"תוכניות הממשלה עשויות למתן את עליית מחירי הדירות"

על רקע הימשכות סביבת הריבית האפסית - לצד ירידה בקצב הצמיחה במשק המקומי ובמקביל לעלייה בקצב הצמיחה העולמי בחודשים האחרונים - פרסמו כלכלני חברת הדירוג Sַ&P מעלות את הסקירה החצי-שנתית שלהם לסקטורים המרכזיים שמיוצגים על-ידי חברות מדורגות בבורסת תל אביב, הכוללת סיכומים לינואר-יוני 2017 לצד תחזיות להמשך השנה.

מהתחזיות של כלכלני מעלות עולה, בין היתר, כי עליית מחירי הדירות צפויה להימשך גם בשנה הקרובה, אם כי בטווח הבינוני "תוכניות הממשלה להקל על מצוקת הדיור, בין היתר על-ידי מיסוי משקיעים, עשויות למתן במידה מסוימת את קצב עליית המחירים".

בתחום הבנקאות, "מאמצי ההתייעלות בבנקים, אשר ניכרים בירידה במספר הסניפים ובצמצום מספר העובדים, צפויים לרסן את ההוצאות ולחפות על ירידה בקצב הצמיחה ועל עלייה מתונה ברמת ההפרשות להפסדי האשראי".

נדל"ן מניב: התמתנות בעליית דמי השכירות

במעלות מציינים, כי "לאחר שנים של עלייה מתמדת, אנחנו מתחילים לראות סימנים להתמתנות בדמי השכירות, ואף לירידות בנכסים מסוימים. מנגד, שיעורי התפוסה נשמרו, הפדיונות במרכזי מסחר מובילים ואיכותיים גדלו, וקיימת תנופת בנייה ערה במגזר המשרדים, המלווה בשיעורי השכרה מקדמיים יפים".

במגזר מרכזי המסחר "אנו ממשיכים לראות עלייה ב-NOI (הכנסה תפעולית נקייה) של החברות המדורגות, לצד התמתנות בעליית דמי השכירות בהשוואה לשנים קודמות. דמי השכירות בענף עלו באופן מתון יותר בהשוואה לשנים הקודמות, בכ-0.5%-1% בממוצע. במרכזי מסחר ישנים יותר, או בכאלה שממוקמים באזורי תחרות, דוגמת חיפה והקריות, אנו עדים אף לירידות חדות, של 2%-9%".

את הסתירה לכאורה בין העלייה ב-NOI להתמתנות העלייה בדמי השכירות, מציינים במעלות, ניתן אולי להסביר באמצעות העלאת דמי הניהול - על חשבון דמי השכירות - בחלק מהנכסים, אך זהו הסבר חלקי בלבד, שכן גם עלויות התקורה עלו, וחלה עלייה בהקצאת שטחים לבתי קולנוע ולרשתות בינלאומיות, הנהנים מדמי שכירות נמוכים יותר.

במעלות מעריכים, כי בטווח הקרוב נמשיך לראות את השפעת עודף שטחי המסחר על דמי השכירות בענף. בטווח הבינוני-ארוך מעריכים שם, כי המסחר האלקטרוני ישנה את פני הענף, וצופים כי כבר בשנים הקרובות, יותר ויותר חברות נדל"ן יגדילו השקעות בפיתוח פלטפורמות מסחר מקוונות, ואף ישתפו פעולה עם קמעונאים בתחום.

בתחום המשרדים רואים מגמות דומות. בטווח הקרוב והבינוני, "עם כניסתם לשיווק של שטחי משרדים נוספים, נתחיל לראות ירידה משמעותית בשיעורי התפוסה של שטחי משרדים ישנים, או כאלו הנמצאים מחוץ לאזורי העסקים, ומעבר של שוכרים למגדלים החדישים יותר. כתוצאה מכך תחול ירידה משמעותית בדמי השכירות של הנכסים הפחות איכותיים, אך ייתכן שהביקוש הרב שיתהווה לנכסים מודרניים, חדישים ואיכותיים, יאפשר לחברות הנדל"ן המדורגות לשמור על היקף דמי השכירות הנוכחיים לכל הפחות".

