"הקרקע נגמרה": ההתמודדות התכנונית עם הצפיפות הגוברת

כולם מדברים על צפיפות, שיח הקשור בין השאר לקצב הילודה בישראל (180 אלף תינוקות חדשים מדי שנה) ולתחזיות שבעוד 15 שנים אוכלוסיית ישראל כבר תמנה כ-12 מיליון איש, אך בעיקר זה נובע מהתחושה שכבר עכשיו הכל כאן עמוס ופקוק. בכבישים, בבתי הספר, בפארקים, בחוף הים וכו' וכו'. כך למשל, הדיונים על קידום פרויקטי התחדשות עירונית, פינוי בינוי או תמ"א 38, כוללים כמובן גם את מושג ה"מכפיל", שמתייחס לכמות יחידות הדיור הדרושות כתוספת כדי שהפרויקט יהיה כלכלי, ומאיים באופן קבוע על "ציפוף יתר" במגרשים הנידונים.

זה לא מפתיע שגם הפרסומאים מוכרים את הפרויקטים בשכונות השינה החדשות בפריפריה המוזנחת של ישראל כאלטרנטיבה "לצפיפות הבלתי אפשרית באזור תל אביב". על רקע גל המרי האזרחי השוטף את ערי השרון כנגד מה שתוכניות המתאר החדשות מביאות, שוחחנו עם כמה מומחים לעירוניות שלא מתרגשים מהתלונות ומנסים בכל דרך לשכנע שצפיפות היא לאו דווקא שלילית. שהסוגיות העיקריות הן איכות התכנון, והאופן שבו זה נעשה.

ליאת איזקוב, אדריכלית המתמחה בנושא הצפיפות, מסבירה שיש כמה דרכים למדוד צפיפות, שאף אחת מהן לא מוחלטת ושקל מאוד לטעות ולהטעות. יש כאלה שבודקים את מספר הנפשות ליחידת שטח, יש המשתמשים במושג מספר יחידות דיור ליחידת שטח, אחרים משתמשים במונח המקצועי, שגם צובר פופולריות רבה, רח"ק - רצפה חלקי קרקע, שכוונתו כמה שטח בנוי יש מעל יחידת הקרקע.

איזקוב מסבירה שכשהיא צריכה לאפיין צפיפות במקום מסוים היא בודקת את כל שלושת המדדים,"כי כל אחד מספר סיפור אחר".

המחקר מכיר היום בכך שפרט למדדים הכמותיים, יש קטגוריה נוספת שנקראת "צפיפות נחווית". הכוונה היא שכשמסתכלים על אזור עשיר בגירויים, למשל חנויות, שלטים, אנשים ומכוניות, נדמה שהוא צפוף, גם אם מבחינה אובייקטיבית אין זה כך. לתכנון ולעיצוב האדריכלי יש תרומה רבה לתחושת הצפיפות. כך למשל, שכונת המשתלה בצפון תל אביב נחשבת צפופה, למרות שממוצע הצפיפות בה הוא 5.5 יח"ד לדונם בלבד. לעומת זאת, שכונת רימון בקרית אונו, שבה יש צפיפות של 16 יח"ד לדונם, נותנת תחושת רווחה ופרטיות בזכות הגן המטופח שאליו משקיפים הבניינים.

איזקוב סבורה שצפיפות היא לא הנושא, אלא ההשלכות של הצפיפות. לדבריה, מה שבעייתי זה החוויה שאחרים נלחמים על המשאבים המועטים שיש: אוויר, אור, חניה, גנים ופארקים. היא מביאה את תל אביב כדוגמא לעיר שבה צפוף, ושבכל זאת, "אנשים מתים עליה". שכונת פלורנטין היא בעיניה דוגמא מצוינת לשכונה שמציעה, לצד צפיפות רבה, גם יתרונות משמעותיים.

לדבריה, בעולם הנדל"ן, בארה"ב למשל, קיים מושג ה-"amenities". התרגום של המונח לעברית הוא "נוחיות", אך הוא מטעה, משום שמדובר ברשימה של קריטריונים, שמוכרים לכל מי שקונה או משכיר דירה כאיכויות אובייקטיביות, שניתן למדוד ולכמת אותן. כך למשל, קרבה לפארק, בי"ס ליד הבית, קירבה לתחבורה ציבורית, ומידת ההליכות (walkability). הפרמטרים האלה הם הפיצוי על הצפיפות ורק אם הם לא קיימים, אז יש בעיה. איזקוב: "השכונות החדשות נכשלות ביכולתן לספק את הקריטריונים הבסיסיים המצופים מסביבה עירונית, ושמזוהים כיתרונות המרכזיים של חיים בעיר".

