במקום עיתונים - מגדלים: בוננזת הנדל"ן של עופר נמרודי

בשנים האחרונות מתרחק עופר נמרודי מאור הזרקורים. הכישלונות שנחלו השקעותיו האקזוטיות בתחומי התקשורת (העיתון "מעריב" שקרס) וחיפושי הנפט והגז (קידוחי "מירה" ו"שרה" שהכזיבו) גרמו לאיש העסקים הססגוני, שנחשב בעבר לחיית שוק הון מיומנת, להוריד פרופיל.

נמרודי שב להתבצר בעסקי הנדל"ן המסורתיים של חברת הכשרת היישוב שבשליטתו, תוך פיתוחם בארץ ובעיקר בפולין (שם פועלת החברה באמצעות חברת הפארקים הלוגיסטיים והתעשייתיים MLP).

מי שנהנו מכך הם המשקיעים בהכשרת היישוב , שראו את מניות חברת ההשקעות של נמרודי מזנקות בכ-150% ב-3 שנים (וכמעט מכפילות את ערכן בשנה האחרונה), למחיר המשקף להכשרה שווי שיא של קרוב למיליארד שקל. חלק נכבד משווי זה הוא פרי השערוכים החיוביים בשווי נכסי הנדל"ן שמחזיקה הכשרת היישוב במרכז הארץ, נכסים שערכם הושבח באופן ניכר בעקבות הגאות המתמשכת בענף.

אחד מאותם נכסים הוא "בית מעריב", שאכלס בעבר את העיתון הכושל שנמרודי עמד בראשו. הכשרת היישוב רכשה בשנת 2009 את הבניין - שניצב בצומת הרחובות קרליבך ומנחם בגין בתל-אביב - מידי העיתון שהיה בשליטתה, תמורת סכום של 32.5 מיליון שקל. זאת לאחר שלא הוגשו תמורת הנכס הצעות גבוהות יותר, ובהתבסס על חוות-דעת של שמאי בלתי תלוי.

מכירת הבניין נועדה להזרים לעיתון מעריב את המזומנים שנדרשו לו בזמנו לתשלום האג"ח שהנפיק לציבור. מעריב המשיך לשכור את שטחי המשרדים בבניין עוד כמה שנים, עד לקריסתו הסופית תחת שליטתו של נוחי דנקנר.

בדרך ל-200 מיליון שקל?

נמרודי, כאמור, לא ליקק דבש בעיתון מעריב כשזה היה בבעלותו, אך בכל הקשור לרכישת הבניין שאכלס אותו, הוא עשה עסקה מצוינת. שנתיים בלבד לאחר שנחתמה העסקה לרכישת בית מעריב, כבר הוערך הנכס בספרי הכשרת היישוב בשווי של 53 מיליון שקל - 60% יותר מהמחיר שבו נרכש. חלק מההשבחה המהירה הוסבר בזמנו על-ידי הכשרת היישוב בשינוי הייעוד לבניין. במצגת שפרסמה באותו זמן נכתב כי על פי תב"ע חדשה, יהפוך בית מעריב לבניין משרדים מודרני של יותר מ-20 קומות.

במארס 2017 הוקפץ שווי הנכס פעם נוספת, ל-80 מיליון שקל - יותר מכפול מהמחיר ששולם תמורתו בסוף העשור הקודם. בהערכת השווי המעודכנת לבית מעריב בספרי הכשרת היישוב נכתב, כי "בשל מיקומו המרכזי נבנית בצומת הצמודה לנכס תחנת קרליבך של הרכבת הקלה... החברה מקדמת תוכנית לבניית מגדל בן 55 קומות... יש לציין כי מאחר וישנן הסתייגויות בנוגע לגובה המגדל, הובא בחשבון השמאות מגדל בן 40 קומות בלבד".

השבוע, כך דווח במדורי הנדל"ן, החליטה הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל-אביב להפקיד להתנגדויות הציבור את תוכניתה של הכשרת היישוב להקמת מגדל משרדים בן 60 קומות במקום, שיכלול שטחי תעסוקה, מסחר ומלונאות, ומשרדי עירייה וממשלה. זאת לאחר שאישרה הוספת חמש קומות בתכנון העדכני למגדל. לא יהיה זה מפתיע אם הערכת השווי הבאה של בית מעריב תנקוב לו, בהתאם להרחבת הפרויקט המתוכנן, שווי גבוה בהרבה - מעל 100 מיליון שקל - ואולי אף יותר מ-200 מיליון שקל.

ובינתיים, בידיעות אחרונות

העלייה בשוויו של בית מעריב בשנים האחרונות היא אינדיקציה אחת לבום הנדלנ"י במרכז תל-אביב. דוגמא נוספת ניתן לקבל מעליית הערך המסחררת שנרשמה בנכס המרוחק ממנו כקילומטר אחד בלבד בקו אווירי - "בית ידיעות אחרונות", משכנו של העיתון שבו התחרה מעריב במשך שנים ארוכות ללא הצלחה, תחרות שגבתה מנמרודי מחיר אישי וכלכלי כבד.

לפני כארבע שנים, בעקבות הדעיכה בעסקי העיתונות המודפסת מחד גיסא, והשגשוג הנדל"ני במרכז תל-אביב מאידך גיסא, החליט מו"ל ידיעות, נוני מוזס, להיפרד מהבניין בצומת הרחובות דרך מנחם בגין ונח מוזס בתל-אביב. הבניין ההיסטורי נמכר לקבוצת עזריאלי תמורת 374 מיליון שקל, ומערכת העיתון של המדינה עברה למשכן חדש, שנבנה עבורה במערב ראשון לציון. ענקית הנדל"ן המניב של משפחת עזריאלי שמחה להוסיף עוד מגרש לרשימת הנכסים המניבים שבבעלותה בציר בגין, ובכוונתה להקים על חורבות בית ידיעות מגדל של 85 קומות בעירוב שימושים, הכולל את הרחבת קניון עזריאלי הצמוד, קומות משרדים ודיור.

בתחילת 2016 השלימה קבוצת עזריאלי את העסקה לרכישת הבעלות בבית ידיעות אחרונות, וכיום הוא כבר מוערך בספריה בשווי של כ-600 מיליון שקל, זינוק של יותר מ-50% בשווי הנכס בתוך שנים ספורות, אשר משקף את ההתקדמות בבניית המגדל המתוכנן והזינוק במחירי הנדל"ן המניב במרכז תל-אביב בשנים האחרונות.

מוזס קיבל מחיר מצוין, וגם עזריאלי הרוויחה יפה, אבל נראה שמי שעשה עסקת נדל"ן טובה במיוחד הוא עופר נמרודי, שלפני שמונה שנים רכש בפחות מ-33 מיליון שקל בניין של עיתון מקרטע, ששוויו עשוי להגיע למאות מיליוני שקלים בשנים הקרובות.