"מאוד מאוכזב מהאוצר, הבאג הוא לא בירושלים אלא בשיטה"

בתחילת דרכה בממשלה, נדמה היה שמפלגת "כולנו" היא הפנטזיה הגדולה של ניר ברקת, ראש עיריית ירושלים. קובי כחלון, אחיו של ראש המפלגה, כיהן במשך שנים כמ"מ של ברקת בעיריית ירושלים. חברת הכנסת רחל עזריה שימשה סגנית ראש העיר. חבר הכנסת רועי פולקמן נחשב לבן טיפוחיו של ברקת, ומי ששימש יועצו הקרוב.

רק שבפועל, שר האוצר כחלון, יו"ר "כולנו", וניר ברקת, ראש עיריית ירושלים, עיר הסמוכה על שולחנה של הממשלה ונזקקת באופן קבוע לתקציביה, נכנסו מיד למסלול התנגשות. "מאז הבחירות כחלון לא יושב איתי", מדגיש ברקת, "שמעת פעם שרמטכ"ל לא מוכן לפגוש את ראש השב"כ? מה זו הילדותיות הזו? לשבת עם שר הכלכלה של הרשות הפלסטינית הוא יכול, ועם ראש עיריית ירושלים הוא לא יכול לשבת לדבר? עם שרי אוצר קודמים היה קל יותר, התחלתי לייצר שיח ומומנטום חיובי, ואז הגיע כחלון ומאז יש נתק מוחלט".

- אתה מקורב גם לעזריה ולפולקמן. למה לא לגשש דרכם?

"עדיף שאני לא אגיד מה אני חושב. לפעמים אנשים מתבלבלים. נכנסים למפלגות ושוכחים את העקרונות. הם שוכחים שהעקרונות, המצע, האתגר, יותר חשובים ממפלגתיות". עוד נגיע לזה.

"עושה שוק"

בשבועות הקרובים יחלו המדינה (רשות מקרקעי ישראל) ועיריית ירושלים בהוצאת המכרזים לרכישת הקרקעות עליהן יקום הרובע העסקי העצום בכניסה לעיר - שיכלול 24 בניינים על כ-300 דונם, מתוכם 9 של 36 קומות ועוד 15 בניינים עד 10 קומות (ראו מסגרת בעמ' 12). בסה"כ, מדובר בתוספת עצומה של 1.6 מיליון מ"ר עסקי, דרמה של ממש לעיר הסובלת למשל משיעור עוני של 44% (לעומת 22% בממוצע ארצי).

- מישהו צריך כל כך הרבה מטרים של עסקים בירושלים?

"במשך תשע שנים כראש עיר אני חושב כמו 'עושה שוק'. תפקידי המרכזי היה לראות במה ירושלים חזקה, לייצר ביקושים, ולאפשר לאחר מכן קיבולת של היצע לענות על אותם ביקושים. התחום הראשון הוא שילוב תיירות ותרבות, שמייצר דינמיקה כלכלית. לייצר מאסה עצומה של ביקושים, שבעקבותיהם תהיה גם התעוררות ההיצע. והנה, היינו 9,500 חדרי מלון והיום אנחנו עם 12 אלף חדרים, ויש לנו בצנרת עוד 5,000 חדרים. רק בירושלים זה קורה. אנשי העסקים כבר מבינים שאנחנו נחושים לפתח את התרבות והתיירות בירושלים, ויצירת הביקושים הביאה גם היצע.

"התחום השני הוא היי-טק. רפואה, מדעי החיים והיי-טק, תחומים שבהם ירושלים צומחת בפער מול שאר המדינה. בשנתיים האחרונות נוספו לנו עוד 4,000 עובדים - עלינו מ-14 ל-18 אלף עובדים באותם תחומים. וזה לא רק בגלל מובילאיי, שמעסיקה כיום בירושלים בסה"כ 700 עובדים. בסבירות גבוהה אנחנו נצטרף ל-20 המדינות המובילות בעולם ההיי-טק בשנת 2017 ואנחנו נחשבים לאחת מחמש הערים הצומחות בעולם בענף ההיי-טק. זו דרמה, וזו התשתית לרובע העסקים החדש, תשתית שהנחנו לפני תשע שנים. אין לנו היום מטר פנוי בעיר. אנחנו נכנסים לפיתוח הרובע העסקי בכניסה לעיר כשההיי-טק, המלונאות וחיי הלילה בשיא. ירושלים תפסה פוזיציה שלא היתה בעבר, ועם הביקושים הללו אנחנו נכנסים ליצירת היצע. הרובע העסקי תוכנן לתת מענה אמיתי לביקושים של תעסוקה, הוא יושב על האב תחבורתי הכי מפותח בארץ. ביציאה של פיר הרכבת הכבדה, עם שתי רכבות קלות, עם 1,400 מקומות חניה ועם תחנה מרכזית. קצת מזכיר את עזריאלי בתל אביב, רק פי שבעה יותר גדול. ברור שהמגזר העסקי וחברות הנדל"ן ירימו את הכפפה".

