כחלון והיעד השאפתני

שר האוצר משה כחלון הציב לעצמו השבוע יעד שאפתני שייתכן שיתקשה לעמוד בו. בראיון שהעניק שר האוצר לערוץ 10 התייחס כחלון לתוכנית "מחיר למשתכן" ולהגרלה הגדולה שנמצאת בעיצומה, ואמר שבכוונתו להגדיל באופן ניכר את היקף ההגרלות. לדבריו, "יש לנו 40 אלף דירות שקבלנים זכו בהן. למה להשאיר אותן על המדף? יש לי בשורה לזוגות הצעירים. בספטמבר-אוקטובר נוציא עוד 15 אלף דירות, ולקראת סוף השנה המגמה היא להוציא עוד 15 אלף". כחלון ציין בריאיון: "אני מציל את הזוגות הצעירים ונותן תקווה שהמדינה גם מסתכלת עליהם ולא רק לוקחת כל הזמן. זה תיקון, וזה עוד רחוק מצדק לזוגות הצעירים". כחלון התייחס גם ל"מס דירה שלישית" שממתין להכרעת בג"ץ, ואמר שהוא מצפה שההחלטה תהיה להשאיר את החוק על כנו.

הדברים של כחלון מגיעים על רקע ההרשמה הגבוהה ל"הגרלה הגדולה", שנכון לאתמול מנתה כבר 36.2 אלף משקי-בית. ההגרלה מתייחסת ל-15 אלף דירות מוזלות, כך שנכון להיום כ-20 אלף נרשמים לא יזכו בהגרלה הנוכחית. שר האוצר רוצה לנטוע תקווה גם בקרב הזכאים שלא יצליחו לזכות הפעם, אז הוא מספר על הגרלה נוספת שהייתה אמורה לכלול 10,000 דירות מוזלות, וגדלה פתאום ל-15,000 יחידות-דיור. ואם זה לא מספיק, החליט כחלון להכפיל את ההימור ולהגיד שהמגמה היא להוציא עוד הגרלה עד סוף השנה, ל-15 אלף יחידות-דיור נוספות.

מדובר בשתי הגרלות גדולות, שעתידות לכלול יחד 30 אלף יחידות-דיור. נוסיף את "ההגרלה הגדולה" שנמצאת היום בהרשמה, ונגיע ל-45 אלף דירות מוזלות בהגרלות הגדולות. זהו היצע גדול מאוד של דירות מוזלות, ולפי נתוני משרד הבינוי והשיכון ומטה הדיור באוצר, מדובר בכמות שיכולה להספיק לכל זכאי סדרה א'. בנקודה זו, אסור לשכוח גם את זכאי סדרה ב', עוד כמה עשרות-אלפים, שסביר להניח שההגרלות החדשות שעליהן דיבר כחלון יופנו גם אליהם.

אז אם בסך-הכול יש כ-90 אלף מעוניינים בדיור, שכבר הוציאו תעודות זכאות, המהלך שעליו הכריז שר האוצר כעת יכול להבטיח דירה לרבים מהם. זו המשמעות שעולה מדבריו של כחלון אתמול, וזה עוד חלק של המלחמה הפסיכולוגית של משרד האוצר במשבר הדיור.

למה מלחמה פסיכולוגית? כי בעוד שר האוצר משדר לכל ציבור הזכאים שהם קרובים יותר מאי פעם להזדמנות לגשת להגרלות ולזכות בדירות מוזלות, יש בעיה בולטת - נכון להיום, אין מספיק דירות שיוכלו להשתתף בהגרלות. על-פי מעקב "גלובס" אחר תוכנית מחיר למשתכן, עד היום זכו קבלנים ויזמים במכרזים המאפשרים בניית כ-35 אלף יחידות-דיור. נתון זה אינו כולל את הדירות שניתן לקבל במסגרת "הקלת שבס" (תוספת למספר יחידות-הדיור שרשות מקומית רשאית לאשר או לא), אך במשרד האוצר כוללים את הדירות הללו. כמו שאמר שר האוצר, נכון להיום יש כ-40 אלף דירות שבהם זכו קבלנים.

