בקרדיט סוויס לא בטוחים שעליות המחיר בשוק הדיור הגיעו לשיא

בביקורו האחרון בישראל, באפריל האחרון, פגש סיידאם סאלח א-דין, ראש תחום הנדל"ן בחטיבה הבינלאומית לניהול עושר בבנק קרדיט סוויס, מכר ישראלי ותיק. "זה היה אחד מיזמי הנדל"ן הכי גדולים אצלכם", הוא נזכר בראיון ל"גלובס", "ודיברנו על הימים הטובים של 2006-2007, לפני המשבר הגדול.

- רק העלאת ריבית יכולה לדעתך לצנן את השוק?

"לא. באנגליה מחירי הנדל"ן טיפסו בחמש-שש השנים האחרונות בקצב שנתי של 10%-15%. אנשים לא יכלו להרשות לעצמם לרכוש דירות במרחק של פחות מ-20 קילומטרים ממרכז העיר. כסף זרם ללונדון מבחוץ, מסין, מרוסיה, מאיראן, מישראל, ממדינות אירופיות, מארה"ב. אז מה הם עשו? העלו את מס הבולים, שעמד באופן מסורתי על 1% משווי העסקה, ל-15%, בנכסים שמעל 2 מיליון פאונד. העלאת ריבית היא כלי מאוד גס שמשפיע על כל הכלכלה. העלאת ריבית הייתה הורסת את הכלכלה הבריטית כי המשק באנגליה צמח בקצב שנתי נמוך מ-2% בזמן שמחירי הנדל"ן זינקו. לכן חייבים לעשות שימוש בכלים כירורגיים. זה משהו שגם בארה"ב מתחילים להבין".

■ ■

את התובנות שלו פיתח סאלח א-דין ב-20 שנות עבודתו בעולם הבנקאות, מהן 12 השנים האחרונות בתחום הנדל"ן, בעיקר באזור רוסיה, שבו הוא גם משקיע מכספו הפרטי.

"אני מאמין בלקחת סיכונים בשווקים שאתה מכיר ומבין. השקעתי במוסקבה וגרתי שם במשך תשע שנים. הבנתי את השפה ואת התרבות. תשקיע במקומות שאתה מכיר".

- מה היית ממליץ למשקיעים ישראלים שלא מכירים?

"באירופה ישנם שלושה מוקדי משיכת השקעות: לונדון, גרמניה וספרד. ההזדמנויות בגרמניה הן בעיקר בתחום הנדל"ן המסחרי והפיזור הגיאוגרפי שם נרחב מאוד. יש בערך 10 ערים שיכולות להתאים. בבריטניה, בצרפת וברוסיה השווקים נשלטים לחלוטין על ידי עיר הבירה. בספרד זה מדריד אבל גם ברצלונה, שהיא עיר שמאוד נעים לגור בה. מזכירה לי קצת את תל-אביב".

כריש שרוצה לצוד לא ייכנס לבריכת כרישים"

- האם אתה מזהה עניין בתל-אביב מצד משקיעים שאין להם זיקה ישראלית?

"לא. אני חושב שכל מי שפעיל בישראל יש לו זיקה ישראלית כלשהי, קרובי משפחה, חברים קרובים. אומר זאת כך: לישראל יצא של שוק מתוחכם מאוד ותחרותי. אם אני כריש ורוצה לצוד, אני לא אחפש להיכנס לתוך בריכה של כרישים".

- מילה על השוק הישראלי - האם הוא בועתי?

"אנחנו (בנק קרדיט סוויס ע"ב) לא פעילים בשוק הישראלי, אבל ראשית, לא נכון להסתכל על שוק מסוים כ-Stand alone ולקבוע אם הוא בועה או לא, כי הכול יחסי לשווקים אחרים. למשקיעים הזרים שרכשו דירות בישראל היו אופציות אחרות: פריז, לונדון, ניו-יורק. שנית, חלק מעליית המחירים בישראל בשנים האחרונות הייתה רצון של אנשים בעלי זיקה לישראל (יהודים ע"ב) שתהיה להם דירה כאן. בזמנים של אי-ודאות ואיומים, יהודים בצרפת אומרים לעצמם, 'אנחנו לא יודעים מה יהיה כאן אבל נוכל לעבור לגור בתל-אביב'. זה אומר שהשיקול הפיננסי של עשיית רווח לא היה שיקול יחיד בביקושים לדירות בתל-אביב ולכן השוק גם פחות רגיש לתנודות מחירים.