- תל אביבים יבואו לעבוד ויחזרו הביתה. חצי שעה ברכבת.

"נכון, אבל יש גם הרבה ירושלמים שלא היתה להם תעסוקה בירושלים והם ירדו עד כה למרכז הארץ. התנועה בהחלט תהיה דו-כיוונית. כשאתה מרים רובע עסקי עם 60 אלף מועסקים, חלקם יבוא ממרכז הארץ וזה בסדר".

- תכננתם רובע עסקי מנותק ממגורים. בכל העולם כבר השכילו להבין שחשוב לערב מגורים גם בתוך מתחמי עסקים מובהקים.

"ולכן גם פה אנחנו נביא את הבשורה הכי מתקדמת בעולם. סיירתי עם אדם נוימן (מייסד חברת WeWork) בניו יורק לפני כמה חודשים, והוא סייר איתי גם פה, ואנחנו נשלב גם WeWork, חללי עבודה ומתחמי משרדים משותפים, וגם Welive, קומפלקס של מגורים משותפים, ברובע החדש, כמובן שלא בהכרח דרך חברות כאלו או אחרות וזה תלוי במי שיזכה במכרזים. בכל מקרה, המכרזים שיצאו יכללו גם ייעודים כאלה, וזה כבר עבר ועדה מחוזית. זו אופציה חדשה ומרתקת והקונספטים הללו ישתלבו מצוין וצעירים גם יגורו פה".

- חברות בינלאומיות עלולות לחשוש לבוא. נשיא ארה"ב נסוג מהחלטתו להקים השגרירות בבירה.

"אני לא מסתיר שאולי יש כמה שיפריע להן לבוא לפה, אבל זה לא מעניין אותי. נניח שרק חצי מהחברות הבינלאומיות מעניינת אותן ירושלים, דיינו. אותי מעניין מי שרואה פה הזדמנות גדולה והרשימה מאוד ארוכה. מי שחושב איפה להקים את העסק החדש שלו, חושב ירושלים".

4.4 מ"ר עסקי לתושב

אבל יותר משברקת מברך ומתרגש מהרובע החדש, הוא מדגיש שלא מדובר בפרויקט שיכול להציל את העיר, מה שכמובן גם מחזיר אותו למלחמה מול שר האוצר.

"1.6 מיליון מ"ר עסקים זה ענק, זה בלתי נתפס, וזה עדיין לא מקדם אותנו לשום מקום. בוודאי לא לעצמאות של העיר. לירושלים יש היום 4.4 מ"ר עסקי לתושב, בעוד שהממוצע העסקי עומד על 13.6 מ"ר לתושב. אני צריך עוד 8.5 מיליון מ"ר עסקי כדי להגיע לממוצע הארצי בעוד חמש שנים. כדי להגיע למספרים של פורום ה-15, הכולל את 15 הערים החזקות בישראל, אני צריך לבנות עוד 9.5 מיליון מ"ר. בשביל להגיע לממוצע שלוש המטרופולינים (תל אביב, חיפה ובאר שבע) יש לי עוד 13.5 מיליון מ"ר לבנות. אז אתה מבין שגם אם אני מקים את אותם 1.6 מיליון מ"ר, הפער ממשיך לגדול.

"הרובע העסקי מהותי, מייצר 50 או 60 אלף מועסקים, עוזר להכניס הרבה אנשים למעגל התעסוקה, אבל בסל השירותים שהעירייה נותנת לתושביה - בחינוך, בתרבות, בניקיון, ברווחה, גורמים קריטיים להצלחה של עיר, דברים בסיסיים - הנחיתות תישאר. ואז אל תתפלא שאנשים עוזבים את העיר".