על-פי נתוני תוכנית מחיר למשתכן, עד היום זכו בהגרלות 11.2 אלף זכאים. נוסיף למספר זה את 15 אלף הדירות שעומדות כעת להגרלה, ונגיע ל-26.2 אלף דירות. כלומר, מתוך 40 אלף הדירות שבהן זכו כבר קבלנים ויזמים, יותר מחצי כבר "תפוסות", ונשארנו עם כ-13.8 אלף דירות במלאי. זהו היצע דירות שלא מספיק גם להגרלה המונית אחת של 15 אלף דירות, כפי שהבטיח כחלון אמש. זו אגב גם הסיבה לכך שבמקור, ההגרלה הגדולה השנייה הייתה אמורה לכלול 10,000 יחידות-דיור ולא 15 אלף. כי בדיונים לפני ההכרזה על התוכנית החדשה, בחן הצוות המקצועי של התוכנית את ההיצע, והגיע למסקנה ש-10,000 זה המספר הריאלי.

כדי לעמוד ביעד שהציב לעצמו כחלון אתמול, עליו להגיע למצב שבחודשים הקרובים ייסגרו בהצלחה מכרזים לעוד 1,200 יחידות-דיור, מה שיאפשר הגרלה אחת של 15 אלף יחידות-דיור בספטמבר-אוקטובר; ולהצליח גם לשווק בהצלחה מכרזים לעוד 15 אלף דירות עד סוף השנה, כדי לעמוד ביעד של ההגרלה הנוספת. ובכן, היעד הראשון, 1,200 יחידות-דיור עד ספטמבר, הוא אפשרי בהחלט. אבל היעד השני מחייב שיווק ועסקאות מאושרות בהיקף גדול, שספק אם ברשות מקרקעי ישראל ובמשרד הבינוי והשיכון יוכלו לעמוד בו.

עיון ברשימת המכרזים הפתוחים באתר רשות מקרקעי ישראל מעלה את התמונה הבאה. באתר נמצאים נכון להיום 56 מכרזים שונים. ל-20 מהם פורסמה כבר חוברת מכרז, מה שהופך אותם למכרזים בשלים לשיווק, אך ל-36 מהם טרם פורסמה חוברת. בכל הנוגע להיצע יחידות-הדיור, המכרזים משקפים היצע אפשרי של 25,578 יחידות-דיור, רובן מוזלות (חלק מהמכרזים מאפשרים גם מכירת דירות בשוק החופשי). מתוך היצע זה, ל-14,571 יח"ד יש חוברת מכרז, ול-11,007 יח"ד אין חוברת מכרז. זו תמונת המצב היום, ונדגיש כי מדובר במכרזים שטרם נסגרו, ואין ודאות שייסגרו.

כך, בתרחיש האופטימי שבו כל המכרזים ישווקו בהצלחה לקבלנים עד סוף השנה, ההתחייבות של כחלון יכולה להתגשם. הבעיה היא, שקצב התקדמות תוכנית מחיר למשתכן עד כה, לא מעידה שהדבר אפשרי. אם במהלך שנתיים שווקו בהצלחה כ-40 אלף דירות, מדובר בקצב שנתי של כ-20 אלף יח"ד, ובקצב חצי-שנתי של כ-10,000 יחידות-דיור. על-פי הקצב הזה, לא בטוח שניתן יהיה לשווק בהצלחה יותר מ-15 אלף יחידות-דיור עד סוף שנה זו. נוסיף לזה את הדחיות המרובות בתאריכי סגירת המכרזים ואת העובדה שכל עוד חוברת מכרז אינה מפורסמת, אין לדעת מה יעלה בגורל המכרז, ונגיע שוב למסקנה שהיעד של שר האוצר אולי אפשרי על הנייר, אבל לא בטוח שאפשרי בפועל.

עם זאת, זה היעד שהציב שר האוצר מול עם ישראל וציבור הזכאים. לפני הכול, נראה שמדובר שוב במאמץ לקדם את הגישה החדשה של האוצר - לפעול במישור הפסיכולוגי על זכאי תוכנית מחיר למשתכן. השאלה היא - אם היעדים שהוצבו כעת הם ריאליים ויוכלו לאפשר עוד שתי הגרלות ענק בלוח-הזמנים שנקבע. אמנם כחלון יעשה כל שביכולתו לעמוד ביעד, ןאף סייג את הדברים כשאמר ש"המגמה היא להוציא עוד הגרלה", אבל השאלה הגדולה היא - האם מערכת השיווק, שלאחרונה מניבה היצע דליל יחסית של מכרזים שנסגרו, תצליח לספק לו את הסחורה.