החניה במגדל אמות אטריום בר"ג - "הכול חוץ מציבורית"

בשנת 2012 אושרה למתן תוקף התוכנית להקמת מגדל המשרדים אמות אטריום ברמת גן. הוראות התוכנית קבעו במפורש כי 245 מתוך 495 החניות במגדל ישמשו כחניון ציבורי לטובת הציבור, ואף תירשם הערת אזהרה לטובת עיריית רמת גן להבטיח את השימוש בחניות הציבוריות. עוד קבעה התב"ע (תוכנית בניין עיר) כי החניות הציבוריות יהיו בקומות העליונות של החניון, ויהיו פתוחות לשימוש הציבור 24 שעות ביממה.

בניית המגדל הושלמה בסוף 2015, אולם הדברים בשטח שונים מכפי שנראו בתוכנית.

בעקבות תלונות שהתקבלו מצד תושבים המתגוררים ברחובות הסמוכים למגדל, הסובלים ממצוקת חניה, נסענו לפני כמה ימים לחניון בשעה 22:00 בלילה. הכניסה לחניון היתה חסומה בשער. במקום כלל לא היה שומר. כשנכנסו למחרת לתוך החניון, גילינו כי בניגוד להוראות התב"ע, שלוש הקומות העליונות של החניון משמשות את שוכרי המגדל ואילו ארבע הקומות התחתונות של החניון משמשות באופן רשמי כחניות ציבוריות.

כשפנינו לחברת אמות ולעיריית רמת גן, הסבו את תשומת לבנו לשלט קטן וצדדי שאומר כי החניון פתוח 24 שעות ביממה. בשעות שבהן הוא סגור, יש להתקשר לשומר שיפתח את השער בכפוף לבדיקה ביטחונית. המציאות הביטחונית אכן אינה מאפשרת לפתוח חניון של מגדל משרדים בן 40 קומות לכל דורש ללא בדיקה, אך מה משמעות החניון הציבורי לתושבי האזור?

"החניון הוא הכל חוץ מציבורי", אומרת תהילה מורדוב, תושבת האזור. "ערב אחד, כשביקשתי לחנות בחניון במהלך הלילה עד שבע בבוקר, השומר אמר לי שזה יעלה לי 99 שקל. שאלתי אם אין הנחה לתושבי האזור כי זה חניון ציבורי והוא ענה שלא. מה ציבורי בחניון שצריך לרדת עד תחתית המרתף, ולשלם 100 שקל?"

מה מקור הבעיה? הוועדה המחוזית התכוונה כאמור להבטיח כי החניות יוקצו לציבור, אך בפועל לא השיתה על העירייה את האחריות להפעיל בעצמה את ניהול החניות.

למעט הערת אזהרה שמבטיחה כי הבעלות בחניות לא תהיה של אמות, התב"ע לא הגדירה כיצד בדיוק יתופעל החניון, ועל כן העובדה כי הכניסה לחניון אינה זמינה בלילות, וכי כניסת תושבי האזור לחניה כרוכה בתשלום גבוה, אולי אינן סבירות, אך אינן מהוות עבירה כלשהי.

לדברי חבר מועצת עיריית רמת גן עו"ד רועי ברזילי, "התוכנית שמכוחה נבנה המגדל העניקה זכויות בנייה מופלגות לבעלי הנכס, בעבור תמורה משמעותית לציבור בדמות חניון ציבורי הפתוח 24 שעות ביממה. לעניות דעתי, חניון זה אמור היה להיות ללא עלות, או לפחות על פי תעריף שייקבע על ידי העירייה".

מעיריית רמת גן נמסר בתגובה: "במגדל אמות אושר חניון ציבורי בבעלות פרטית. התוכנית על פיה נבנה הבניין קבעה הוראות מדויקות לגבי הקמה ותפעול החניון, לרבות הוראה שבבניין יוקצו 245 מקומות חניה לשימוש הציבור הרחב. העירייה עוקבת אחר אכלוס הבניין ותפעול החניון, ותפעל למילוי כל הוראות החוק ותוכנית בניין עיר מחייבת".

בכל מקרה, בעירייה מגלגלים את האחריות לראש העיר הקודם: "מבדיקת הליכי אישור התוכנית התברר ששעה שהתוכנית נידונה בוועדה המחוזית, תמכו ראש העיר לשעבר, צבי בר, ומהנדס העיר לשעבר, חיים כהן, במסירת החניון הציבורי לחברה. חבל שעו"ד ברזילי, שהיה חבר מועצה ואף חבר הנהלת העיר בחלק ניכר מהתקופה, ומלין כעת על אופן ניהול החניון, לא פעל בזמן אמת למניעת מסירת החניון לחברה פרטית".

מכל מקום, בעקבות פניית "גלובס", המחיר לתושבי השכונה לחניית לילה ירד במפתיע בשבוע שעבר ב-85%, ל-15 שקל.