שוק הדיור: עליות המחירים יימשכו, אך בקצב נמוך מבעבר

לגבי שוק הדיור מציינים במעלות, כי סביבת הריבית הנמוכה מאפשרת בינתיים לחברות היזמיות המובילות לשמור על הרמה הנוכחית של מחירי הדירות במלאי. דוחות הרבעון הראשון של חלק גדול מהחברות היזמיות המובילות מצביעים על שמירה על רמת המחיר הממוצעת, למרות הירידה בהיקפי המכירות. יחד עם זאת, המשך קיפאון במכירות לתקופה ארוכה צפוי ליצור לחץ להורדת מחירים גם על-ידי החברות המובילות.

בהיבט הדירוגי, צפויה שחיקה מסוימת ברווחיות של החברות היזמיות בשנתיים-שלוש הקרובות, לנוכח העובדה שמרבית הקרקעות משווקות תחת תוכנית מחיר למשתכן, ששיעור הרווחיות עליה נמוך יחסית. מנגד, "למרות ביקושים ערים לדירות בתוכנית, וצפי לשיעורי מכירה גבוהים, אנו עדיין מעריכים כי חלה עלייה מסוימת בסיכון הענפי, לנוכח הקיפאון שנצפה במכירות בחודשים האחרונים. אנו צופים יתרונות לחברות יזמיות עם זרוע ביצוע, ונותנים משקל לסינרגיה בהערכת הפרופיל העסקי".

במבט קדימה, סבורים כלכלני מעלות כי תוכניות הממשלה להקל את מצוקת הדיור, בין היתר על-ידי מיסוי משקיעים, עשויות למתן במידה מסוימת את קצב עליית המחירים בטווח הבינוני. "עלייה משמעותית ולאורך זמן בהיקף השיווק של דירות במסגרת תוכנית מחיר למשתכן תפעיל לחץ שלילי על מחירי הדיור. יחד עם זאת, בשל תהליכי התכנון והרישוי הארוכים, והמחסור הקיים בפועלי בניין, אשר מובילים להתארכות זמן הבנייה, וסביבת הריבית הנמוכה התומכת בביקושים, אנו מעריכים כי בשנה הקרובה יימשכו עליות מחירים, אך בקצב נמוך מבשנים עברו".

קמעונות מזון: המשך תחרות חריפה במגזר הדיסקאונט

בשנת 2016 וברבעון הראשון של 2017 הציגו החברות בענף קמעונות המזון שחיקה בפרמטרים תפעוליים, כגון פדיונות למ"ר ומכירות בסניפים זהים. עם זאת, פיתוח מותגים פרטיים, פתיחת השוק ליבוא מקביל ושיפור בתנאי הסחר עם ספקים, אפשרו לשחקני הדיסקאונט להציג שיפור קל ברווחיות הגולמית, או לכל הפחות לשמור על יציבותה. מנגד, עליית שכר המינימום, הצורך בהשקעות והצורך במוטת ניהול רחבה יותר בעקבות גידול הרשתות, הביאו לשחיקה מסוימת ברווחיות התפעולית של שחקניות הדיסקאונט.

בטווח הקרוב צופים במעלות המשך תחרות חריפה במגזר הדיסקאונט. "הרשתות שהתרחבו ישלימו את מיזוג החנויות החדשות, וייצבו במידת מה את הפרמטרים התפעוליים שלהן, אולם להערכתנו שיעורי הרווחיות יהיו נמוכים מבשנים קודמות, בין היתר לנוכח עלויות הנהלה וכלליות גבוהות יותר".

במגזר החנויות השכונתיות לא צופים במעלות בשלב זה שינוי מגמה במחירים, "אולם תוכניתו של רמי לוי להיכנס למגזר השכונתי בטווח הבינוני עלולה להביא למלחמת מחירים גם במגזר זה, אם כי לדעתנו לא בעוצמה הקיימת בזירת הדיסקאונט, בשל דמי שכירות יקרים יותר בעיר, המגבילים את הגמישות שבהורדת מחירים".

בנוגע למותגים הפרטיים ולפלטפורמות האונליין, במעלות מציינים כי אלה רשמו גידול בשנה החולפת, ועזרו לחלק מהקמעונאיות לשמור על שיעורי רווחיות גולמית יציבים, ואף לשפרם. שופרסל מובילה את השוק בתחומים אלה, וממשיכה להרחיב את סל מוצרי המותג הפרטי, תוך נגיסה בנתח השוק של יצרניות המזון הגדולות בחלק מהקטגוריות, אף מעבר לציפיות בענף.

