הגרלת הענק של כחלון

הגרלת הענק של שר האוצר משה כחלון: טובה או רעה? טובה לזוגות הצעירים או רעה לזוגות הצעירים? תוריד את מחירי הדיור או תעלה את מחירי הדיור? פופוליסטית או מעשית? כלכלת בחירות או כלכלה "אמיתית"? לא מעט פרשנויות פקפקו בכוונות ובהבטחות של כחלון, גם השבוע בעקבות ההכרזה על התוכנית להגרלת ענק של 15 אלף דירות וגם בעבר. חלק מהפרשנויות זלזלו בתוכניות של האוצר, אמרו שהן לא מחוברות למציאות, שהפער בין הבטחותיו למציאות בשטח מתנפצות על חומת המציאות והמעשיות. אפשר להבין את כל הפרשנויות הללו - הרי שום דבר לא עזר עד כה בצינון שוק הדיור. אבל גם אפשר להבין אותן באופן הפוך לחלוטין: הסימנים לבלימת מחירי הדיור, סימן אחר סימן, והאפשרות שמחירי הדיור אף התחילו לרדת, הכניסו את כל אלה שנהנו מבועת הנדל"ן במשך שנים ארוכות למגננה, וברוח האמרה שההגנה הכי טובה היא ההתקפה, הכי נוח לתקוף כל תוכנית שנועדה להיטיב עם רוכשי הדירות או שמעמידה בסכנה את התזה המופרכת שלפיה "מחירי הדירות תמיד עולים".

כדי להבין עד כמה משמעותית הגרלת הענק שכחלון הוציא השבוע לדרך, פניתי שוב לאותו גורם הבקיא מאוד ברזי שוק הנדל"ן, שאת תובנותיו החדות, הבהירות ונטולות כל אינטרס שמחתי לשתף כאן עם הקוראים. הוא מכיר את השוק ואת נתוניו על בוריים ועוקב אחריו באדיקות. הנה הניתוח שלו את היתרונות של התוכנית להגריל 15 אלף דירות וחסרונותיה, שהרי שוק הנדל"ן מורכב מאוד ומושפע ממגוון של גורמים.

יתרונות הגרלת הענק

"הרחקת הזוגות הצעירים ה'מתנדנדים' מרכישת דירות בשוק החופשי - הבעיה הכי גדולה מאז יצאה תוכנית 'מחיר למשתכן' לדרך היא היישום האיטי מאוד שלה. במצב כזה, עלולה להיווצר תופעה שבה זוגות צעירים מתייאשים מההמתנה. לדעתי, בעת הזאת, החשש הזה פחות מבוסס, ודאי בהשוואה לתקופה של לפני חצי שנה לערך. זאת בעיקר לאור העובדה שממילא מתרבים הסימנים לשינוי בשוק, בכלל זה במדד מחירי הדירות של הלמ"ס. בסופו של דבר הזוגות הצעירים מבינים שלא כל אחד מהם יזכה בדירה ב'מחיר למשתכן'. לכן, אם מחירי הדירות היו מוסיפים לעלות, אזי גם אם קצב ההגרלות היה יותר מהיר ייתכן בהחלט שחלק גדול מהזוגות הצעירים לא היה ממתין להגרלות הבאות".

"אם ההוצאה המאסיבית של דירות להגרלות תביא גם לזירוז התהליכים שעיכבו עד היום את קצב ההגרלות בכלל, והזכיות בפועל בפרט, אז זו לדעתי הבשורה החשובה ביותר של הגרלת הענק הזאת".

חסרונות הגרלת הענק

"האופן שבו תתנהל הגרלת הענק הזאת עלול ליצור תמריץ לרכוש דירה למטרת השקעה ולא למטרת מגורים. זהו חיסרון בהנחה שמטרת 'מחיר למשתכן' היא לספק דירה בבעלות למגורים ולא ליצור בעלות על דירה באשר היא. מאחר שכל זכאי בתוכנית צריך לדרג את שלוש העדפותיו הראשונות, כאשר העדפות אלה עשויות להיות תלויות גם בסדר ההגרלות, לא בהכרח ייבחרו הדירות שבהן התכוונו הזכאים להתגורר. ה'נחמה' העיקרית בהיבט הזה היא שבדיוק כפי שציינתי קודם לכן, השוק ממילא מתקרר. בהנחה שהזוגות הצעירים מבינים שחל שינוי בשוק, והם רואים את ה'משקיעים' המוצהרים מדירים רגליהם מהשוק, הם עשויים להבין שהצעד הנכון מבחינתם הוא לרכוש דירה היכן שהיו מעדיפים לגור ולא להפוך למשקיעים רק בגלל סיבות הקשורות להליך ההגרלות.

"בהנחה שמגמת ההתקררות בשוק תימשך, ובכלל זה ירידת המחירים, העובדה שמשווקות בהגרלת הענק גם דירות שטרם קיבלו היתר בנייה, פירושה שקיים בהגרלה הזאת סיכון לרוכשים. ייתכן מצב שבו עד שהזכייה תבשיל לדירה בפועל, בפרויקטים מסוימים ההנחה הגלומה בתוכנית, על המגבלות החלות על זוכי 'מחיר למשתכן' - כמו למשל האיסור למכור את הדירה בחמש השנים הראשונות - כבר לא ממש תגלם 'זכייה'. אז נכון, גם כאשר קונים 'דירה על הנייר' לוקחים סיכון מסוג דומה, אבל אז לפחות אנשים עשו זאת מתוך בחירה שלהם, ולא ב'עידודה' של המדינה".

אז מה השורה התחתונה, אם יש כזו?

"השורה התחתונה, מה עולה על מה, היתרונות או החסרונות, לא ברורה לגמרי בשלב הזה. מה שכן, התוכנית הזאת עשויה להעצים, ובאופן משמעותי, את הירידה ברכישת דירות בשוק החופשי ע"י הזוגות הצעירים, לפחות בטווח החודשים הקרובים. עובדה זו כשלעצמה עשויה להאיץ את ירידת המחירים בשוק. וירידה כזו, ככל שתחול, יש בה כדי להאיץ את מכירות המשקיעים. וחוזר חלילה. ואז אולי חלק מהיתרונות יהפכו לחסרונות".

 משה כחלון / איור: גיל ג'יבלי

eli@globes.co.il