חוק שכירות הוגנת בישורת האחרונה: מה כולל הנוסח הסופי?

למעלה משלוש שנים מאז החל חוק שכירות הוגנת את דרכו בכנסת, ולאחר שינויים גדולים בנוסח הצעת החוק, אושרה היום (ב') הצעת החוק הממשלתית לתיקון חוק השכירות והשאילה לקריאה שנייה ושלישית בוועדת החוקה של הכנסת. כעת, תעלה הצעת החוק לאישור המליאה.

החוק שנידון בסופו של דבר, וכאמור, מגיע כעת לישורת האחרונה, כולל גם מספר סעיפים שלא נכללו בנוסח המקורי. בין היתר מדובר על הגדרות ספציפיות למה היא דירה שאינה ראויה למגורים.

על פי הגדרת החוק, דירה שאינה ראויה למגורים היא דירה שאינה כוללת את הדברים הבאים: מערכת נקזים לרבות מערכת ביוב; מערכת תאורה או חשמל; פתחי איוורור ותאורה טבעית וכן דלתות לסגירה ופתיחת הפתחים; דלת כניסה שאפשר לנעול. עוד קריטריון לדירה שאינה ראויה למגורים היא דירה שיש בה גורם סיכון בלתי סביר לבטיחות השוכר או לבריאותו.

■

הצעת החוק קובעת, בין היתר, גם אילו תשלומים יחולו על המשכיר ולא על השוכר. על פי נוסח הצעת החוק, ביטוח מבנה יחול על המשכיר כמו גם עבודות להשבחת הנכס. במקביל, גם תשלומים אותם חייב המשכיר לצד שלישי, כמו דמי תיווך למשל או עו"ד שערך את חוזה השכירות, לא יגולגלו על השוכר.

עוד סעיף שנוסף להצעת החוק נועד לטפל בתחום התיווך וקובע מניעת הפליה חד צדדית של הוצאות התיווך על השוכרים, כך שגביית דמי התיווך תהיה חצי מהשוכר וחצי מהמשכיר במקרה שהמתווך פעל מטעם המשכיר. עוד נקבע, כי המשכיר יהיה רשאי לגבות ערובה מראש בגובה של עד שליש מדמי השכירות עבור כל התקופה, ולא יותר מפי שלוש מדמי השכירות לחודש.

עוד בהצעת החוק כפי שאושרה, דגשים לחוזה שכירות ומה הסעיפים שהוא צריך לכלול, וגם התייחסות לנושא תיקונים בנכס והאם הם באחריות המשכיר או השוכר. כך, החוק קובע כי השוכר יתקן ליקויים קלים בדירה וגם כאלו שנגרמו עקב שימוש לא סביר. מאידך, על המשכיר לתקן על חשבונו את כל הפגמים האחרים שעשויים להיות בדירה, זאת בתוך 30 יום מיום קבלת ההודעה על הפגם בדירה מהשוכר. אם מדובר בפגם שמצריך תיקון דחוף, מדובר ב-3 ימים מיום קבלת הדרישה. ההגדרה של פגם חמור בדירה על פי החוק הוא: "פגם שאינו מאפשר מגורים בדירה באופן סביר".

נציין כי החוק שעבר את אישור הוועדה אינו קובע סנקציות מפורשות כנגד מי שלא יעמוד בתנאים, והדברים יגיעו לפתחו של בית המשפט במקרה ויהיו הפרות בתנאי החוק.

עוד חשוב להזכיר כי חוק זכירות הוגנת כולל עוד שני נושאים חשובים שהופרדו מהחוק עצמו ומקודמים היום בנפרד. הראשון הוא התמריצים שאמורים לעודד את בעלי הדירות להשכיר דירה לטווח ארוך. התמריצים שנקבעו כוללים סבסוד שירותי ניהול לדירה כמו גם סבסוד בביטוח הדירה. רק לאחרונה פרסם משרד האוצר בקשה למידע מחברות העוסקות בתחומים אלו, ובהמשך יפרסם מכרז לחברות שיעניקו את השירות לבעלי דירות שישכירו את הדירה לטווח ארוך. כאמור, נושא זה אינו חלק מהחוק שעבר כעת את ועדת החוקה והוא מקודם בנפרד.