- מה המשמעות של זה בכסף?

"אם היינו בממוצע הארצי, היינו רואים עוד 1.13 מיליארד שקל הכנסות מארנונה לעסקים. גם הפטורים שהמדינה כופה עלינו מפחיתים לנו עוד 270 מיליון שקל וכן הלאה. כל אלה הם מבנה של עיר, ולא משהו שאני יכול לשנות מחר בבוקר.

"עכשיו אני הולך לבנות 1.6 מיליון מ"ר בכניסה לעיר, אבל ברור שאי אפשר לבנות אותם מהיום למחר. בכל שנה מתווספים למדינה 650 אלף מ"ר חדשים של נדל"ן עסקי. נניח שירושלים תצליח לבנות 150 אלף מ"ר בשנה, פי שניים מגודלה באוכלוסיה, עדיין ייקח לי לבנות ולמלא את אותם מטרים לפחות 10 שנים. ואז, אני אהיה עם 6 מ"ר עסקי, פחות מחצי מהממוצע".

- אז מה הפתרון?

"קודם כל להבין שהבעיה היא לא יכולות הניהול וכישורי היזמות של ראש העיר, אלא הנוסחה של המדינה. שזו בעיה ארצית, ולא בעיה של השלטון המקומי. אני עושה הכל כדי להוציא מעוני, תגיד לי עוד רעיון שלא חשבתי עליו, ועדיין יש בעיה מובנית. לכן הוויכוחים שלנו עם האוצר הם דיוני מאקרו. הבאג הוא לא בעיר, אלא בשיטה. המדינה קבעה כללי משחק עקומים והיא לא מבינה למה 200 מתוך 256 רשויות צריכות מענקי איזון. אני מאוד מאוכזב מדרך החשיבה של האוצר במאקרו. הם חושבים כמו קודמיהם ומגיעים לאותה נקודה".

"חמישית מהפריפריה"

"מה הם מבלבלים את השכל על התייעלות וייעול? אנחנו בתת תקינה בכל נושא ועניין. נכון שקיבלתי עיר פחות יעילה, אבל תראה את המספרים. במזרח העיר שיעור גביית הארנונה עומד על 74% (74% ממגורים, 60% מעסקים, 83% ממוסדות). בשבע הערים הערביות הגדולות שיעור הגבייה עומד על 72%. במערב העיר שיעור הגבייה עומד על 89% (93% ממגורים, 85% מעסקים, 83% ממוסדות), והממוצע הארצי עומד על 90%. וכל זה עם שני שליש עובדים (להוציא חינוך ורווחה שזה פרופורציוני לאוכלוסיה)".

- ומה בכל זאת הפתרון, אם גם חוק ירושלים שמעניק לכם 700 מיליון שקל אינו מספיק?

"מקדם אי השוויון הגדול ביותר בין ערים זו בוודאי ארנונה עסקית, שקשורה כמובן גם לרמה הסוציו אקונומיות. הפער נמצא שם ומטר עסקי לתושב מנבא איתנות של עיר. שם נמצא הפתרון".

- ומעשית?

"תבטל ארנונה עסקית. תחליף אותה ב-2% מע"מ, ותחלק לכל תושב פר ראש במדינה".

- הרשויות החזקות לא יוותרו על הארנונה שלהן.

"הצעתי לאוצר לא לבטל לכולם את הארנונה העסקית. אבל מי שיש לו פחות מ-10 מ"ר עסקי לתושב, שיקבל 1,000 שקל לראש. במקום מע"מ תקרא לזה מח"מ, מס חברתי מוסף, וזה יכול להיות תוספת של אחוז אחד על המע"מ הקיים, ובמקביל תוריד בחצי את הארנונה העסקית לרשויות חלשות. פתאום תראה איך אנחנו מצמצמים פערים. כרגע לרשויות אין שום סיכוי לתת מענה. המדינה קבעה שבניגוד למס הכנסה, שהיא אוספת מכולם, ולמע"מ שהיא אוספת מכולם, וביטוח לאומי שהיא אוספת מכולם, את מקדם אי השוויון היא השאירה לשלטון המקומי. שנסתדר לבד".