"נראה כי המשך פיתוח מנועי הצמיחה הללו חיוני לקמעונאיות, על מנת להתמודד עם אתגרי התחרות, הן במגזר הדיסקאונט והן במגזר השכונתי".

תקשורת: עדיין אין איזון; חוסר היציבות בענף יימשך

שוק התקשורת עבר מספר התפתחויות דרמטיות לאחרונה, כמו רכישת גולן טלקום על-ידי אלקטרה צריכה, כניסתו הצפויה של מפעיל שישי (אקספון) עם קבלת רישיון המפעיל, הרחבת התחרות בתחום הטלוויזיה וכניסתה של פרטנר לפעילות בתחום, וכמובן - חקירת רשות ני"ע בנוגע לעסקת בזק-yes.

בתחום הסלולר, מציינים במעלות, כי השוק טרם הגיע לשווי המשקל המיוחל. "בתרחיש הבסיס שלנו אנו מניחים כי רמות ה-ARPU (הכנסה חודשית ממוצעת מלקוח) הנמוכות אינן צפויות לרדת משמעותית בשנה הקרובה, אולם ייתכנו הורדות מחיר מדודות נוספות, לנוכח הגדלת מספר השחקניות בשוק והתחרות המשתמעת מכך".

הירידה במכירות ציוד קצה צפויה להימשך, בהתאם למגמה בעולם. "הפיכת השחקניות מחברות נישה לחברות המספקות מספר מוצרים משיקים נועדה, בין היתר, למתן את השחיקה במכירות סלולר וציוד קצה".

בתחום התשתיות והטלפוניה הקווית מעריכים במעלות, כי החלת רפורמת השוק הסיטונאי בטלפוניה, הצפויה לצאת לדרך בחודש הבא, תקטין במידה מסוימת את מספר לקוחותיה של בזק, וכשתיכנס הוט גם את מספר לקוחותיה של זו, "אך איננו צופים שינויים מהותיים בנתח השוק של שתי החברות בשנתיים הקרובות".

תחום הטלוויזיה צפוי להמשיך לספוג את מרבית התחרות בתקופה הקרובה, שכן זהו מגזר רווי מתחרים, הכולל - מלבד הוט, yes, סלקום ונטפליקס, שמעמיקה את חדירתה לשוק הטלוויזיה הישראלי גם דרך שיתוף הפעולה הצפוי עם פרטנר - גם את שירות אמזון פריים וידיאו, שהושק בישראל בסוף 2016, את טריפל סי ושיתוף פעולה מתהווה בין הוט לרמי לוי.

במבט קדימה, מעריכים במעלות, שוק התקשורת ימשיך להתאפיין בחוסר יציבות בשנים 2017-2018 כתוצאה מתחרות מתמשכת בכל מגזרי הפעילות, בעיקר בתחום הטלוויזיה, והמשך הפיקוח הרגולטורי.

"אנו צופים צורך בביצוע השקעות, בין היתר לצורכי תשתיות, הגדלת רוחבי פס ותוכן בידורי. החברות הפועלות בשוק ישקיעו בעיקר בתוכן הטלוויזיוני, ופחות בצרכים טכנולוגיים".

ביטוח: התנודתיות בתוצאות צפויה להימשך

הארכת משך היישום של משטר כושר פירעון כלכלי של חברות הביטוח מבוסס סולבנסי 2 - לשמונה שנים לעומת שנתיים - שחררה אנחת רווחה מסוימת בענף הביטוח. כעת, ניתנה לחברות ארכה לצורך בניית ההון, והלחץ על הרווחיות כתוצאה מכך פחת. "על חברות הביטוח לנצל את הזמן שניתן להן ליישום משטר הסולבנסי ולפעול לחיזוק תהליכים פנימיים, כגון מבנה תהליכי ניהול הסיכונים, מערכות מידע ובקרות פנימיות. בטווח הבינוני-ארוך אנו צופים כי יציבותן של החברות בענף תתחזק כתוצאה מכך".