"מצד שני, השוק כאן לא גדול. יש הרבה מגדלים חדשים כי אנשים מנסים למקסם כל מטר מרובע אבל עבור משקיעים גדולים, שמחפשים לרכוש 50, 100 דירות - אין כאן הרבה מה לחפש. אז האם תל-אביב יקרה? ברור שהיא יקרה, אבל הנדל"ן בכל אירופה - למעט במזרח - יקר היום. בבריטניה, בצרפת, בגרמניה, בשוויץ. זה גל עליות שנמשך מאז 2008 כשמשקיעים ברחו ממניות ומאג"ח והחליטו לשים את הכסף במשהו בטוח. עכשיו אני לא רואה את הסוף של העליות האלה. מחיר הכסף ממשיך להיות נמוך מאוד. בארה"ב הריבית עולה מאד לאט. בבריטניה עכשיו אחרי הברקזיט הריבית לא תעלה, באירופה היא לא צפויה לעלות ומהצד השני יש לך עדיין אגרות חוב שנסחרות בתשואה שלילית. אז כשאתה יכול להגיע בנדל"ן ל-2.5%-4% תשואה ועם מינוף ל-5%-7% - אז זה עדיין מאוד אטרקטיבי".

- מה לגבי משקיעים מוסדיים?

"למעלה ממחצית הנכסים בעולם הם נכסי נדל"ן. אם מוסיפים גם בתים פרטיים השווי של הנדל"ן מגמד את שוקי המניות והאג"ח. ומה היקף ההשקעה של המוסדיים בנדל"ן? פחות מ-5% מסך הנכסים ב-30 השנה האחרונות".

- מה דעתך על גל חברות הנדל"ן האמריקאיות שמגייסות חוב בשוק ההון הישראלי?

"זה מתחיל מכך שהמשבר האחרון ב-2008 החל בשוק הנדל"ן והתגובה של הרגולטורים (בארה"ב) הייתה לפקח באופן הרבה יותר הדוק על ההתנהלות הפיננסית ועל האופן שבו המימון שהיזם לוקח משפיע על רמת הסיכון שלו. התנאים לקבלת מימון הוקשחו ועלויות המימון עלו. מאוד נדיר היום להשיג מימון בנקאי לייזום נדל"ן. אז באופן טבעי מתפתחים מקורות מימון חדשים כמו קרנות גידור ופרייבט אקוויטי ובאופן טבעי אם אתה לא יכול לגייס מימון בזול אצלך בבית אתה מחפש לגייס אותו בשוקי הון אחרים. המשקיעים בישראל תמיד אהבו השקעות בנדל"ן בארה"ב. אני מניח שבעתיד נראה גיוסי הון כאלה גם לשוקי נדל"ן נוספים, כמו מזרח אירופה".

- האם אתה צופה שהשוק במזרח אירופה יקום לתחייה?

"שווקים תמיד חוזרים לעצמם, השאלה היא רק מתי והתשובה לכך היא בהתאם למאפיינים המיוחדים לכל שוק. פולין שונה לחלוטין מרוסיה ששונה לחלוטין מהונגריה. בטווח הארוך האזור של בריה"מ לשעבר הוא שוק ענקי שהמשקיעים בקושי מכירים אותו, במיוחד בכל הקשור לנכסים איכותיים. רוסיה מדינה ענקית עם פוטנציאל צמיחה פנומנלי".

- אבל האוכלוסייה באזורים האלה הולכת ומצטמקת.

"נכון, ולמרות זאת מוסקבה היא העיר הגדולה ביותר באירופה, ובפער ניכר, והיא עדיין ממשיכה לגדול. ומה שהכי חשוב - הרוב המכריע של הדירות במוסקבה ובערים מרכזיות אחרות הן עדיין דירות שנבנו על ידי הממשלה בתקופה הקומוניסטית והועברו לבעלות הדיירים. הערכות הן שבאזור מוסקבה יש מיליוני דירות שנמצאות במצב של התפוררות ובעליהן יצטרכו לעבור בשנים הקרובות לדירות חדשות. כלומר בשנים הקרובות יהיה ביקוש באזור מוסקבה ל-5 מיליון דירות חדשות, בלי קשר למגמות הדמוגרפיות ברמה הארצית. השיכונים האלה שהמכונה הסובייטית הקימה - אתה רואה אותם עדיין בערים בכל רחבי מזרח אירופה".