- נדמה שאתה לבד במערכה הזו.

"אני מאוכזב מאוד מהאוצר. השר לא נפגש איתי והפקידים יושבים בתוך המיץ של עצמם, במקום להסתכל מערכתית. אם הייתי אומר לך שהיו מפגשים עם השר, עלה עשן לבן ולא נמצא פתרון, היינו מסכימים שהפער בין הצדדים מקצועי. אבל כשהשר לא מוכן לשבת פעם אחת עם ראש העיר, לדבר על סוגיות מאקרו, והוא משאיר את הדיון רק לדרג מקצועי שחושב בתוך הקופסה, האתגר הרבה יותר גדול ומורכב. וזה אתגר לאומי ולא עירוני.

"פתרון האתגרים בירושלים יקרין על כל הפריפריה. ירושלים היא חמישית לפחות מהפריפריה של המדינה, והפתרונות לא בשמיים. העיר הזו נדפקה בעשרות מיליארדי שקלים תקציבית, בגלל הנוסחה הדפוקה של המדינה, ואף על פי כן אין לנו גירעון, ואנחנו מגדילים את הגבייה באחוז מדי שנה, אבל אנחנו חיים בקושי. כרגע יש פה פער של 1.6 מיליארד שקל מול הממוצע הארצי, זה לא כזה כסף גדול".

- באוצר חשים שאתה עושה דווקא.

"במשך שנים למשרד האוצר היתה שיטה: הם אמרו לקודמי שיעשו איתם מצ'ינג - על כל שקל שהם יביאו, גם המדינה תביא שקל. איך העירייה תביא כסף? או באמצעות העלאת ארנונה, או דרך צמצום השירותים. קודמי עשו את זה, וב-2011 ירושלים הוציאה על תושב 63% בהשוואה לממוצע הארצי, בעוד שארנונה בעיר היא מהגבוהות בארץ. זה מסביר למה התושבים הלכו מפה.

"אני החלטתי במשך תשע שנים לא להעלות שקל בארנונה מעבר לחובה בחוק. אני גם ראש העיר היחיד ששוחק ארבע שנים, אחוז מדי שנה, את הארנונה לעסקים. ככה אני מייצר כדאיות לעסקים, למרות שכל אחוז כזה משמעו ויתור על כמעט 10 מיליון שקל בשנה. כתוצאה מכך, ב-2015 ההוצאה לתושב כבר גדלה ל-66% מהממוצע הארצי וב-2017 נגיע ל-70%. ויש לי עוד 30% לצמוח כדי להגיע לממוצע הארצי, אבל בסוף נהיה שם. אין לי מנדט מהתושבים לוותר על המאבק".

- תישאר בעירייה לראות זאת?

"אני אחליט לקראת סוף השנה אם אני רץ גם לבחירות הבאות לראשות העיר (אוקטובר 2018). כבר אמרתי שאחרי ירושלים אני הולך לארצי, השאלה היא מתי זה יקרה. ובין אם אני פה ובין אם אני שם, אין תרחיש שמטאטאים את האתגר של ירושלים מתחת לשולחן. ובוודאי שכאשר אני אהיה שם זה יקרה. זה צדק חלוקתי לא רק מול ירושלים, אלא מול כל הפריפריה וכל מדינת ישראל".

"הכלאה של שדרות רוטשילד והרצליה פיתוח"

המכרז הראשון להקמת הרובע העסקי החדש צפוי לצאת ברבעון הרביעי של השנה והוא יכלול קרקע להקמת שני מגדלים, 36 קומות כל אחד, 96 אלף מ"ר בסה"כ. מדובר בשימושים מעורבים, כמו בכל המתחם, עם קומה ראשונה מסחרית ועל גביה משרדים, מלונאות (בסה"כ יכלול המתחם כ-2,000 חדרי מלון, 800 מהם במתחם בנייני האומה) ושימושי תרבות. העבודות מבוצעות באמצעות חברת מוריה העירונית.

