רמלה: הפטור מהיטל השבחה בשכונות שיקום - אינו אוטומטי

ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטלי השבחה במחוז מרכז קבעה כי הפטור שניתן ליזמים בשכונות המוגדרות שכונות שיקום אינו פטור אוטומטי, וכי בנייה חדשה במתחם שכזה תחויב בהיטל השבחה ללא הקלות.

מדובר בהחלטה שניתנה בעקבות ערר שהגישה חברת "אירו בילדינג יזמות מודרנית" נגד הוועדה המקומית רמלה. החברה, המחזיקה בשני מגרשים - אותם ביקשה לאחד למגרש אחד לצורך בנייה של פרויקט מגורים ומסחר - טענה כי היא זכאית לפטור מהיטל השבחה מתוקף היות הקרקע שבבעלותה באזור שהוכרז כשכונת שיקום ברמלה.

הוועדה המקומית לא קיבלה את הטענה ואף השמאי המייעץ, שמונה לצורך העניין, דחה את טענות החברה וקבע כי היטל ההשבחה יעמוד על למעלה מחצי מיליון שקל. החברה, כאמור, פנתה לוועדת הערר כנגד ההחלטה של הועדה המקומית שיוצגה בערר על ידי עוה"ד שחר בן-עמי, רותם ארביב-קופלניקוב ורן דרוק ממשרד שרקון, בן-עמי, אשר ושות.

ועדת הערר קבעה שעל החלק המסחרי שבפרויקט אין עוררין שלא ניתן לקבל פטור של היטל השבחה, אולם ציינה כי במקרה הנוכחי, גם זכויות המגורים אינם זכאיות לפטור. במסגרת הדיון בוועדת הערר ניתנה דוגמא למקרה דומה ביישוב אחר, ג'סר-א-זרקא, שנידון בבית המשפט בעבר: "בית המשפט העליון בחן את תכלית הפטור ומצא, כי מן הפן הסובייקטיבי, תכלית הפטור היא הגשמת מטרותיו של פרויקט שיקום השכונות, ומטרות אלה אינן כוללות עידוד בנייה חדשה בשכונות שהוכרזו כשכונות שיקום, אלא מתמקדות דווקא בשיפור ושיקום הקיים בתוך השכונה....יש לפרש את הפטור בצמצום ולהגביל את תחולתו על בנייה קיימת בלבד".

במקרה של התוכנית ברמלה, לגביה הוגש הערר, קבעה ועדת הערר בראשה עומדת עו"ד רונית אלפר כי "מטרת התוכנית היא הריסת שני בניינים ובניית בניין מגורים אחד הכולל חזית מסחרית. בנוסף, מוסיפה התוכנית זכויות בנייה, יח"ד וקומות מעבר למה שהותר במצב התכנוני הקודם... הוראות התוכנית המשביחה מאפשרות בנייה חדשה במקרקעין, השונה בתכלית מזו שהותרה במצב קודם באופן שאינו מאפשר לראות בה כשיקום ושיפור הקיים אלא בבנייה חדשה לכל דבר ועניין.

"במצב דברים זה, סבורנו כי יש להתייחס אל המקרקעין כאל מקרקעין ריקים שאושרה עליהם בנייה חדשה, ועל כן אין הם חוסים תחת הפטור".