- אז מבחינת המשקיעים הזרים הסרת הסנקציות תהיה הסימן לחזור?

"הסרת הסנקציות תהיה סימן חשוב אבל זה לא הגורם העיקרי. ההשקעות הזרות בנדל"ן במזרח אירופה ובעיקר ברוסיה הם לא בבנייה למגורים אלא בבנייני משרדים, בקניונים - ולזה צריכים צמיחה. כל עוד יש מיתון בשילוב עם פיחות במטבע המקומי - יש לך מכה כפולה. יחד עם הסנקציות זו הייתה כבר מכה משולשת, סערה מושלמת, אבל הסנקציות כשלעצמן היו גורם משני. הייתי אומר שמחיר הנפט הוא אינדיקטור הרבה יותר משמעותי מהסנקציות. הכלכלה הרוסית מוטת סחורות ותלויה במחיר הנפט יותר מכל משתנה אחר. 17% מההכנסה הלאומית של רוסיה מקורה בנפט ובגז הטבעי. אם נראה התייצבות במחיר הנפט אפשר יהיה לדבר על חזרה של המשק הרוסי לצמיחה".

גרמניה תפסה את המקום של בריטניה

בתפקידו בקרדיט סוויס אחראי סאלח א-דין על ליווי השקעות של בשווקי נדל"ן בכל העולם, למעט באזור מזרח אסיה והאוקיינוס השקט. "רבים מלקוחותינו יושבים על כסף מזומן, שלא מביא להם שום תשואה אלא להיפך. נדל"ן הוא משהו שאפשר לגעת בו. מוחשי".

- ברלין נחשבת פופולרית גם בקרב משקיעים לא ישראלים?

"כן. ברלין מעניינת משקיעים מהמזרח התיכון, מרוסיה ומאירופה. גרמניה נתפסת כמדינת הליבה של אירופה, במיוחד על רקע הברקזיט. היא הכלכלה הכי חזקה ובסופו של דבר, אם תבדוק את זה אמפירית, תגלה שהמחזורים בשווקי הנדל"ן נוטים לעקוב אחרי המחזורים המקרו-כלכליים. אז מבחינת שיקולי פיזור, יציבות, שימור העושר וצמיחה ארוכת טווח גרמניה תופסת היום את מקומה של בריטניה כשוק האירופי המוביל, כשעד לפני זמן לא רב היא הייתה מקום שלישי, אחרי בריטניה וצרפת. בטווח של 5, 10, 15 שנה הכלכלה הגרמנית תצמח. בטווח הקצר הכלכלה הכי מעניינת היא ספרד. שבשלוש עד חמש שנים הקרובות צפויה לצמוח בקצב מהיר יותר מגרמניה".

- האם הפיחות בליש"ט לא מעורר עניין בשוק הבריטי?

"כשמדברים על השוק הבריטי מדברים כמעט אך ורק על לונדון. זה עדיין השוק הכי נזיל והכי שקוף ויציב מבחינה רגולטורית לא רק באירופה אלא אולי בעולם כולו".

- המסחר המקוון כבר משפיע על הנדל"ן המסחרי.

"להתרחבות של המסחר המקוון תהיה השפעה ודאית על הנדל"ן המסחרי - השאלה היא רק איך. כרגע אנחנו לא רואים הבדל בתנועת הקונים במרכזי הקניות או ברווחיות, אבל אנחנו רואים השפעה על מחירי השכירות. רציתי להתרשם מכך במו עיני אז הלכתי למרכז המסחרי הכי פריים בישראל".

- דיזנגוף סנטר?

"קניון רמת אביב. המקום מלא אנשים כי הוא מספק חוויית קנייה כשבחוץ חם או כשיורד גשם. מה שכן אני לא בטוח שהצורך שיש לנו המבוגרים לגעת ולמשש את הסחורה קיים אצל ילדינו - זה דור שרואה דברים אחרת לחלוטין".

- האם המשקיעים כבר מגיבים לכך?