נכון לתוכניות המאושרות כעת, הרובע העסקי החדש כולל כמיליון מ"ר "בלבד". ראש העיר מדבר על 1.6 מיליון מ"ר, מתוך הנחה (שכבר קיבלה גיבוי במגעים ראשונים מול הוועדה המחוזית) להגדלה מאסיבית של שטחי התוכנית. ליאור גרינהויז, סמנכ"לית חברת עדן ומנהלת פרויקט הכניסה לעיר, מדגישה שהפרויקט יציב תחרות לא רק לת"א, בירת העסקים של ישראל, אלא גם למתחמי תעסוקה מובילים בעולם. גרינהויז מדגישה שוב ושוב את היתרונות האורבניים של הפרויקט הענק, "הכלאה של שד' רוטשילד בתל אביב והרצליה פיתוח".

לדבריה, "המשימה הגדולה שלנו היא לא לייצר מגדלים מנוכרים, אלא כאלה שידברו זה עם זה גם בפן העיצובי, גם בשימושים וגם בלוחות הזמנים. מדובר באורבניות עירונית של ממש - בהליכה איטית אתה מגיע תוך דקות למחנה יהודה, ובהליכה מעט יותר מהירה אתה מגיע לכיכר ספרא. מדובר בחוויית שוטטות עירונית שלא היתה עד כה בירושלים, שהיתה בנויה מתחמים-מתחמים. פרויקט הכניסה לעיר מייצר קישוריות לקרית הממשלה, לקרית המוזיאונים ולמרכז העיר. זו בשורה של ממש, ואנחנו מניחים שבתוך חמש שנים כבר נרגיש אותה".

"מחירי הדיור הם רק הקריטריון הרביעי לבחירת מקום מגורים"

למרות המאבק המתוקשר של ברקת מול אנשי האוצר, בשבועות האחרונים הכריזו שרי הממשלה כי בקרוב מאוד ייחתם הסכם גג מול עיריית ירושלים, שיאפשר הקמה של 28 אלף יח"ד חדשות בעיר.

"מוקדם לדבר על כך. באוצר עדיין לא מבינים שבעולם שבו הם חיים אין מענה לשלטון המקומי. הם תקועים בכשל חשיבתי ובחוסר ראייה אסטרטגית של המציאות. גם הסכמי הגג כוללים תקציב פיתוח, ומשאירים בחוץ את התקציב השוטף. שאני אוסיף עובדים ותושבים, בלי שמישהו דאג לי לתקציב שוטף? רוצים שאני אבוא לתושבי ירושלים ואגיד להם 'תקשיבו, אני הולך להרע את מצבכם'. למה שהם או אני נסכים לזה? מראש אמרתי לאוצר שאני רוצה גם וגם. על כל אלף יחידות דיור, אני רוצה 100 אלף מ"ר עסקי. על אלף יח"ד אני מייצר 100 אלף מ"ר מגורים ומכניס 80 מיליון שקל. על 100 אלף מ"ר עסקי אני מכניס 300 מיליון שקל. ככה אני גם מצמצם פערים ביחס, ויש לי פערים לסגור. רק שלצערי הרב אין אוזן קשבת, ויותר חשוב להם דברים אחרים. הם מפקירים את הלחם והמרגרינה".

- אבל גם אתה זקוק לבנייה חדשה. הצעירים ממשיכים לברוח.

"עצרתי את ההתרסקות. משנת 2001 ועד 2008, תקופות אולמרט ולופוליאנסקי, מספר הצעירים הצטמק משנה לשנה. כל שנה העבירו בתי ספר מהמגזר הכללי למגזר החרדי. ב-2001 היו בירושלים 64 אלף תלמידי א' עד יב' בממלכתי ובממלכתי-דתי. ב-2008 נשארו 58 אלף. אם המגמה הזו היתה ממשיכה, העיר היתה בהתרסקות מוחלטת. היום אנחנו עם 65 אלף, וגם החילוני וגם הדתי-ציוני צמחו וצומחים כל שנה. קצב הצמיחה במגזר הציוני-דתי והחילוני, דומה לקצב הצמיחה במגזר החרדי והערבי, ללא שינוי בפרופורציות".

- ומה עם התחלות בנייה? לפני נתוני הלמ"ס, בין אפריל 2016 למארס 2017 החלו לבנות בעיר 2,143 יח"ד, לעומת 2,967 דירות בשנה שלפניה. בעיר של 850 אלף תושבים זו טיפה בים.