מרחב ולא בניין

קרן שווץ, מתכננת ערים וראש תחום תכנון במועצה הישראלית לבנייה ירוקה, מזכירה שבנייה ירוקה אינה מסתיימת בבניין הבודד, וקשורה כמובן גם למרחב בר קיימא: "בעינינו, היחס של המבנה לרחוב, דפוס החיים שהבניינים מייצרים, ותשתיות התחבורה, לא פחות חשובים מהיעילות האנרגטית של הבניין".

היא מעדיפה להתחמק מהשיח על צפיפות ומעדיפה לדבר על מה שהיא מגדירה כאיכויות של תכנון עירוני: קישוריות, חיבור לעיר, תשתיות תחבורה ציבורית והליכות.

האדריכל הלל שוקן מאמין שהשיח המקובל על צפיפות אינו אומר כלום על עירוניות: "הצפיפות שאני מדבר עליה קשורה למרחב הציבורי, שזה שטחים ירוקים, אבל גם כבישים ומדרכות וכיכרות. בעיני, ככל שיש יותר מרחב ציבורי, כלומר פחות צפוף, כך העיר פחות טובה". בד בבד, העיר צריכה לאפשר מפגשים והזדמנויות, ובשביל זה צריך שתהיה צפיפות.

האדריכל ד"ר יודן רופא מוטרד מאוד מהמנטרה של רשויות התכנון, שמבקשות לצופף "בכל מקום ובכל מחיר". לדבריו, צפיפות שלא מחוברת לתחבורה ציבורית איכותית תייצר אולי יותר יחידות דיור, אך לא תפתור שום בעיה. כראיה, הוא מביא את שכונות המגדלים בראש העין, פתח תקווה ונתניה, שנתפסות על ידי הציבור כ"ארץ גזרה". ברור לו גם שהמודלים האורבניים שכרגע אופנתיים (פינוי בינוי ושכונות מגדלים מנותקות - ג.נ) הם בדרך כלל לא טובים, כי "הם מייצרים לא עיר ולא פרבר".

לדבריו של רופא, מינהל התכנון, שביקש בשנים האחרונות לקדם תוכניות מתאר והציב לאחדות מהערים יעדי ציפוף, נהג נכון - אך לא השכיל לדעת שלצופף במקומות שבהם יש מעמד בינוני שבע זה קשה, ושיתעורר מרד ברמת המיקרו.

בעיניו, תושבי כפר סבא, רמת השרון והרצליה מתנהגים לגמרי נורמלי כשהם מתנגדים כעת לתוכניות המתאר המוסיפות יח"ד רבות בעריהם: "המעמד הבינוני מנסה לשמור על זכויות היתר שלו ולהגן על עצמו מאנשים אחרים. הם קוראים לזה 'לשמור על האופי הקהילתי', 'האופי של העיר', או 'מקומיות', אבל בעצם מדובר בהתנגדות לשינוי".

ולמה במרכז ת"א זה עובד? רופא אומר שאם מסתכלים על ההיסטוריה של תל אביב רואים שמדובר בתהליך הדרגתי: "בהתחלה אלה היו בתים חדש משפחתיים, אח"כ הם צמחו לשלוש או ארבע קומות, ובשנים האחרונות נוספו עוד שתיים. מדי פעם יש מבנה בן 10 קומות. כמו כן, היתרונות הכלכליים מגיעים ישירות לתושבים ולא ליזמים, ולכן, גם אם זה לא קל, זה פחות מורגש, ומאפשר לבלוע את הגלולה המרה".

אבל מסתבר שלא כולם מאמינים שתכנון נכון יפתור הכל. מתכננת הערים יעל דורי, ראש תחום תכנון ב"אדם טבע ודין", סבורה שהפתרון חייב להיות אחר: "הצפיפות היא בכל תחומי החיים: בתור לכספומט, בכבישים, בחופים ובאזורי הנופש. יש עומס אדיר כי הקרקע נגמרה. יש לנו רק כנרת אחת ואילת אחת. אנשים לא מבינים שהתחושה הלא נעימה קשורה לכך שבמדינה הזאת יש יותר מדי אנשים".

- ומה בדיוק אפשר לעשות?

"ברור שצריך להגדיל ערים ולעשות התחדשות עירונית טובה, עם כמה שפחות בנייה החוצה, ותחבורה ציבורית איכותית. אבל כל הדברים האלה קטנים אם האוכלוסיה תמשיך לגדול בצורה כל כך מבהילה".

 צפיפות