רמ"י לקרן קיסריה: ההנחות מבוטלות, דמי החכירה יעודכנו

רשות מקרקעי ישראל מבטלת את ההסדרים המיוחדים עם קרן קיסריה, שמהם נהנו רוכשי וילות ביישוב היוקרתי, ודורשת תשלום דמי חכירה שנתיים של 2% על אזור התעשייה למפרע. כמו כן מודיעה רמ"י כי מ-16 בפברואר השנה לא תתאפשר עוד העברת בעלות במגרשים לבנייה ללא אישור מראש של המדינה.

במכתב תשובה מטעם הקרן, מזהירים עורכי הדין שלה כי מדובר "בהחלטות חד-צדדיות קשות ביותר, בעלות משמעויות מרחיקות לכת" וכי עצירת שיווק הווילות בשכונות 12 ו-13 הנמצא בעיצומו "תסב נזקים עצומים" לקרן ולרוכשים.

ההודעה על ביטול ההסדר נכללה במכתב ששיגרה לקרן עו"ד מניה לייקין, המשנה ליועץ המשפטי של רמ"י. במכתב הסבירה לייקין את ביטול ההסדר בכך ש"המניעים שעמדו בבסיס ההסדר האמור אינם מתקיימים עוד, ואין כל הצדקה להמשך הקניית הבעלות במגרשים אלה בתשלום זעום של 2.5% מערך המגרש".

רמ"י: "תפקידנו לבחון את ההסדר"

במקום ההסדר הישן, מציינת לייקין לגבי אזור התעשייה כי "רשות מקרקעי ישראל עומדת על קביעת דמי חכירה שנתיים מעודכנים בשיעור של 2% לשנה ביחס לכלל הנכסים אשר הוחכרו על ידי הקרן בחכירת משנה, לרבות תקופת העבר". לגבי הווילות, מבקשת רמ"י לנהל מו"מ על תשלום גבוה יותר מהסכום הנוכחי - 2.5% מערך המגרש.

הסכסוך בין הצדדים פרץ לאחר שהקרן הודיעה לרמ"י על סירובה לשווק דירות במסלול "מחיר למשתכן" במסגרת פרויקט לבניית 3,500 דירות בשכונת אור ים באור עקיבא.

קרן קיסריה, שהוקמה כשותפות בין המדינה למשפחת רוטשילד ב-1962, קיבלה מהמדינה בחכירה קרקעות בהיקף של כ-30 אלף דונם באזור קיסריה ואור-עקיבא והתחייבה להשתמש בהכנסותיה מפיתוח הקרקעות לקידום ההשכלה הגבוהה בישראל.

במסגרת זו נהנתה הקרן מהטבות מס מפליגות, עד כדי פטור מלא מתשלום מסים, שסייעו לה להגיע להכנסות בהיקף של מאות מיליוני שקלים משיווק קרקעות להקמת מאות וילות עבור רוכשים עשירים ובהם משפחת נתניהו, עו"ד מיקי צלרמאייר, והאוליגרך הרוסי ולרי קוגן.

הכנסות נוספות זורמות לקרן מאזור התעשייה על קרקעות של הקרן ובעתיד צפויה להיבנות שכונת אור ים על הקרקע שנמצאת בתחום השיפוט של אור עקיבא. למרות זאת, בפועל העבירה הקרן לטובת ההשכלה הגבוהה סכומים קטנים יחסית וסכומים אחרים הועברו למטרות שאינן קשורות להשכלה גבוהה, כפי שגילה מבקר המדינה בביקורת שערך בקרן. המדינה אינה מפרסמת את הדוחות הכספיים של הקרן, אף שבבעלותה מחצית מהקרן.

במכתב תשובה שהעבירו לרמ"י עורכי הדין של קרן קיסריה אמיר לויצקי, מנחם טולצ'ינסקי ואלעד מירוויס, ממשרד טולצ'ינסקי-שטרן-מרציאנו-כהן-לויצקי, כותבים השלושה כי הסדר התשלום של 2.5% מערך המגרש נהוג זה 50 שנה ולא ניתן להביא לביטולו המיידי והרטרואקטיבי ללא הנמקה מפרטת ושינוי נסיבות מהותי. "אנו סבורים כי אין כל תוקף להחלה מיידית של ביטול ההסדר שעה ששיווק המגרשים בשכונות 12 ו-13 נמצא בעיצומו", כותבים עורכי הדין, "החלטתכם להודיע על ביטול ההסדר באופן מיידי תיצור עיוותים בזכויות הקנייניות בבתי המגורים ביישוב ותסב למרשותינו נזקים עצומים".

עורכי הדין מוסיפים וטוענים כי לדרישות רמ"י לתשלום דמי חכירה שנתיים מעודכנים בשיעור של 2% בשנה על כלל הנכסים שהקרן העבירה ולהתנות את העברת הבעלויות בנכסים בהסכמת המדינה מראש - אין בסיס משפטי בשטר החכירה של הקרן מ-1962.

במכתב תשובה מטעם רמ"י כותבת לייקין כי "עמדת הרשות הוצגה בפני נציגי הקרן בפגישות שהתקיימו במהלך החודשים האחרונים והדברים אף עולים בבירור מתוך חוזה החכירה. אזכיר כי הוצע לנציגי הקרן להציג מסמכים/חומרים אשר תומכים בטענתכם, אולם, מלבד קבלת העתק מחוזה החכירה בין ממשלת המנדט לבין יק"א משנת 1921 לא הועברו אלינו מסמכים כלשהם".