"בעיר שלנו יש הרבה שכונות ותיקות, ואני בסדרי גדול מתעדף התחדשות עירונית. בעבר כל פעם שבנו שכונה חדשה, משפרי הדיור היו עוברים אליה והשכונות הוותיקות היו מידרדרות. הדבר הנכון הוא לעצור ולעבות את העיר ולא להיכנס לשטחים הירוקים. יש לנו פוטנציאל של למעלה מ-34 אלף יח"ד בתוך העיר".

- פוטנציאל זה לא בנייה. בינתיים העיר משוועת לדירות.

"לכן יכולת הביצוע היא קריטית והיא המפתח לשינוי המאזן. היום ירושלים במקום אחר לגמרי בתחום ההתחדשות העירונית. מיפינו פוטנציאל והסרנו חסמים. בעבר יזם היה מבטיח משהו לתושבים, הוועדה המקומית היתה מורידה לו קומה, המחוזית היתה מורידה לו עוד קומה, והכל היה יורד לטמיון. היום ניתן לדעת בוודאות מראש מהו המודל הכלכלי. מעבר לכך, הורדנו חסמים פיננסיים, חתמנו על שבע שנים ויתור על היטלי השבחה".

- זה מעמיס עוד יותר על הקופה.

"אתה צודק, אבל תהיה גם חכם. עד היום כולם היו צודקים וטיפשים. בשביל להניע תהליך שיימשך 20 ו-30 שנה, אפשר להתחיל בשבע שנים פטור שייצר את הדינמיקה. במקביל, אני בא למדינת ישראל ואומר לה שאני יודע לייצר דירות, ובמקום לסבסד דירה חדשה שיתנו לי תקציבים להתחדשות עירונית. 50-80 אלף שקל ליח"ד, ואני יודע לייצר תשתיות וכדאיות כלכלית ליזמים. יש פה גיים-צ'נג'ר. הוכחנו שציפוף והתחדשות עירונית אכן נותנים מענה לעיר".

"הסכמתי להתפשר ברכס לבן"

הצורך לעבות את העיר נובע כמובן לא רק ממניעים אורבניים. לעיר הבירה של ישראל יש בעיה להתרחב כמעט לכל כיוון - במזרח, בדרום ובצפון כל תוכנית נתקלת בהתנגדות פוליטית-מדינית, ובמערב נמצאות הגבעות, והארגונים הירוקים נכונים למאבק. לפני כשנתיים החליטה ועדת העל לאישור מתחמי דיור מועדפים, הוותמ"ל, לקדם בנייה של 4,500 דירות ברכס לבן, מדרום למושב אורה. ההתנגדות העזה הורידה את התוכנית מהוותמ"ל, אולם שלחה אותה למסלול הרגיל שמתחיל מהעירייה.

ברקת: "אני מתנגד נחרצות לבנייה בשטחים הירוקים במערב העיר. נאלצתי להתפשר על חלקים ברכס לבן, אבל גם שם נדאג שהתכנון יהיה שונה ממה שתוכנן בעבר. מינימום פגיעה במעיינות ובשטחים הפתוחים. צריך לבחור את המאבקים שלך, ושם אכן הסכמתי להתפשר".

- בינתיים, מחירי הדיור בעיר גם לא עוזרים לצעירים לבחור בה.

"מחירי הדיור הם רק הקריטריון הרביעי לבחירת מקום מגורים. תראה כמה צעירים גרים בתל אביב, שלא זולה יותר מירושלים. ארבעה נושאים משפיעים על צעירים ועל הגירה, כל אחד בנפרד וכולם ביחד, כשהראשון הוא התעסוקה, השני הוא איכות חיים, השלישי זה איכות החינוך, והרביעי, רק הרביעי, זה מחירי דיור. זהו גם הקריטריון הרביעי וגם יש לי עליו הכי פחות השפעה. אני כראש עיר יכול לייצר יותר יחידות דיור, אבל אני לא יכול להשפיע על המחירים. מחירי הדירות נעים ברמה ארצית, יורדים ועולים ביחד. מי שחושב שהוא יכול לפתח עוד 10,000 דירות באשדוד והמחירים באשדוד יירדו, טועה. זה שוק קטן מספיק והמרחבים הגיאוגרפיים לא מספיק גדולים".

 נדלן ברקת