הקבלנים חשבו שעלו על בוננזה - ואז התגלה "הישראבלוף"

בשנה שעברה אישרה הממשלה הצעת חוק שקובעת שרשות מקומית תהיה חייבת לאפשר 10% תוספת דירות לפרויקט מגורים. הרעיון המקורי של הצעת החוק, אותה קידמו ח"כ אלי כהן מכולנו וח"כ דוד ביטן מהליכוד, היה פשוט: הגדלת היצע הדירות הקטנות.

החוק קבע כי בכל מקום בו יגיש קבלן או יזם בקשה להקלת שבס, הקלה במסגרתה אפשר לבקש עד 30% תוספת דירות לפרויקט מגורים אבל ללא הגדלת שטח הבנייה, העירייה תהיה חייבת לאשר לפחות 10%. החוק גם קבע כי הדירות הנוספות יהיו חייבות להיות קטנות, בין 55 מ"ר ל-80 מ"ר, וכי מדובר רק ברשויות באזור המרכז וכאלה ששר האוצר לא קבע שיש בהן היצע מספק של דירות קטנות.

עכשיו, מה ההבדל בעצם בין הקלת שבס שקיימת כבר שנים ארוכות לבין החוק הזה? ההבדל המרכזי היה אמור להיות שבעוד רשות מקומית יכולה היום להחליט על דעת עצמה האם היא מאשרת את ההקלה או לא - במקרה של אותם 10% העירייה, או נכון יותר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, הייתה חייבת להסכים. זה החוק, שנקבע, אגב, כהוראת שעה זמנית בלבד.

אבל מה הבעיה? כמו בהקלת שבס הרגילה, הרבה רשויות העדיפו לוותר על ההזדמנות להגדיל את מספר הדירות ובחרו לא לאשר את הבקשות. מסתבר כי גם אחרי שהחוק עבר, המצב הזה המשיך. לא מעט יזמים וקבלנים שמעו על החוק, כללו אותו בתחשיב הפרויקט והגישו בקשה, אבל בסופו של דבר נאמר להם כי הבקשה לא מאושרת ללא נימוקים.

אבל רגע, הרי אמרנו שחוקק חוק בנושא הזה לא? את השאלה הזו שאלו גם בלשכת עורכי הדין, ובפברואר האחרון שלחו עורכי הדין אברהם ללום ויצחק נטוביץ מכתב למשנה ליועץ המשפטי לממשלה במשרד המשפטים, כדי שיבהיר האם לרשות המקומית בכלל אפשרות לסרב לבקשה.

אחרי 4 חודשים הגיעה התשובה - ונחשו מה? גם היא לא ממש הצליחה לתת פתרון חד-משמעי. מה אמרו במשרד המשפטים? שהחוק אומנם קובע כי בהתקיים כל התנאים הרשות צריכה לאשר הבקשה, אבל - וזה אבל גדול - במקרים חריגים היא יכולה לבחור שלא לאשר.

כן. שמעתם נכון. חייבת למעט במקרים חריגים. ומה אותם מקרים חריגים? ממממ... זה לא ממש ברור. טוב, זה הרי היופי בכל הנושאים האלה וכל החקיקות או הסעיפים בחוק התכנון והבנייה. הרבה פעמים הם כתובים בלשון כל-כך מסובכת, שלא רק שקשה להבין למה התכוון המשורר, אלא גם הפרשנות של הדברים יכולה להוביל לכל מיני מסקנות.

בשורה התחתונה, אם אתה - יזם או קבלן - רוצה לממש את מה שהחוק הבטיח, 10% תוספת דירות, אל תיקח את זה כמובן מאליו שתקבל אישור. במבחן התוצאה נראה שוב שהשלטון המקומי מתעלה על השלטון המרכזי, וגם כשהוא על פניו חייב לאשר את התוספת, הוועדות המקומיות יכולות להפעיל שיקול-דעת וגם לסרב. במקרה הזה, ההבדל היחידי בין המצב הקודם למצב החדש הוא שהקבלנים והיזמים יכולים לדרוש מהוועדה לנמק מדוע בחרו לדחות, או במילים אחרות, בגלל איזה מקרה חריג.

אבל כאן צריך להגיד עוד משהו: אני לא מכיר הרבה קבלים ויזמים שיתחילו לצאת במלחמה מול ועדה מקומית שמולה הם צריכים לאשר את פרויקט הבנייה במשך כל הבנייה. הרי זה בעצם לירות לעצמך כדור ברגל. אז למרות אי-הוודאות, ולמרות שכנראה החוק לא ממש ישיג את המטרה שלשמה הוא חוקק - קשה לי להאמין שנראה הרבה מקרים של מאבק לקבלת התוספת המובטחת.