השינויים הרגולטוריים הרבים שחווה הענף במהלך 2016, כמו הכנסת פוליסת ניתוחים אחידה בביטוחי הבריאות, הפחתת תעריפים בביטוח רכב חובה והשקת קרנות פנסיה "ברירת מחדל" בדמי ניהול נמוכים מאוד, ימשיכו להשפיע במידה רבה על רווחיות החברות גם ב-2017.

תחזית הדירוגים על החברות בענף היא יציבה, אך עם זאת במעלות סבורים, כי המבטחים בישראל ניצבים בפני אתגר התאמת האסטרטגיה לפעילות בסביבת ריבית נמוכה, עם לחץ על הרווחיות מכיוון מהלכים רגולטוריים רבים.

הדרישה להגדלת הון משמעותית אמנם מאתגרת בסביבת הפעילות הנוכחית, אך בפריסתה לשמונה שנים יש משום הקלה לחברות, ובטווח הבינוני-ארוך היא צפויה לתרום לחיזוק הלימות ההון של הענף. "אנו מעריכים כי הענף ימשיך להיות תלוי במידה רבה בשוק ההון לחיזוק הרווחיות, ולכן התנודתיות בתוצאות צפויה להימשך".

בנקים: האטה בקצב הצמיחה באשראי למשקי בית

מערכת הבנקאות עומדת לקראת נקודת מפנה פוטנציאלית, מציינים במעלות. האשראי במערכת הבנקאית אמנם צמח בקצב נאה ברבעון הראשון של 2017, אולם חלה ירידה ניכרת בהיקף המשכנתאות שלקח הציבור. נוסף על כך, בנק ישראל מתריע מפני סיכונים הולכים וגדלים באשראי הקמעוני (שאינו למטרת הלוואות לדיור), ואכן "אנו עדים לעלייה מסוימת ברמת ההפרשות בתחום הזה. לכן, סביר להניח כי הבנקים יחמירו במידת מה את תנאי החיתום ללקוחות פרטיים, דבר העלול להאט את קצב הצמיחה במגזר הקמעוני".

השנה עומדת גם בסימן המשך העלייה בדיבדנדים. חלק מהבנקים שכבר מחלקים הודיעו על גידול בשיעור החלוקה, ובנקים אחרים התחילו לחלק בפעם הראשונה זה שנים רבות, או הודיעו שיאמצו מדיניות חלוקה במהלך 2017.

"הערכתנו לגבי רווחיות המערכת הבנקאית לא השתנתה בצורה משמעותית, עם תשואה חד-ספרתית גבוהה או דו-ספרתית נמוכה על ההון. מאמצי ההתייעלות בבנקים צפויים לרסן את ההוצאות, ולחפות על ירידה בקצב הצמיחה ועל עלייה מתונה ברמת ההפרשות להפסדי האשראי. בטווח הבינוני-ארוך, יישום ועדת שטרום עשוי להוביל להגברת התחרות מצד גורמים חוץ-בנקאיים, שעלולה להשפיע על רמת הרווחיות במערכת הבנקאית, אך להערכתנו כניסת שחקנים אלה לא תתרחש בשנה הקרובה".

הבנקים סיימו את ההיערכות לדרישות הנזילות של באזל, וקצב הצמיחה בתיקי האשראי צפוי להתמתן. לכן, מעריכים במעלות, עיקר הגיוסים יופנו לגלגול החוב הקיים.

בהשוואה גלובלית, חוסנם של הבנקים הישראליים ממשיך להיות ממוצע. התחזית עבור מרבית דירוגי הבנקים המקומיים היא יציבה, "כיוון שאנו מעריכים כי הדירוגים הקיימים מביאים בחשבון את הסיכונים שפורטו לעיל. עם זאת, אם נהיה עדים להאטה חריפה יותר משצפינו בכלכלה המקומית, עלולה להיות לכך השפעה שלילית על דירוגי הבנקים המקומיים.

"מאידך, נרמול סביבת הריבית (אם לא תלווה בעלייה חדה בהפרשות), והתייעלות מעבר למצופה, עשויים להשפיע לטובה על חוסנם היחסי של הבנקים בהשוואה למערכת הבנקאית הגלובלית".

 תחזית