מהנהלת חברת אמות נמסר: "מגדל אטריום נבנה ע"י החברה באופן התואם במדויק את הוראות התב"ע והיתר הבנייה. כך ובהתאמה, מתוך 495 החניות שנבנו במגדל, הוקצו 245 חניות לשימוש הציבור בהתאם להנחיות התב"ע ולהוראות אגף התנועה בעיריית רמת-גן . פועל, מעל 300 חניות מתוך החניון משמשות כחניון ציבורי הפתוח לכל בכל שעות היממה, והחברה מזמינה את הציבור, ובכללו את דיירי רחוב המעיין וסביבתו להשתמש בשירותי החניון. יודגש, כי מטעמי בטחון לאחר השעה 21:00 הכניסה לחניון מתאפשרת לכולם בהתאם להנחיות השילוט במקום. יצויין כי המחיר ללילה הוא 15 שקלים. המטלה שהוטלה על החברה ע"פ התב"ע רג/1258/ו סעיף 6.8א בקשר לקירוי חלקים מרחוב המעיין היא כספית בלבד, והחברה קיימה אותה במלואה".

באשר ל-100 החניות שנבנו מעבר לחניות שניתן לבנות על פי התוכנית התקפה, באמות ובעיריית רמת גן בחרו שלא להגיב.

קירוי רחוב המעיין: רק חלק מהכסף הועבר

בנוסף, מסתבר שהחניון אינו כולל 495 חניות כאמור בתוכנית, אלא ישנן בו 590 חניות, תוספת של 95 חניות על האמור בתב"ע (ראו מסגרת). נוסף לעניין החניון הציבורי, התב"ע קובעת כי תנאי לאכלוס המגדל יהיה העברת כספים על ידי היזם לחשבון מיוחד של העירייה, שיוקדש לטובת קירוי רחוב המעיין הסמוך למגדל.

בפועל, המגדל החל להתאכלס לפני כשנה וחצי, אולם אמות העבירה רק חלק קטן מהתשלום לעירייה, והעירייה מונעת אכלוס של שתי קומות במגדל כערובה, עד להעברת יתרת התשלום. האם מדובר בפעולה מנוגדת לתב"ע? תלוי את מי שואלים.

עו"ד ברזילי: "אסור היה לאף אחד לחרוג מהוראות התוכנית המחייבות כתנאי לאכלוס הבניין, שהיו העברת הכספים בפועל לחשבון העירייה על מנת לבצע קירוי. אני רואה בחומרה רבה את זה שבעוד על האזרח הקטן נכפה בעוצמה לקיים חוק, בעלי מגדלים מרשים לעצמם להגיע להסדרים הפוגעים באופן חמור באינטרס הציבורי. נראה ששוב הצליחו יזמים ממולחים להערים על העירייה, ואין מדובר בתקופת ימי הביניים של בר וכהן, אלא בעידן זינגר (ראש העיר הנוכחי) ומנהלת מחלקת הנכסים הנוכחית, שהתנהלו ברשלנות והפקירו את אינטרס הציבור ואינטרסים כלכליים אחרים של העיר".

מעיריית רמת גן, לעומת זאת, מסרו: "לעניין הקירוי והשיקוע, מדובר בפרויקט הנדסי מורכב בעלות של כ-90 מיליון שקל. בהתאם להוראות התוכנית והתחשיב, על החברה לשאת בחלקה היחסי בשיעור 14% מסך העלות הכוללת (כ-12.6 מיליון שקל). עד כה העבירה החברה 2.1 מיליון שקלים והוסכם כי יתרת הסכום תועבר לפני מתן טופס 4 סופי לכל הבניין. יודגש כי שווי הקומות שטרם קיבלו טופס 4 נאמד בכמה עשרות מיליוני שקלים והן מהוות כבטוחה ליתרת התחייבות החברה לעניין זה. השיקוע יבוצע כאשר יתר הבניינים הכלולים בתוכנית יקבלו היתרי בנייה ויעבירו לעירייה את מלוא הסכום לביצוע הפרויקט".

המאבק על החניה: הניצחון של השכנים בבארי-נהרדעא

אחד המאבקים הבולטים שניהלו תושבים על מנת לממש את זכותם החוקית לקבל חניות ציבוריות, הוא המאבק של הדיירים הגובלים במגדל בארי-נהרדעא בתל אביב.

תוכנית בניין העיר קבעה כי 80 חניות במגדל יוקצו לטובת תושבי הסביבה בקומה העליונה של חניית המגדל, וגם במקרה זה תירשם הערת אזהרה על כך. בפועל, לאחר אכלוס המגדל התברר כי בכוונת העירייה והיזמים למכור את החניות במכרז פומבי, בניגוד להוראת התב"ע. תושבי האזור שגילו זאת, לא ויתרו, וניהלו מאבק משפטי נגד העירייה שהגיע עד בית המשפט העליון.

