תופעת "מוכרי החלומות" בתחום הנדל"ן הפכה בשנים האחרונות ל"מכת מדינה". פעם אחר פעם נחשפים מקרים בהם הבטחות ומצגי שווא קוסמים הובילו קונים תמימים לזרוק את מיטב כספם אל תוך מה שהתברר להם בהמשך כבור נדל"ני חסר תחתית.
חלק מהמקרים הללו מככבים כעת בזירה הפלילית, בהם עניינם של מנהלי חברת cityr, אורי פריש ורועי מרציאנו, שנעצרו לאחר שלטענת רשות ני"ע הכניסו לכיסם נתח מ-100 מיליון הדולר, אותם גייסו ממשקיעים, שחשבו שכספם מושקע ברכישת בתים בחו"ל; אורן קובי החשוד בשימוש אישי במיליוני השקלים שקיבל מרוכשי קרקעות חקלאיות ששיווקה חברת "אדמה" שבבעלותו; וכמובן יזמת הנדל"ן ענבל אור, שהסתבכה בחקירה של רשות המסים, הליך פשיטת רגל ופירוק החברות בבעלותה.
תביעה שהוגשה בימים האחרונים נדרש ביהמ"ש המחוזי בלוד לקבוע את כללי המותר והאסור בתחום הנדל"ן, ולהציג גבולות אדומים בפני משווקי הקרקעות והמוכרים - כמו גם בעלי המקצוע המלווים אותם, בהם עורכי-הדין ורואי-החשבון - שעה שהם פוצחים במסע השכנוע של הרוכשים למסור להם את מיטב כספם. את התביעה בהיקף של 7.4 מיליון שקל, הגישו 54 רוכשי קרקעות חקלאיות ליד מושב פדיה בשפלה, נגד הגורמים שמכרו ושיווקו להם את הקרקע. זאת, בטענה כי המוכרים הונו את הרוכשים בעת שיווק הקרקע. "מטרת תביעה זו הינה גם להציב רף משפטי, מוסרי וערכי ברור וצלול, שימנע תקלות ומקרי הונאה כגון דא", כותבים התובעים בפתח התביעה.
התביעה הוגשה באמצעות עו"ד ארנון גרפי נגד חברת "רילטי אקזקיוטיב שמעון אייזנברג", החתומה על הסכם השיווק עם התובעים; נגד משרד עו"ד נשיץ-ברנדס-אמיר, שייצג את התובעים והחתים אותם על הסכם למתן ייעוץ משפטי; נגד קבוצת "אייזנברג נדל"ן", ששיווקה את הפרויקט; נגד שמעון אייזנברג הבעלים של הקבוצה; וכן נגד שלושת בעלי הקרקע (אבי ופרלה אלקיים, ויגאל ויעל קולודנר).
בתביעה מבקשים הרוכשים לבטל את ההסכמים שבהם התקשרו לרכישת קרקע חקלאית, ולקבל חזרה את כספם בצירוף פיצוי הולם על נזקיהם; ובנוסף, "לקבוע ולאמץ נורמות ברורות וחד-משמעיות כלפי כל מי שמבקש להיות צד בעסקאות כגון זו המתוארת בתביעה, ושסובבים ומלווים בדר-כלל את אותם נוכלים, ובכלל זה כלפי עורכי-הדין המלווים את העסקאות, רואי-החשבון האמונים על בקרת הדוחות הכספיים ובעלי הקרקע המוכרים את אדמתם לתמימים באמצעות יזמים רודפי בצע ונעדרי יושרה".
תחליף לדירה
התובעים הם אנשים פרטיים שנחשפו, לטענתם, לפרסומים המטעים בנוגע לפרויקט במושב פדיה. לדריהם, על-בסיס המידע המטעה, הכוזב והחסר שנמסר להם, הם התקשרו - באמצעות שרשרת מסמכים שנחתמו בחלקם ישירות על-ידי משרד עוה"ד נשיץ-ברנדס - בעסקה לרכישת קרקעות חקלאיות, במחיר של 120 אלף שקל שקל עבור כל יחידת שטח של 470 מ"ר.
התובעים סוקרים את השינויים בשוק הנדל"ן בשנים האחרונות ומציינים את צמיחתו של שוק מכירת הקרקעות החקלאיות המיועדות להפשרה. "בעשור האחרון חלה עלייה ניכרת בעסקאות לרכישת קרקע חקלאית, כאשר רבים מרוכשי הקרקעות החקלאיות הינם רוכשים ממעמד הביניים אשר אינם יכולים לרכוש דירה, ורוכשים את הקרקע כתחליף. הקפיצה הגדולה שחלה באפיק השקעה זה, התרחשה במקביל לזינוק במחירי הנדל"ן למגורים שהחלה בשנת 2009", נכתב בתביעה וצוין כי רבים מהרוכשים הם זוגות צעירים הרואים בקרקע החקלאית השקעה תחליפית לרכישת דירה.
לדברי התובעים, "צרכנים מתפתים להבטחות שעושים כלפיהם יזמים ממולחים, ורוכשים קרקעות חקלאיות במחיר גבוה בהרבה מערכן האמיתי, מחיר המגלם בתוכו את ערך הקרקע לאחר הפשרתו למגורים. בפועל, אין בידי צרכן העושה עסקת רכש בקרקע שאינה מיועדת למגורים, אפשרות להעריך נכונה את סיכויי ההפשרה של הקרקע. כמו-כן, הצרכן אינו יודע לשקלל את העלויות הצפויות במקרה שתהיה הפשרה: היטל השבחה, מיסוי, הפקעות לצרכי ציבור, הוצאות תכנוניות ועוד", נכתב בתביעה.