נושא נוסף המקודם במקביל לחוק עצמו קשור לבתי המשפט העוסקים בשכירות. נכון להיום משרד המשפטים בוחן את האפשרות להקמת בית דין מיוחד לשכירויות ואולי לשנות את הסעדים הקבועים היום, או לבחון צורך בהתמחות מיוחדת בנושא. כאמור, גם נושא זה לא נכלל בהצעת החוק - והוא נבחן כעת לעומק על ידי המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, עו"ד ארז קמיניץ.

להצעת החוק הוגשו מספר הסתייגויות. בין היתר הועלו הסתייגויות על ידי חבר הכנסת דב חנין, בשמו ובשם חברת הכנסת אורלי לוי-אבקסיס שנגעו להגדרה מפורטת יותר של דירה שאינה ראויה למגורים, וגם הצעה לקביעת סנקציה כספית על המשכיר שלא יעמוד בתנאים. במקביל, גם חברת הכנסת שפיר העלתה הסתייגויות. הסתייגות אחת ביקשה לקבוע תמריץ לבעלי דירות שיבחרו להשכיר הדירה בחוזה ארוך-טווח ל-3 שנים לפחות. מדובר בתמריך שיקבע כי משכיר כזה יוכל לקבל פטור ממס על ההכנסות משכר הדירה. עוד הצעה הייתה להקים נציבות שכירויות במשרד המשפטים לפתרון סכסוכים בתחום. ההסתייגויות כולן נדחו על ידי חברי הוועדה.

נציין כי בשלב שלפני ההצבעה על ההסתייגויות לחוק, שכולן כאמור נדחו, הצהירה חברת הוועדה ח"כ יעל גרמן על כך שהיא מחזיקה בזכויות לדירות להשכרה יחד עם בן משפחה נוסף בדרום תל-אביב. במקביל גם יו"ר הוועדה, ח"כ ניסן סלומיאנסקי הצהיר כי בבעלותו דירה שהוא משכיר ברמת-גן וגם חבר הכנסת דב חנין הצהיר כי הוא משכיר דירה יחד עם בן משפחה נוסף. בהמשך גם חברת סתיו שפיר הצהירה כי היא שוכרת דירה, בחוזה שנחת לשנה אחת בלבד.

לאחר אישור החוק לקריאה שנייה ושלישית אמר ח"כ פולקמן כי "החוק מהווה חלק מתוכנית רחבה למהפכת השכירות היציבה בישראל. החוק ישנה את המציאות גם לבעלי דירות וגם לשוכרים. דירות שכורות היום לא נתפסות כאלטרנטיבה לרכישת דיור בגלל העדר שוק יציב ומוסדר שיאפשר דיור ראוי גם למי שידו לא משגת לרכוש דירה. יש צורך במענה אמיתי ל-2 מיליון שוכרים ולהבטיח זאת גם בחקיקה ובהחלטות ממשלה. החוק המקודם מביא חידושים גדולים לשוק השכירות". 

חברת הכנסת שפיר אמרה לאחר הדיון בוועדה כי "אני גאה ומתרגשת מאוד להוביל את המהפכה הזו לטובת 2 מיליון שוכרים שחיים בישראל. הסדרת כללי משחק הוגנים בשוק השכירות הוא אחד מהיסודות החשובים ביותר לפתרון משבר הדיור בארץ. המפכה הזו תשפיע על החיים של כל שוכר ושוכרת בישראל, שלראשונה יזכו לתנאים הוגנים ולוודאות קורת-הגג שתחתיה הם חיים. אני מודה מכל הלב לשותפים הרבים שלנו להעברת החוק בכנסת, בעיריית תל-אביב, בהתאחדות הסטודנטים ובוועד שוכרי הדירות, ובמיוחד לאלפי שוכרות ושוכרי דירות בישראל, שהיו השותפים החשובים ביותר ב-4 השנים האחרונות להעברת החוק הזה. כולי תקווה ואמונה כי החוק ייכנס במהרה לספר החוקים של מדינת ישראל".

עו"ד גיל גן-מור, מנהל היחידה לזכויות חברתיות באגודה לזכויות האזרח, אמר: "לראשונה הכנסת מכירה בכך ששכירות למגורים היא לא עסקה רגילה ונמצאת במעמד מיוחד. עם זאת, הנוסח שאושר מאכזב, מכיוון שאינו נותן מענה מספק לצורך של משפחות בשכירות ארוכת-טווח ובהגנה מפני עליות חדות ותכופות בשכר הדירה".