האם הרוכשים של מחיר למשתכן לא יגורו בדירות שקנו?

בזמן שמדינת ישראל מנהלת מלחמת חורמה במשקיעי הנדל"ן, היא מעודדת בשיא המרץ אפיק השקעה אחר בדירות. סוד גלוי הוא שרבים מזכאי מחיר למשתכן, מחוסרי דירות, ניגשים לחלק גדול מההגרלות לפרויקטים, גם הרחק ממקום מגוריהם הנוכחי, לא בכדי לגור בדירה הנחשקת, אלא כדי לא לאבד את זכותם בכרטיס הפיס הכי משתלם כרגע. הם חייבים להירשם למנגנון ההגרלות כדי שלא לצאת מרשימת הזכאים (סדרה א') ולאבד את הזכות לקנות דירה בסובסידיה של מאות אלפי שקלים.

לשכור ולהשכיר

על רקע בליץ ההגרלות החדש שהחל השבוע, במסגרתו אמורות להתבצע הגרלות לכ-15 אלף דירות ב-24 יישובים שונים, ערכנו בדיקה מקיפה של תוצאות הגרלות מחיר למשתכן עד כה, שבמסגרתן זכו כ-10,000 ישראלים בדירה.

חרף ההטבות לבני המקום (בפריפריה הם זכאים מראש, בעדיפות ראשונה במנגנון ההגרלה, לקנות עד 50% מהפרויקט, ובמקומות אחרים השיעור מתחיל ב-20%), בחלק ניכר מהפרויקטים נמצא שיעור גבוה של רוכשים שאינם בני היישוב. בדקנו מאיפה הם מגיעים, וברובם המכריע של המכרזים מדובר בתפזורת רחבה מאוד של יישובים ברחבי הארץ, לא בהכרח מגיעים מיישובים סמוכים.

הנתונים אמנם אינם מלמדים כמה מתוך הזכאים מתכננים לרכוש את הדירה למגורים או מתכננים להשכיר אותה בהמשך הדרך, אפילו הקבלנים שמוכרים את הדירות אינם יודעים להגיד האם הדירה נרכשת למגורים (ואדי כשממילא הסטנדרט נקבע מראש ואין כמעט אינטרקציה מול הקונה), אבל במציאות בה מתקשה מדינת ישראל ליישב את יישובי הפריפריה, קשה להאמין שדווקא רכישת הדירה המוזלת משכנעת אנשים לעבור להתגורר ביישובים אלו.

מותר בהחלט לשאול האם לא כדאי ששיווק הקרקע במסגרת מחיר למשתכן יבחן את הצרכים בכל יישוב ויישוב עוד טרם מוציאים מכרז לשיווק, כך שניתן יהיה למנוע הצפה אפשרית של השוק בדירות להשכרה. מעבר לכך, השאלה המרכזית היא כמובן האם זה נכון לעודד את הזוגות הצעירים להפוך למשקיעי נדל"ן - שמטרתם המוצהרת היא רכישת דירה במקום אחד, כדי להשכירה ולשכור אחרת. שוו בנפשכם מה יקרה אם התחשיב הכלכלי עליו בנה הרוכש (משכנתא, שכירות שיקבל ושכירות שמשלם במקום אחר) לא יתממש? האם סיטואציה מעין זו לא עשויה להכניס אותו למצוקה גדולה אפילו יותר, עם כל הכבוד לחלום הגדול להיות בעל בית? חשוב להזכיר גם שאת הדירה לא ניתן למכור חמש שנים מיום קבלת המפתח.

סבסטיאן ולרשטיין, מנהל מרכז הגר בפקולטה למשפטים באוניברסיטת תל-אביב, מדגיש כי "מחיר למשתכן רוצה להשפיע במאקרו על מחירי הדיור, ועל הדרך היא יוצרת תופעה שבה רוכשים יהפכו למשקיעים בעל כורחם, בלי שזה כמובן חלק ממדיניות. פשוט כי המקום בו הם יכולים ליהנות מההטבה הוא מקום שלא אטרקטיבי למגורים.

"שאלת מיליון הדולר היא מדוע הפרויקטים המוזלים לא יוצאים לדרך איפה שהרוכשים רוצים לגור בפועל. זה קשור בין היתר לדרך בה פועלת שיטת המכרזים ושיווק הקרקע, כאשר המדינה משווקת בכל מקום שהיא יכולה, בלי מחשבה מקדימה. אף אחד לא שאל עצמו כמה דירות מוזלות באמת צריך בכל עיר, שאלה שרק בעקבותיה היה צריך לפרסם את מכרזי מחיר למשתכן, ולא לשווק איפה רק שיש תב"עות (תוכנית בניין עיר) זמינות. בפועל, שיווקו הכל במחיר למשתכן, ואחר כך יתמודדו עם השאלה מה יקרה עם הרוכשים ועם אפשרות של היצע דירות להשכרה ללא פרופורציה ליישוב מסוים. אבל כאמור, יש מטרה עמומה, כלל ארצית, להשפיע על מחיר הדיור, ובדרך מי שישלם את המחיר אלו ערים ושכונות שמוקמות ללא קשר לצרכים המקומיים. אין קשר בין מדיניות התכנון למדיניות הדיור ואז נוצר עיוות כזה".

