סוף עידן הקניונים? במיקומים טובים במרכז היציבות נמשכת

בשנים האחרונות התווספו בארץ שטחי מסחר בהיקף נרחב. גם הרכישות של מוצרים באינטרנט עלו, והיינו מצפים לראות את ההשפעות של מגמות אלה על תוצאותיהם של הקניונים. עם זאת, בשנים 2009-2016 ביצועי הקניונים האזוריים באזור המרכז נהנו ממגמת השיפור בכלכלה ובצריכה הפרטית, והם ממשיכים להראות תוצאות טובות.

התפוסות מלאות, שכר הדירה הממוצע קרוב לשיא, ההכנסות נטו (NOI) גבוהות, והשווי המשיך לעלות (ראו גרפים). ומכיוון שהשווי עלה במהלך השנים בשיעור דומה לעלייה בהכנסות, שיעור התשואה בפועל עליו מדווחות החברות שבבעלותן הנכסים נותר דומה מאז 2009, בשיעור של כ-7%. מצב זה שונה מאוד ממה שקורה בדירות למשל, שם המחירים עלו בשיעור גבוה משמעותית מעליית שכר הדירה, וכתוצאה חלה ירידה חדה בשיעורי התשואה על הדירות.

גל פשיטות רגל בארה"ב

במקביל, בארה"ב הסקטור הקמעונאי סובל בשנתיים האחרונות מגל של סגירת רשתות ופשיטות רגל, וכתוצאה מכך קניונים רבים נסגרו. הסיבות למצבו הקשה של הסקטור מגוונות וכוללות תחרות גוברת בשל עודף שטחי מסחר (בארה"ב, לפי הערכות, יש כ-24 מ"ר מרכזי מסחר לנפש - לעומת כ-2-5 מ"ר במדינות אירופה המערבית ופחות ממ"ר אחד בישראל), גידול ברכישות באינטרנט על חשבון חנויות פיזיות, שינוי טעמי הצרכנים ומעבר מרכישת מוצרים לצריכת פנאי ובילוי והתאוששות איטית בכלכלה מאז המשבר של 2008.

למרות התחושה של סוף עידן הקניונים, רבים טוענים כי אין לקניונים תחליף, וכי אלה הנמצאים במיקומים טובים ובידיים חזקות, שישכילו להתאים את עצמם לרוחות החדשות, ייצאו מחוזקים. ואכן, גם בארה"ב החברות המובילות בתחום הנדל"ן המניב למסחר ממשיכות ברובן לדווח על תוצאות טובות.

חברת המחקר האמריקאית גרין סטריט טוענת כי כיום קרנות הריט שבבעלותן קניונים נסחרות בכ-23% מתחת לשוויין הכלכלי, וכי ממצא זה מעיד כי המשקיעים פסימיים לגבי הצפוי לשוק הקניונים בארה"ב. לדבריהם, הסיכון גדול בעיקר ל-strip malls ולקניונים הפחות איכותיים (רמה 3 ו-4). רשתות הכלבו הגדולות נמצאות בתהליכי שינוי מבניים, והן צפויות לסגור חנויות נוספות, ומהלך זה מהווה איום.

עם זאת, הם מסייגים ואומרים כי איום הוא גם הזדמנות. הקניונים הטובים יכולים לנצל את הסגירה לפתיחת עסקים מתאימים יותר, מושכי קהל ורווחיים יותר, ולקחת נתחי שוק מקניונים שלא יצליחו לשרוד. כמובן שגם "גב חזק" בדמות בעלות של חברה גדולה ולא ממונפת יסייע לעבור את השינוי.

להערכתם, בעוד 10 שנים ישרדו מתוך כ-1,100 קניונים כ-300 החזקים והמובילים, המהווים כיום כ-75% משווי הקניונים הכולל.

 שווי הוגן

■ הכותבים שותפים בחברת המחקר B-BRE.