לטענת התובעים, הם עצמם נפלן קורבן לתרמית שבבסיסה הבטחות ומצגי שווא. לפי התביעה, ב-2011 יצאה חברת "אייזנברג גרופ" של איש העסקים אייזנברג במסע פרסום נרחב לשיווק כ-40 מגרשים של כחצי דונם - כל אחד בקרקע חקלאית הנמצאת בתחומי המושב פדיה. "המקרקעין הוצגו לתובעים כקרקע חקלאית המצויה בתחומי המושב ואשר ניתן יהיה לשנות את ייעודם למגורים בתוך שנים ספורות, כך ששוויו של הנכס אותו רכשו יעלה עשרות מונים וידביק את המחירים הגבוהים של הקרקעות לבנייה במושב", נטען בתביעה.
כמו-כן נטען כי נמסר לרוכשים שהקרקע צפויה להיות בשטח המיועד להרחבת הבנייה במושב, ושהפרויקט נבחן על-ידי משרדי עו"ד ואדריכלים מהמובילים בארץ, שגם ילוו את הפרויקט. "העסקה הוצגה כפרויקט כולל, כאשר בשלב ראשון מדובר ברכישת קרקע בייעוד חקלאי, ובשלב השני, אשר יחל מיידית עם השלמת שלב הרכישה, בייזום הליך להפשרתה ושינוי ייעודה למגורים; ובוודאי שהעסקה לא הוצגה כמכירת קרקע חקלאית ללא צפי לאפשרות שינוי ייעודה למגורים, ורק על יסוד תקווה ערטילאית שלעתיד לבוא בדורות הבאים יחול שינוי".
התובעים, שלדבריהם הוטעו להאמין שמדובר בפרויקט המהווה אפיק השקעה אטרקטיבי, וסמכו על משרד נשיץ-ברנדס, מהמובילים והבולטים בישראל, גייסו כספים לתשלום עבור הקרקעות, באמצעות חסכונות שצברו או הלוואות שנטלו.
לימים, נטען, התברר כי למצגי "אייזנברג גרופ" לא הייתה כל אחיזה במציאות, וכי למעשה כבר במועדי הצגת המצגים וחתימת ההסכמים, היה ידוע לחברה, כי לא זו בלבד שאין כל סיבה פוזיטיבית להניח שהמקרקעין ישנו את ייעודן למגורים, אלא שבהתאם למצב התכנוני שחל עליהם. היה ברור כי המקרקעין מצויים מחוץ למתחם שהוקצה בתוכנית המתאר המחוזית לפיתוח העתידי של המושב, כאשר התכנון לגביהם הוא אזור המיועד לשימור לדורות הבאים כאזור בעל אופי כפרי פתוח שבו קיימת מניעה לאשר תוכניות לשינוי ייעוד למגורים. בשלב זה הפנימו התובעים כי נפלו כפי הנראה קורבן להונאה חמורה ושיטתית", נכתב בתביעה.
"תחושת אפסות"
הרוכשים מפנים אצבע מאשימה למשרד נשיץ-ברנדס, שלטענתם, "מעשיו, התנהגותו ומחדליו חמורים במיוחד, באשר הוא שנתן את 'חותמת הכשרות' למהלך, ובכך סלל את הדרך, ותרם תרומה ממשית להטעיה/לטעות של התובעים".
לדברי התובעים, "מדובר בהתנהגות חמורה במיוחד של הנתבעים, במעשה או במחדל, בהתנהגות או בעצימת עין וחוסר אכפתיות, כאשר כל אחד מהם 'תורם את חלקו", נכתב בתביעה. "הנה כי כן, אם בתחילתו פורסם הפרויקט בקול תרועה רמה, הרי שכיום ברור כי התובעים נבגדו, רומו ונפלו קורבן לתרגיל הטעיה זדוני וחמור, ממנו סבלו נזקים כספיים כבדים, עגמת נפש, תחושת אפסות והשפלה".
רוכשי הקרקע מבהירים בתביעתם כי מטרתה של התביעה היא גם "להאיר באור שמש את אותם מקומות חשוכים בהם מצויים יזמים ובעלי קרקעות שחושבים כי ביכולתם לשלשל לכיסם את הרווחים העודפים שנגזלו מרוכשים תמימים שנפלו קורבן לתרמית".
בתביעה, כאמור, מוטחות טענות קשות וחמורות נגד משרד עוה"ד שליווה את הפרויקט. בעת האחרונה הוגשו לא מעט תביעות בתחום המקרקעין נגד משרדי עו"ד ורו"ח. על רקע זאת, מבקשים התובעים, "להאיר את אותם המקומות בהם מצויים בעלי מקצועות, דוגמת עו"ד ורואי החשבון, החושבים כי הם יכולים למלא את פיהם מים, תוך התעלמות מכללי האתיקה וחובות הזהירות והגילוי, תוך תקווה כי השתלת סעיפי פטור עמומים ולמפרע ירתיע תובעים מלפעול משפטית".
ממשרד נשיץ-ברנדס נמסר: "התביעה משוללת כל יסוד, ואנחנו נגיב בהתאם בביהמ"ש".
שמעון אייזנברג וקבוצתו מסרו: "מדובר בתביעה חסרת בסיס וכל יסוד מצד קבוצת תובעים ש'אורגנה' ע"י בעלי אינטרסים ברורים ופסולים, ותוך מיחזור טענות ממקומות אחרים. לא הייתה כל מרמה וגם לא שום ניסיון למרמה.
"מדובר בקרקע ששווקה לפני שנים, תוך גילוי מלא ושלם של מצבה המשפטי והתכנוני".
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