דיירי המגדל דרשו שהעירייה תפעל לוודא כי אכן תושבי הרחובות האמורים בתב"ע: בארי, נהרדעא, פומפדיתא ובצלאל, יוכלו לממש את הזכות לחנות במגדל. ב-2015 קבע בית המשפט העליון כי עיריית ת"א לא תוכל למכור את החניות במגדל ותידרש לאפשר לתושבי השכונה לעשות בהם שימוש. בחודשים האחרונים הגיעה עיריית ת"א להסכם עם התושבים. 80 התושבים שיוגרלו יוכלו לעשות שימוש בכל אחת מ-80 החניות למשך שנה ב-600 ש' לחניה אחת, ו-900 ש' לחניה כפולה. בעוד שנה תיערך הגרלה חדשה. את נציגות דיירי המגדל ייצגו עוה"ד ישראל פפר וורד בלוך שכטמן ממשרד מיתר ליקוורניק גבע לשם טל.

מעיריית ת"א נמסר בעניין: "נושא חניון בארי נהרדעא עלה לדיון בבית המשפט באפריל 2017 ובמסגרת העתירה המנהלית אישר בית המשפט מתווה להפעלת החניון, הכולל הוראות בדבר הפעלת החניון, והעיריה אינה צד בהפעלתו. הודעה לתושבים בדבר הגרלה לצורך השכרת החניות לתקופה בת שנה פורסמה לאחרונה, (מועד ההגשה האחרון חל ב-15.6.2017). ההגרלה צפויה להתקיים ב-15 ביולי 2017".

מגדל אמות אטריום: 250 חניות דה-יורה, 590 חניות דה-פקטו

בנובמבר 2007, לפני קרוב ל-10 שנים, רכשה אמות מגרש בן 3.1 דונם מול בורסת היהלומים ברמת גן, תמורת 140 מיליון שקל. העסקה נחשבה באותה ימים לאחת היקרות בשוק המשרדים בישראל.

על המגרש הקימה אמות את מגדל אטריום, הכולל 37 קומות משרדים, מעל קומת מסחר ושמונה קומות מרתפי חניה, בשטח כולל של 73.2 אלף מ"ר. השטח העילי לשיווק עומד על 57 אלף מ"ר, והוא החל להתאכלס לפני קרוב לשנתיים, באוקטובר 2015. הבניין, שתוכנן ע"י האדריכל משה צור (עודד חלף תכנן את השטחים הציבוריים), נבנה לפי תקן הבנייה הירוקה המחמיר ביותר - ליד (LEED) פלטינום - בנייה שאמורה להבטיח הוצאות תפעול ועלויות אנרגיה נמוכות בהשוואה לבניינים אחרים, ולהעניק יתרונות בריאותיים לדיירי הבניין.

לפי דוחות החברה, נכון למארס 2017 היא שיווקה כ-55 אלף מ"ר (97% משטח המגדל, עם חוזים חתומים ל-95% מהשטח). סך הכנסות השכירות מהמגדל (NOI) ברבעון ראשון 2017 עמדו על 16.34 מיליון שקל, לעומת הכנסות של 11.63 מיליון שקל רבעון לפניו והכנסות בסך 3.09 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. לדברי החברה, ה-NOI השנתי הצפוי באכלוס מלא יעמוד על יותר מ-82 מיליון שקל (20.5 מיליון שקל לרבעון). בין השמות המוכרים השוכרים קומות במגדל ניתן למנות את בנק HSBC וחברת AOL.

במאי 2016 הוציאה חברת השמאות גרינברג אולפינר ושות' דוח שמאות למגדל, שנקב בשווי של 858 מיליון שקל. לפי הדוח, דמי השכירות הממוצעים של המשרדים במגדל עומדים על 114 שקל למ"ר (נוסף לאלף שקל למקום חניה) ודמי הניהול עומדים על 13 שקל למ"ר (בסיס הוצאות ועוד 15%), דומה מאוד למגדלים אחרים באזור (למרות הבנייה הירוקה).

השמאי רונן כץ, שותף בחברת השמאות שחיבר את הדוח, מציין כי מאחר שבמועד אישור תוכניות הבניין שלד החניון כבר היה חפור ומוכן, הוא כולל בפועל 590 מקומות חניה - למרות שהתוכנית אישרה רק 495 מקומות, מהם 245 שנדרשים לשמש לחניון ציבורי. בעניין זה לא נמסרה תגובה מאמות ומעיריית רמת גן. נוסף לכך, השמאי כץ מציין כי בבעלות החברה עוד 210 מקומות חניה בבניינים סמוכים, שאמורים לשרת את שוכרי המגדל. לכן, בפועל, כפי שכותב השמאי במפורש, "סה"כ מקומות החניה שישרתו את דיירי המגדל ומבקריו יעמדו על סך של כ-800 מקומות חניה". לא רע למגדל שבתב"ע אמור לקבל 250 חניות לדיירים.