לאומי: לא יהיה שינוי משמעותי במגמת מחירי הדיור

"המגמות הנוכחיות בשוק הדיור אינן תומכות בירידות מחירים משמעותיות - בוודאי לא באיזורי הביקוש בתל אביב ומרכז הארץ", כך כותבים כלכלני בנק לאומי בסקירה עדכנית שפורסמה היום (א').

לדבריהם, "עדיין קיים מחסור בהיצע הדירות למגורים, וכן הקצב הנוכחי של גמר הבנייה לא מכסה עדיין את התוספת השנתית של משקי הבית. בנוסף, הסביבה המאקרו-כלכלית שתומכת בביקושים לדיור (בדגש על הריבית ושיעורי האבטלה הנמוכים) לא צפויה להשתנות בטווח הקרוב, ועדיין לא קיימות בשוק אלטרנטיבות השקעה דומות, בעלות תשואה יציבה וסיכון נמוך יחסית".

לאור זאת, אגף הכלכלה של לאומי לא צופה שינוי משמעותי במגמה הנוכחית של מחירי הדיור בטווח הקצר-בינוני (שנה וחצי-שנתיים קדימה).

הכלכלנים מוסיפים כי "כן נמשכת ההתמתנות במכירת דירות חדשות בעיקר על רקע יציאת משקיעים והמתנה של זוגות צעירים למבצעי מחיר למשתכן בעיקר. אך למרות הירידה עדיין מדובר ברמת מכירות ממוצעת של העשור האחרון".

ואם להיכנס לפרטים, לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, היקף המכירות של דירות חדשות עמד בחודש אפריל השנה על 1,851 דירות - הנתון החודשי הנמוך ביותר מאז אוגוסט 2014. בארבעת החודשים הראשונים של השנה (ינואר-אפריל) היה היקף המכירות של דירות חדשות נמוך בכ-20% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, אם כי, זו התאפיינה בהיקפי מכירות גבוהים יחסית.

הגורמים העיקריים שהובילו לירידה בביקושים לדירות בעת האחרונה הם: המתנה למכרזי "מחיר למשתכן" וירידה בנוכחות של "משקיעי נדל"ן למגורים" בשוק הדיור, לפי הלמ"ס. כמו כן, נראה שהייתה השפעה מסוימת של העלייה בריבית המשכנתאות. בהקשר זה, נציין כי על פי נתוני משרד האוצר, מגמת הירידה ב"מלאי" הדירות שמוחזקות על ידי משקיעים, כלומר היקף מכירות גבוה יותר מהיקף רכישות, נמשכה גם ברבעון הראשון של השנה.

באשר להתחלות הבנייה, מתחילת שנת 2017 ניכרת האטה בתחום זה. לאחר שנתיים (2015-2016) בהן היקף התחלות הבנייה עמד על למעלה מ-53,000 יחידות, ברבעון הראשון של 2017 חלה ירידה בקצב השנתי של התחלות הבנייה לכ-45,500 יחידות. נתון זה, הינו נמוך מהתוספת המינימלית הדרושה, על פי אומדן אגף כלכלה בנק לאומי, להיצע הדירות בישראל.

עם זאת, יש לציין שנתוני התחלות הבנייה נוטים להתעדכן כלפי מעלה באומדנים הבאים שלאחר הפרסום הראשון ובשיעורים משמעותיים יחסית. על כן, ניתן להניח שהיקף התחלות הבנייה בפועל הינו גבוה יותר מהאומדן הנוכחי הראשוני. במקביל, חלה ירידה גם במספר הדירות שבנייתן הסתיימה לקצב שנתי של כ-49,000 יחידות לעומת 54,300 יחידות ברבעון הקודם.

קיראו גם:

*מדוע מדדי הלמ"ס הראשוניים לא מייצגים דבר / אלי ציפורי

יש לציין, כי היקף הדירות שבבנייה פעילה מצוי כיום ברמת שיא היסטורית של כ-113.8 אלף דירות. המשמעות היא שברגע שתסתיים בנייתן של דירות אלה, עוד 2-3 שנים מהיום, תהיה תוספת משמעותית בפועל להיצע הנדל"ן למגורים בישראל. אולם, יש להדגיש שירידת המחירים, אם וכאשר תתממש, לא צפויה להיות אחידה בכל אזורי הארץ וכאמור גם לא בטווח המיידי. באזורי הביקוש, תל אביב והמרכז, לא צפוי שינוי מגמה במחירים, בעוד שביתר האזורים קצב העלייה צפוי להתמתן. זאת, בדגש על האזורים בהם ישנם היקפי בנייה גדולים, בעיקר ביוזמה ממשלתית, בשילוב עם פיתוח חלקי בלבד של תשתיות חיוניות, כגון: תחבורה, תעסוקה, חינוך, בריאות ועוד.

בלאומי מתייחסים גם למדד המחירים האחרון שהראה כי סעיף הדיור רשם ירידה בחודש מאי עקב ירידה של 0.4% בתת-סעיף שירותי דיור בבעלות דייריהם (המשקף את מחירי שכר הדירה בחוזים מתחדשים). רזניק מציין כי קצב העלייה השנתי של מחירי השכירות (שיעור השינוי ב-12 החודשים האחרונים) ירד ל-1.4%, לעומת 1.8% ו-2.2% בחודשיים הקודמים, בהתאמה.

בנוסף, נציין כי תת-סעיף שירותי דיור בבעלות ירד בשישה מתוך שמונת החודשים האחרונים (אוקטובר 2016-מאי 2017), דבר אשר מצביע על ההתמתנות המתמשכת בקצב עליית מחירי השכירות בעת האחרונה.