הגדלת היצע השכירות

עד כמה גדול שיעור הזוכים במחיר למשתכן שאינם בני מקום? עד כה בוצעו 76 הגרלות שונות, וב-57 מהן (75%) מספר הזוכים בהגרלה שאינם בני מקום עומד על למעלה מ-60% בכלל הזוכים. ב-21 הגרלות שיעור "תושבי החוץ" גבוה מ-75%. הנתון בולט למשל במקומות כמו עפולה, קריית מוצקין, ירוחם, דימונה ועוד, שם שיעור הזוכים שאינם בני המקום גבוה מ-75%.

בדיקה מעמיקה יותר מגלה שבדרך כלל הם אפילו לא מגיעים מהסביבה. נכון שזה לא אומר שהם לא יבואו למקום, יתאהבו, ויחליטו להעתיק לשם את משכנם, אבל העובדה שהחלטה כזו נקבעת לפי תוצאות הגרלה בהחלט אינה סבירה.

ניקח לדוגמה את עפולה, יישוב בו שיעור "רוכשי החוץ" הוא בין הגבוהים ביותר. באחד הפרויקטים, לבניית 11 דירות מחיר למשתכן בסה"כ, 100% מהזוכים הם אינם בני מקום. ואיפה בכל זאת הם גרים היום? אלעד, אפרת, חדרה, חולון, מדרך עוז, מודיעין, נצרת עילית, ראש-העין, רחובות וחיפה.

דוגמה נוספת, מפרויקט ל-34 דירות בקריית מוצקין, במתחם כורדני. 28 קונים הגיעו מבארותיים, גבע-בנימין, הוד-השרון, הרצליה, טירת הכרמל, כדורי, כוכב-יעקב, כפר ברוך, לוד, נהריה, נשר, עכו, קריית ביאליק, קריית ים, ראשון-לציון, רחובות, רמת-גן, תל-אביב, יהוד, פתח-תקווה, ירושלים וחיפה.

גם אם ניקח מכרז באזור ביקוש, למשל ברעננה, בפרויקט לבניית 81 דירות, 56 מהזוכים שאינם בני מקום מגיעים מבית שמש, בצרה, גני תקווה, הוד-השרון, טבריה, יבנה, יהוד, כפר הס, מודיעין, ניר-עציון, קריית שמונה, רחובות, שערי תקווה, חיפה, כפר-סבא, מעלה-אדומים, גבעתיים, חולון, הרצליה, רמת-גן, ירושלים ותל-אביב.

הדוגמאות הספורות והמייצגות הללו רק מעידות כי חלק לא מבוטל מהזוכים לא רק שאינו מתגורר ביישוב בו נבנה הפרויקט, אלא אף לא קרוב אליו. גם גורמים במשרד השיכון שמכירים היטב את התוכנית מסכימים שחלק לא מבוטל רוכש את הדירות המוזלות להשקעה. יש אפילו מי שמדבר על יתרונות מחיר למשתכן בעיקר בעובדה שהיא תשחרר לשוק היצע גדול של דירות להשכרה, מה שהמדינה מתקשה לעשות בצעדים אחרים.

במשרד האוצר מדגישים ש"אנחנו לא באים לחנך את הציבור". לדברי גורם בכיר באוצר, "כל אחד יודע לעשות את החישובים שלו, ואני יודע להגיד שאנשים גם עושים את החישובים. אנשים יודעים שבראש העין למשל בונים אלפי יחידות דיור ולוקחים את זה בחשבון בהחלטה אם לקנות או להשכיר ומה יהיה בהמשך הדרך. אני שומע שיחות של בני משפחה על הנושאים האלו. ואגב, זה לא רק מצב של מחיר למשתכן, הרי גם בשוק החופשי אדם יכול לרכוש דירה במקום אחר להשכיר ולשכור. זו לא תופעה חדשה. ואנשים גם שם עושים את החישוב".

- אבל אם הם ייקלעו למצוקה, כי יהיה בעייתי להשכיר כדי לשכור, הם אפילו לא יוכלו לממש את הנכס.

"התוכנית אכן כוללת תקופה של חמש שנים שבמהלכה אסור למכור את הדירה, כי אי אפשר היה אחרת. אם ניתן היה למכור אחרי יום הייתה נגרמת בעיה גדולה בהרבה. אז אנשים קונים, כי הם יכולים, והם מספיק מודעים כדי לקבל את ההחלטות הנכונות".

