העלייה בריבית המשכנתא נבלמה; האם לפנינו שינוי מגמה?

ריבית המשכנתא ביוני רשמה ירידה קלה ומשלימה חודשיים של התייצבות, אחרי זינוק של כמעט 2% בשנתיים.

הרחבה: ריבית המשכנתאות לאן?

מנתוני בנק ישראל עולה כי ריבית המשכנתא הממוצעת הצמודה למדד ירדה ביוני ל-3.74%, לעומת 3.87% בחודש הקודם. העצירה בעליית הריבית בתקופה האחרונה מיוחסת לבלימה במספר העסקאות בשוק הנדל"ן, ובהתאמה לירידה בביקושים למשכנתא. רוכשים פוטנציאלים רבים ממתינים על הגדר לראות האם צעדיו של שר האוצר, משה כחלון, יצליחו למתן את עליית מחירי הדירות ואף להוריד את המחירים. בינתיים נראה שמס על דירה שלישית לא עובר כחוק, והמשמעות עשויה להיות עלייה בביקוש דירות מצד המשקיעים.

■

ריבית המשכנתא הממוצעת הצמודה למדד לתקופה של 15 עד 20 שנה ירדה ביוני ל-4.06%, לעומת 4.14% בחודש קודם. הריבית על משכנתאות לתקופה של 20 עד 25 שנה ירדה ל-4.22%, לעומת 4.35% בחודש הקודם. הריבית הצמודה למדד מבטאת עלות כוללת של כ-5%-6% בשנה. מדד המחירים לצרכן, בהתאם לתחזית הרשמית שהגדיר בנק ישראל, צפוי לעמוד על 1% עד 3% בשנה. להלן טבלאות המרכזת את ריבית המשכנתא לטווחים שונים בשנתיים האחרונות: 

 ריבית משכנתא צמודה

ריבית שקלית מעל 20 שנה - 4.9%

ריבית המשכנתא השקלית ירדה ביוני ל-3.23% לעומת 3.29% בחודש קודם. ריבית המשכנתא לטווח של 15 עד 20 שנה ירדה ל-4.53% לעומת 4.63% בחודש הקודם. ריבית המשכנתא השקלית לטווח של 20 עד 25 שנה ירדה ל-4.9% לעומת 4.94% בחודש הקודם. בטבלה ניתן לראות את כל הריביות לתקופות פירעון שונות: 

 ריבית משכנתא שקלית

 הריבית השקלית הממוצעת שמפרסם בנק ישראל היא ממוצע של ההלוואות שניתנו בריבית שקלית משתנה ובריבית קבועה. בפועל, לא באמת ניתן להשוות בין שני סוגי הריביות האלו - הריבית הקבועה יותר בטוחה לאורך זמן, אך מראש היא יקרה יותר; בעוד הריבית המשתנה אמנם יותר נמוכה, אך היא יותר מסוכנת כי קיימת חשיפה לעלייה בריבית. העלייה עשויה לבוא מכמה כיוונים: עלייה בריבית בנק ישראל, שתגרור עליה בריבית המשכנתא המשתנה; תחרות נמוכה יותר בין הבנקים (כפי שקורה בשנה האחרונה), שמייקרת את הריבית; שינויים בשוק האג"ח, שמשפיעים באופן ישיר על ריבית המשכנתא; ועוד.

מחירי הדירות לאן?

ריבית בנק ישראל משפיעה על ריבית המשכנתא, אך ריבית בנק ישראל נמצאת בשפל של 0.1%. ריבית בנק ישראל צפויה לעלות בהמשך, והיא עשויה לגרום לעלייה גם בריבית המשכנתא אבל העלייה בריבית המשכנתא בשנתיים האחרונות מגיעה מסיבות אחרות.

ראשית, המשך הביקושים בשוק הדיור והביקושים למשכנתאות. כשיש ביקוש - המחיר עולה. שנית - הבנקים פחות תחרותיים. הבנקים כבר לא מתחרים על כל לקוח. מדובר בעיקר על הבנקים הגדולים שמכתיבים את הטון, וברגע שהתחרות קצת נבלמת, הריבית כמובן עולה. 

חשוב להדגיש: בשנתיים האחרונות עלות המימון של הבנקים גדלה, במקביל להתייקרות המימון (עליית הריבית) בשוק האג"ח. כלומר, מול המשכנתא שהבנק מספק הוא מעין לוקח הלוואה/מימון - מנפיק אג"ח. בשנתיים האלו אמנם התייקרו הריביות שהבנק משלם ולכן בהתאמה הוא דורש יותר, אבל הן התייקרו בשיעור זניח יחסית - אולי 0.2%, אולי 0.3%. כלומר, אי אפשר להסביר את עליית הריבית בגלל עליית התשואות באג"ח. 

עליית הריבית מיוחסת, בין היתר, לכמה תופעות נוספות בשוק המשכנתאות, בחלקן בעלות השפעה מלאכותית על הריבית. תופעה אחת היא צמצום הפער בין הריבית הקבועה לריבית המשתנה. ריבית קבועה היא בהגדרה גבוה מהריבית המשתנה. הריבית הקבועה מבטאת ביטחון גבוה יותר מהריבית המשתנה - הריבית לא יכולה לעלות ואילו במשתנה היא עשויה לעלות במקביל לעלייה בריבית בנק ישראל או פרמטרים עיקריים. בגלל הביטחון הזה, הריבית הקבועה יקרה יותר. 

בשנה האחרונה הפער בין הריבית הקבועה למשתנה הצטמצם מאוד, והוא עומד על 0.5% בלבד במשכנתאות ל-20 שנה ומעלה. בתהליך הזה של הירידה בפער הוסטו תמהילי המשכנתאות לריבית הקבועה (היא פחות יקרה מבעבר). לכן, כשבוחנים את הממוצע, מגלים שהוא עלה גם בגלל תמהיל שונה של סוגי המשכנתא - יותר קבוע (ויקר) פחות משתנה (וזול יותר).

התייקרות ריבית המשכנתא והשפעתה על ההחזרים

העלייה בריבית המשכנתא משפיעה על סך הוצאות המימון שנדרש לשלם בגין מימון הדירה. כלומר, אנחנו בעצם משלמים יותר על הדירה. מחיר הדירה לכאורה אינו כולל את עלויות המימון, אבל בפועל הוא בהחלט חלק מההוצאות על הדירה, כשבפועל הוא מרכיב גדול ומשמעותי מעלות הדירה.

ההתייקרות בשנתיים האחרונות שקולה להתייקרות של עד 10% במחיר הדירה. העלייה בריבית משפיעה כמובן גם על ההחזרי השוטפים, זה תלוי בסוג ההלוואה, התקופה שלה ופרמטרים נוספים, אבל בהערכה גסה, החזר המשכנתא הממוצע עלה ב-10% עד 20%.

תכנים נוספים מאתר הון:

רוכשים דירה? כך תחשבו את מס הרכישה

מחירי הדירות בתל-אביב - נתונים מעודכנים