"המשקיעים לא, אבל הסוחרים - בהחלט. למשל מוצרים לבנים (מקררים, תנורים) - אתה כבר לא צריך שטחי תצוגה של 3,000 מ"ר בקניון היקר - מספיק מחסן באותו גודל בפרבר. השטחים שהם מפנים נתפסים על ידי מסעדות או חנויות טופ-אנד. לדעתי מרכזי הקניות היוקרתיים בערים חסינים מפגיעה ופשוט יעברו להיות ממוקדים יותר בתרבות פנאי. התהליך הזה כבר בעיצומו. פעם שטחי הסעדה ופנאי תפסו 15% משטח המרכז המסחרי - היום זה כבר שליש ויותר בקניונים הכי טובים. כל פלח השוק של מסעדות יוקרה, כמעט לא היה קיים בקניונים. היה מזון מהיר והיום יש גם מקדונלד'ס וגם מסעדות טובות וגם ברים.

"אנשים ימשיכו לנסוע לאיקאה ולאזורים שיש בהם מסה קריטית של חנויות - אבל בתדירות נמוכה יותר. בטווח של 10-20 שנה, אם נרכוש 90% מהמוצרים באינטרנט, לא נזדקק לכל כך הרבה מרכזי קניות.

"בצרפת, כשהופיעו חנויות הענק של קארפור בפרברים חשבו שזה יהרוג את תרבות הקניות בבולנז'רי השכונתית ואצל הקצב. יותר פרקטי ופחות רומנטי. באמת היה שינוי אבל עם הזמן ראינו תנועה בחזרה לרחוב הראשי. מרכז העיר יישאר מרכזי, הוא רק ימצא מודל עסקי חדש".

"הישראלים הם יותר בעלי אופי של סוחרים"

- במה המשקיעים הישראלים שונים ממשקיעים אחרים?

"הישראלים הם בעלי אופי של סוחרים. יותר מחפשים תשואות בטווח הקצר, יותר מוכנים לקחת סיכון, ללמוד את השוק, לרכוש נכסים שזקוקים לשיפוץ, בזמן שמשקיעים זרים אחרים רק מחפשים היכן להחנות את הכסף.

"אפשר לומר שהם גם תמיד חלוצים בשווקים חדשים. בתחילת שנות ה-2000, בימי הבום, הנדל"ן במערב היה יקר מאוד. ההון נדד מזרחה כי היה צריך להגדיל את הסיכון כדי להשיג תשואות סבירות. הסף התחיל לזרום לפולין, לרומניה, להונגריה - ומי היו החלוצים של הגל? הישראלים".

- אני מניח שהרקע המזרח אירופי של חלק מהיזמים הישראלים גם מילא תפקיד.

"ברור. העובדה שהיה קשר היסטורי לרוסיה, לאוקראינה, לבודפשט ולבוקרשט גרמה לכך שישראלים הרגישו בנוח במקומות האלה. מילאנו חלק חשוב בעבודה מול הלקוחות הישראלים, הפישמנים, השטיינמצים ורבים אחרים. אבל כשזה מתהפך הכול אבוד. באזורים האלה זה לא נגמר בתיקון, כמו בארה"ב ובבריטניה - אלא בנפילה מצוק".

- במבט לאחור מה היו הטעויות שלהם?

"שוק ההון הישראלי סיפק להם נזילות גבוהה ובזול - אז הם לקחו את הכסף. כל התעשייה האמינה שהערך במזרח אירופה יהיה צמוד לדולר, ששווי הנכסים יהיה צמוד לשווי ההתחייבויות. אבל קרה משהו חסר תקדים. האם היזמים היו צריכים לקחת את הסיכון המטבעי? לא. אין אפשרות לגדר את שער הדולר-רובל לחמש שנים קדימה בעלות סבירה. בפעם הבאה לא נאפשר ליזמים לקחת סיכונים כאלה גדולים - זה עלה לכולם יותר מדי ביוקר".

- אתה מאמין שפישמן יחזור יום אחד למזרח אירופה?

"לא אתייחס אליו ספציפית כי החלק שלו ושל בני משפחתו בחברה הצטמק, אבל מירלנד - בהחלט. הפרויקט של מירלנד בסנט פטרסבורג הוא כנראה הפרויקט הכי מצליח בעיר. אנחנו מוכרים 50 דירות בחודש, כלומר קצב של יותר מדירה ליום. לחברה יש דריסת רגל איתנה ברוסיה, אך הקאמבק המלא יקח עוד זמן".

- מי הם היום בעלי החברה?

"בעלי האג"ח ביצעו הסדר חוב ונטלו את הבעלות על החברה. אני הייתי יו"ר ולפני כן הדירקטור העצמאי היחיד בדירקטוריון, ועזבתי כשהצטרפתי לקרדיט סוויס".