אבל פרופ' לכלכלה עומר מואב מהמרכז הבין תחומי בהרצליה, מכון אהרון ואוניברסיטת ווריק בקובנטרי אנגליה, מי שהיה יועצו הכלכלי הבכיר של שר האוצר יובל שטייניץ, מכנה את מחיר למשתכן תוכנית "מחרידה", ומזהיר מתופעת המשקיעים בפרויקטי מחיר למשתכן: "ברור שאת רוב הדירות בדימונה, למשל, ירכשו אנשים להשקעה ולא למגורים. זה עלול להוביל למצב טרגי. נניח אדם זכה בהגרלה בדירה בפריפריה, בהנחה, במחיר של חצי מיליון שקל בלבד. הוא משוכנע שיוכל להשכיר אותה ב-1,500 שקל לחודש, ועל הנייר הוא חושב שזו עסקה טובה - 3.6% תשואה ברוטו. אבל כשרבים יקנו את הדירות, ויהיו עוד שיחשבו שזו עסקה טובה עם אותן הנחות היסוד, דמי השכירות ירדו בגלל עודף הדירות להשכרה. ואז, אותו רוכש ישלם משכנתא, בזמן שהוא שוכר דירה במרכז, ומקור ההכנסה שציפה לו יהיה הרבה יותר נמוך. זה חוק התוצאות הלא מתוכננות. בכל מדיניות ממשלתית יש תוצאות לא צפויות, אבל הפוליטיקאים נוטים לא לצפות גם תוצאות צפויות".

הצדקה מוסרית וחברתית להטבת בני מקום? "צריך לתת מוטיבציה לראשי הערים לאשר תוכניות"

מודל מחיר למשתכן מוכרח להציף גם את השאלה העקרונית בדבר ההצדקה המוסרית, החברתית והמשפטית להענקת הטבה, סובסדיה ממשלתית בסך מאות אלפי שקלים, בעדיפות לבני היישוב. במשרד האוצר בעצמם מודים שהטבת מחיר למשתכן בהרצליה למשל עומדת על כ-700 אלף שקל לדירה (הפער מול דירה במחירי שוק), לעומת 300 אלף שקל בלבד בנתניה ופחות מ-200 אלף שקל לדירה בפריפריה. מדוע אם כן תושב הרצליה מקבל עדיפות גבוהה יותר לזכייה ב-700 אלף שקל? מדוע תושב חדרה או גבעת שמואל, למשל, שתי ערים שכמעט ואין בהן קרקעות מדינה (וממילא אין בהן מכרזי מחיר למשתכן), לא יוכלו ליהנות מהטבות "בני מקום"?

למעשה, הסיבה המרכזית להטבה לבני מקום בהגרלות - שמתחילה מ-20% זכאות בהגרלה ביישובי המרכז (ועוד 45% מהתוספת בכמות הדירות שמאשרת הרשות המקומית) ועד ל-50% ביישובי הפריפריה - היא רתימת ראשי הרשויות למכרזי מחיר למשתכן. אם ילדי העיר זכאים ראשונים לדירות החדשות והמסובסדות, גם התושבים הוותיקים מרוצים, וממילא גם ראש הרשות ידחוף ויאשר כמה שיותר פרויקטים ודירות.

"ראש עיר או ראש רשות שמתקשר לבני היישוב שלו ומבשר להם שזכו במחיר למשתכן זה דבר גדול מאוד בשבילו", מסביר גורם בכיר המעורה בתוכנית. לדבריו, "צריך לתת מוטיבציה לראשי הערים לקדם תוכניות, שהרי הם אלו שבסופו של דבר מקדמים את התוכנית ונותנים היתרי בנייה. זה חלק מכל הסיפור".

לדברי פרופ' מואב, " זה לא תפקידה של המדינה לגרום למי שנולד בדימונה להמשיך לגור שם, ואותו דבר נכון גם לגבי הרצליה. כל הזמן מלינים על חוסר המוביליות ועל הפערים בין המרכז לפריפריה, בזמן שעידוד כזה רק מקבע את הפערים. זה יהיה עוול לאנשים וחסר כל היגיון חברתי או כלכלי. אסור לעודד אנשים להמשיך לרכוש איפה שנולדו. תנו להם את האפשרות לבחור".

לצד הבעייתיות בהטבת בני המקום, מואב מתרעם על הענקת הטבה גדולה כל כך למעמד הביניים והעשירונים העליונים, שיכולים להעמיד את ההון העצמי הדרוש לרכישת דירה - גם אם מסובסדת. מואב: "שמעתי מחברי הכנסת במפלגת כולנו שהתוכנית מאפשרת לאנשים לחלום. לא ידעתי שמדיניות רווחה היא של ניהול חלומות. הם צועקים שמחיר למשתכן זה צדק חלוקתי, אבל יש כאן יותר אבסורד חלוקתי. זה לקחת מכלל הציבור, כולל החלשים ביותר, מי שלא יכול להרשות לעצמו לרכוש דירה בכלל, לקחת מכולם כמה מיליארדי שקלים בשנה ולחלק אותם בצורה אקראית. אז מה אנחנו מקבלים? מצד אחד קצבת נכות של 2,400 שקל, מצד שני מתנה של חצי מיליון שקל".

 בני מקום שזכו בהגרלות מחיר למשתכן