העליון הכריע: מי יקבל פטור מהיטל השבחה בבניית עד 140 מ"ר?

בית המשפט העליון פרסם היום (ה') פסק דין הנוגע לסוגיית הפטור מהיטל השבחה במקרה של בנייה או תוספת בנייה בהיקף של עד 140 מ"ר. השאלה שעמדה בפני בית המשפט הייתה האם הפטור האמור מהיטל השבחה צריך להינתן לכל אדם המחזיק בזכות לבנייה - או פטור אחד המתייחס למגרש כולו עליו ייבנה בית או בניין.

נזכיר כי הפטור מתייחס לבנייה חדשה או הרחבת נכס קיים, והוא מותנה בבנייה של עד 140 מ"ר ובמגורים בנכס 4 שנים לפחות.

בית המשפט העליון הכריע היום בסוגיה וקבע כי הפטור יינתן לכל אחד מהמחזיקים במשותף בקרקע, ובלבד שהם אינם בני משפחה אחת.

נציין כי הפסיקה מנוגדת לעמדת הרשויות המקומיות, שטענו כי הפטור צריך להינתן על המגרש, ולא לכל בעלי הזכויות, מכיוון שמתן הפטור לכל אחד מהמחזיקים יגרע היטלי השבחה מקופתה.
 
במקביל, במהלך הדיונים בנושא עלה נושא נוסף על הפרק, והוא השאלה האם אותו הדין יחול כעת גם על חברי קבוצת רכישה. נזכיר כי בקבוצת רכישה, חברי הקבוצה רוכשים קרקע במשותף ולאחר מכן מקדמים בנייה. כביכול, פסיקת בית המשפט העליון כעת מכשירה את הדרך לכל חברי קבוצות הרכישה לדרוש גם הם את הפטור האמור הניתן כאמור בבנייה של עד 140 מ"ר. מצב זה מטריד את הרשויות המקומיות, משום שהוא עשוי להוביל לדרישות המוניות לפטור האמור מצד חברי קבוצות הרכישה, מה שעשוי לגרוע סכומים משמעותיים מקופת העיריות.

נזכיר כי היטלי ההשבחה נגבים בין היתר לצורך פיתוח תשתיות ומתן שירות לתושבים, אך במקרה שקבוצת רכישה תנצל כולה את אותו הפטור, הכספים הללו לא יוכלו לשמש למטרה זו. בחודשים האחרונים המתינו בעיריות לפסק הדין, במיוחד בגלל סיבה זו, שעשויה הייתה לגרור בקשות המוניות לפטורים מהיטל השבחה.
 
נושא זה עלה במהלך הדיונים, ושופטי העליון התייחסו לנקודה זו בהרחבה בפסק הדין. לדבריהם, "סעיף הפטור לוקה באי-בהירות, והוא רחוק מלספק תשובות לכל המקרים המתעוררים... במצב דברים זה נוצר כר פורה להתדיינויות משפטיות מרובות, על המשאבים והזמן הכרוכים בכך, שלא בטובתם של כל הנוגעים לעניין. לא בכדי סבר היועץ המשפטי כי נדרש תיקון חקיקה לפתרון הקושיות שמעורר הסעיף, וכי זו הדרך העדיפה להסדרת העניין. אולם משהחליט השר הממונה על החוק, כפי שנמסר לנו, כי אין מקום לקדם את החקיקה בנושא בעת הזו - נותר הדבר לפתחו של בית המשפט".

השופטים הסבירו בהמשך כי הדיון בתיק הנוכחי אינו נגע ישירות לשאלה האם קבוצות רכישה יוכלו לעשות שימוש בפטור, ולכן אין הוא יכול להתייחס לנקודה הזו ספציפית. "שאלות הנוגעות לזכאותם לפטור של חברי קבוצות רכישה או רוכשים יוכלו להתברר בעתיד במקרים אחרים שבהם יצדיקו העובדות להכריע בכך".

כך, בפסק הדין הודגש כי נושא קבוצות הרכישה טרם הוברר, ולכן הקבוצות מוחרגות מפסק הדין האמור: "אין ללמוד מהקביעה בפסק הדין לגבי הנסיבות שלא עמדו בפנינו, כגון מקרה של מחזיקים בקרקע במשותף החברים בקבוצת רכישה או בקבוצת רוכשים". 

עו"ד רונית עובדיה ממשרד הררי טויסטר ושות', שייצגה בתיק מספר רשויות מקומיות וועדות מקומיות לתכנון ובנייה, מסרה: "היום ניתן פסק דינו של בית המשפט העליון בבקשה לדיון נוסף בפסק הדין בעניין דיבון (דנ"א 6298/15). בית המשפט העליון דן בשאלה האם הפטור יכול להינתן לכל מחזיק במשותף בקרקע הממלא אחר תנאי הפטור - או שמא ניתן להעניק פטור אחד בלבד לכל המחזיקים בקרקע הזכאים שהפטור יתחלק ביניהם.

"בית המשפט קבע כי סעיף הפטור מאפשר לתת את הפטור מהיטל השבחה לכל אחד מהמחזיקים במשותף בקרקע שעומד בתנאי הפטור, ובלבד שהם אינם בני משפחה אחת. כן הדגיש בית המשפט כי קביעה זו רלוונטית לנסיבות המקרה שהובא לפניו, ואין ללמוד ממנה לגבי נסיבות שונות.

"משרדנו טען בשמן של הרשויות המקומיות והוועדות המקומיות לתכנון ובנייה כי יש לסייג ולפרש בצורה מצמצמת את סעיף הפטור, על-מנת למנוע את מתן הפטור במצבים אליהם לא התכוון המחוקק. עמדה זו התקבלה בסופו של יום בפסק הדין שניתן". 

עו"ד שמואל שוב  שייצג בתיק את בעלי הקרקע יחד עם הילה לביא יתים ואורית חזקיהו ממשרד שוב ושות' ציין כי הוא מרוצה מהחלטת שופטי העליון בדיון הנוסף שחזרה ואישרה את ההחלטה הקודמת. עוד הוסיף עו"ד שוב ואמר שניסיון הרשויות המקומיות לעקר הפטור נדחה פה אחד.