לייקין מוסיפה כי "בניגוד להאשמות הקשות הנטענות על ידיכם, מתפקידנו כרשות המופקדת על ניהול מקרקעי המדינה, לבחון מחדש הסדר זה והבסיס המשפטי לכך ולא להסתפק בטענת הקרן של 'מה שהיה הוא שיהיה'".

"הקרן לא לקחה שקל מהמדינה"

בתגובה נמסר מהחברה לפיתוח קיסריה: "רשות מקרקעי ישראל מתנהלת כמו אחרון הסחטנים ודורשת מהחברה לפיתוח קיסריה כספים בניגוד להסכמים הקיימים כיום בין הגופים. רמ"י נוקטת בשיטה של איומים כנגד מנהלי הקרן והחברה לפיתוח קיסריה.

"בשנים האחרונות מקדמת החברה לפיתוח קיסריה בקצב מהיר את הקמת אור ים, מתחם מגורים הכולל 3,500 יח"ד ומשויך מוניציפלית לאור עקיבא. מיד עם אישורה של התוכנית העירייה והחברה חתמו על הסכם לפיתוח בשטח בסכום של יותר מחצי מיליארד שקל, שיהווה מנוף פיתוח למתחם החדש ולחידוש השכונות הוותיקות בעיר.

"עיריית אור עקיבא תומכת בהקמת השכונה ורואה בה מנוף צמיחה לעיר כולה, ופרט לפיתוח השכונה החדשה ייהנו גם השכונות הוותיקות בעיר מתנופת פיתוח מהיטלי השבחה משמעותיים שאמורה הקרן לשלם לקופת העיר.

"החברה לפיתוח קיסריה, בתיאום מלא עם עיריית אור עקיבא, מבהירה לכל היזמים כי תהליך השיווק של השלב הראשון בשכונה ובשכונות המגורים של קיסריה נמשך כרגיל וכי אין בעימות המלאכותי שיצרה רמ"י כדי לעכב או למנוע את העברת זכויות החכירה ליזם שיזכה בתהליך הפניה להצעות מחיר שיזמה החברה.

"צר לנו כי במקום למלא את ייעודה ולקדם עוד ועוד פתרונות דיור איכותיים בחרה רמ"י, מטעמים השמורים עמה, לפעול בניגוד ליעד האסטרטגי הלאומי ולעשות שימוש לרעה בסמכויות המוקנות לה מכוח הדין ומנסה בדרכים פסולות לעכב את תחילת הבנייה של 3,500 דירות בשכונת אור ים שבאור עקיבא, שניתן להתחיל ולהקימן באופן מיידי.

"בכך, לא רק שרמ"י שוב מהווה גורם מעכב במקום גורם שמעודד בנייה, אלא שניסיונות הסחיטה ומקסום רווחי רמ"י באים על חשבון המשפחות הצעירות. הדבר חמור שבעתיים נוכח העובדה שנציגי רמ"י השתתפו בכל הדיונים שקדמו לאישורה של תוכנית אור ים ואף תמכו באישורה.

"בשונה ממצג השווא, שלצערנו גם 'גלובס' בחר להיות שותף בו, יודגש כי משפחת רוטשילד מעולם לא לקחה שקל מהמדינה ולא מהקרן. נהפוך הוא, האדמה, כמו גם כספי הקרן, כל כולם תרומה של משפחת רוטשילד למדינה ולפיתוח האזור.

"לאורך השנים עמדה קרן רוטשילד קיסריה (ועודנה עומדת) במלוא התחייבויותיה על פי שטר החכירה ביחס לקרקעות. רמ"י לא הוציאה כל דרישה לקרן להגדלת דמי החכירה, כך שברור לכול שלקרן אין היום יתרת חוב כלשהי בקשר עם דמי החכירה. בכל מקרה גם אם רמ"י הייתה מוציאה דרישה לתוספת הרי שלקרן עומדת הזכות להגיש השגה על הסכומים במנגנון של בוררות.

"הברון רוטשילד, הנדיב הידוע, רכש החל משנת 1882 יותר מ-500 אלף דונם קרקעות בארץ ישראל ועליהן הוקמו יותר מ-40 יישובים. עם הקמת מדינת ישראל, העניקה משפחת רוטשילד את אדמותיה ברחבי הארץ כמתנה למדינה, תרומת הקרקעות הגדולה ביותר שניתנה למדינה.

"המשפחה הקימה את קרן רוטשילד קיסריה והעבירה לה קרקע של כ-30 אלף דונם באזור קיסריה והזמינה את המדינה להיות שותפה בקרן. במסגרת השותפות עם המדינה נחתם ב-1962 הסכם חכירה מול רשות מקרקעי ישראל ועל קרקע זו הוקמו לתפארת עד היום קיסריה ופארק התעשייה.

"יצוין, כי גם אם הייתה קיימת לקרן יתרת חוב בדמי חכירה (וכאמור, הדבר איננו נכון), הרי שעצם קיומו של חוב אינו יכול לשמש עילה בידי רמ"י לצורך סירוב לבקשה להיתר בנייה. בחירתה של רמ"י לכרוך סמכות מנהלית מכוח דיני התכנון והבנייה בסוגיות כספיות מובהקות הנה כריכה אסורה.

"מדובר בפעולה של רשות מינהלית הנעשית בחוסר סמכות, שהנה בלתי מידתית ואשר חורגת, בחריגה קיצונית, מכל מתחם סבירות שהוא. קרן רוטשילד קיסריה תפעל בכל הדרכים העומדות לרשותה כדי למנוע את הפגיעה החמורה בזכויותיה של הקרן, כמו גם בפיתוחה של אור עקיבא, כתוצאה מהתנהלות פסולה זו".