגות הצעירים בהשוואה לחודש פברואר.

משפרי הדיור באזור רחובות חוששים

"רכישות משפרי הדיור רשמו ירידה של 2% בחודש הנסקר, בהשוואה לחודש הקודם, זאת בהמשך לירידה בשיעור מצטבר של 7% בחודשיים הקודמים. בהשוואה למארס אשתקד, שיעור הירידה ברכישות משפרי הדיור עמד על 16%. על פי הסקירה: "בולט במיוחד אזור רחובות עם שיעורי ירידה חודשיים דו ספרתיים ברכישות משפרי הדיור בחצי השנה האחרונה בהשוואה לתקופה המקבילה. בחודש מארס הגיע שיעור ירידה זה ל-33%, שיעור הירידה הגבוה ביותר בהשוואה ארצית".

את הירידה בעסקאות בקרב משפרי הדיור מסבירים באוצר בכך שהם מושפעים ממיעוט העסקאות בקרב רוכשי דירה ראשונה ומשקיעים, כלומר, מתקשים למצוא דירה לרכישה וחוששים שלא ימצאו רוכשים לדירות שהם רוצים למכור במקביל.

נתון נוסף אותו מציינים בסקירה מתייחס להבדל בין מחיר הדירה הנרכשת לבין מחיר הדירה אותה הם מוכרים: "ממצא נוסף הראוי לציון ביחס למשפרי הדיור הינו הצטמצמות הפער בין מחיר הדירה הנרכשת על ידם לבין מחיר הדירה אותה הם מוכרים - תוספת המחיר הנדרשת מהם בעת הרכישה של דירתם החדשה. כך, ברמה הארצית הצטמצם פער זה משיעור ממוצע של 59% במארס אשתקד, לפער ממוצע של 25% בלבד במארס השנה". 

 סה"כ עסקאות נדל"ן

 דירות להשקעה