עורכי הדין ורואי החשבון מחוללים גל תנועות בשוק המשרדים

בשבוע שעבר חשף "גלובס" כי משרד עורכי הדין גורניצקי מנהל מגעים עם החברות ויתניה ודלק מוטורס לרכישת משרדים בשטח 8,000 מ"ר במגדל דלק מוטורס שמקימות החברות ברחוב לה גרדיה פינת החרש בדרום תל-אביב.

מחיר העסקה מוערך ב-10,500 שקל למ"ר ברמת מעטפת, ועומד על 84 מיליון שקל לרכישת השטחים. לדברי גורם המעורה בעסקה, עם ההשקעה בעבודות הגמר ורכישת חניות, צפויה העסקה להסתכם בלמעלה מ-100 מיליון שקל. משרד גורניצקי יושב כיום בכמה קומות, בבניין ישן בשדרות רוטשילד 45 במרכז העסקים של תל-אביב.

המגמה של פירמות גדולות של משרדי עורכי דין ורואי חשבון, שמפנות שטחים בבניינים קיימים לטובת שטחים במגדלים חדשים, הולכת ומתעצמת. רק לאחרונה דווח כי משרד הרצוג פוקס נאמן צפוי לעזוב את משכנתו הוותיק בבית אסיה, למרות מיקומו מול בית המשפט בתל-אביב, ולעבור לשטח בן 15 אלף מ"ר ששכר בתחילת השנה במגדל משרדים שמקימה חברת רובינשטיין במתחם יצחק שדה. משרד פישר בכר חן וול אוריון צפוי לעזוב את מגדל דניאל פריש, לטובת מגדל משרדים חדש (עזריאלי טאון) שמקימה קבוצת עזריאלי בציר בגין, על חורבות המגרש של קופ"ח כללית, שם הוא שכר 10,000 מ"ר. באותו מגדל שכרה פירמת רואי החשבון קסלמן קסלמן PWC לא פחות מ-16 אלף מ"ר ב-12 קומות, והיא צפויה לעזוב את בניין המשרדים ברחוב המרד, הסמוך לחוף הים.

המגמה ברורה: פירמות גדולות מבקשות לסיים שכירות בבניינים ישנים (גם כאלה שנהנים עדיין ממיתוג טוב וממיקום מצוין, וש"התיישנו" לא מזמן), לא פעם לטובת שטחים חדשים שנרכשו על-ידן. שתי העסקאות הראשונות שבישרו על המגמה היו רכישת 21 קומות (מתוך 50 קומות) במגדל המשרדים מידטאון שמקימות החברות קנדה ישראל, אלקטרה ויורוקום נדל"ן, בציר בגין בתל-אביב. את הקומות רכשה בשנת 2014 פירמת רואי החשבון ארנסט אנד יאנג תמורת 342 מיליון שקל, והיא צפויה לעזוב את משרדיה ברחוב עמינדב בעיר. העסקה כללה גם 500 חניות.

עסקת רכישה נוספת ביצע משרד עורכי הדין עמית פולק מטלון, שעזב לפני שנתיים את מגדל נצבא בפינת הרחובות יצחק שדה המסגר בתל-אביב, ועבר לפרויקט CU ברמת-החי"ל, לאחר שהצטרף לקבוצת רכישה שאירגנו תדהר וסופרין לרכישת המגרש מחברת סמלת תמורת 150 מיליון שקל.

"אבא שלי שהוא איש נדל"ן והוא תמיד אמר שבמשפחת כורש לא שילמו שכירות אף פעם", מספר עו"ד אלדד כורש, שותף מנהל במשרד עמית פולק מטלון ושות', כיצד שכנע את שותפיו לרכוש משרדים ולא שוב לשכור.

"ישבנו במגדל נצבא, הבנו שהולך להיות כאוס גדול בעקבות עבודות הרכבת הקלה, וההחלטה הייתה לברוח מהבלגן. בסופו של דבר, שבוע לפני שהרסו את גשר בית מעריב עברנו למשרדים החדשים, והיינו הדייר הראשון בבניין. הלוקיישן הוא כזה שלהגיע לחברת הראל ברמת-גן או לחברת מגדל בפתח-תקווה, יותר קל מרמת-החי"ל מאשר ממרכז תל-אביב".

כורש מציין כי השיקולים היו גם כלכליים: "הפערים במחירים היו משמעותיים, כשרכשנו את המשרדים ברמת-החי"ל, המחיר היה סביב 9,000 שקל למ"ר ברמת מעטפת לעומת 13 אלף שקל למ"ר במרכז העיר. היום המחיר כבר 15 אלף שקל למ"ר ברמת-החי"ל ו-17 אלף שקל למ"ר במרכז העיר. המחיר היה כזה שאיפשר לנו לקנות גם 100 חניות, מה שמקל על אורחים שמגיעים אלינו ולא קיים במרכז העיר, וגם איפשר לנו לקחת שטח גדול של שלוש קומות שלמות ו-3,300 מ"ר, שיאפשר התרחבות עתידית, וגם להקים עבור עצמנו חדר כושר לעובדים, מרפסת גג עם בר, וגם לזרוק את כל הריהוט הישן ולקנות חדש. שיקול נוסף היה הזכות שהבניין יישא את השם שלנו, שמקבל נראות מציר ראול ולנברג. לפני חצי שנה לקחנו עוד רבע קומה, ואנחנו במשא-ומתן לקנות עוד שטח בבניין צמוד. כשקנינו הייתה קומה ורבע מיותרת שחשבנו שנשכיר אותה, אולם ככל שעבר הזמן, כמות השטחים שחשבנו להשכיר הלכה ופחתה. כשעברנו למשרדים החדשים היו לנו 12 חדרים מיותרים, היום אין לנו מ"ר אחד פנוי, מאחר שגדלנו מאוד.

"להבדיל מהרבה משרדים אחרים, את העסקה עשינו בדרך של הקמת חברה בבעלות כל השותפים במשרד: גם שותפי אקוויטי וגם שותפי רווחים, שרכשה את המשרדים ולמעשה לעורכי הדין יש היום נכס מניב עם דייר מצוין.

"לגבי הצפת שטחים שמדברים עליה, גם אם יש עלייה או ירידה, זה לא מעניין. אני משכיר משרדים שקניתי לעסק שלי. במגדל נצבא שילמתי 13 שנה שכירות. אם הייתי קונה את הנכס, כבר הייתי הבעלים שלו היום. אבל כשעזבתי את נצבא לא רק שלא קיבלתי שקל, גם הייתי צריך להשקיע כסף כדי לסייד ולסדר את הנכס כדי להחזיר אותו לנצבא. מי ששוכר מעזריאלי שוכר להרבה שנים, ובסכום הזה עדיף לקנות".

לדברי ג'קי מוקמל מנכ"ל מאן נכסים, "בגלל היקפי הבנייה הגדולים, גופים כמו משרדי עורכי דין ורואי חשבון מנסים למצוא הזדמנויות ולקבץ את כל המשרד במקום אחד בתנאים הטובים שיש היום. פירמות כאלה מחפשות לשכור שטחים משמעותיים להשכרה מיזמים פרטיים שמחזיקים במגדלים בבעלות אחת, ולא מקבוצות רכישה שבעלים רבים מחזיקים בשטחים להשכרה. קשה לקבל שטחים גדולים שמחזיקים בהם הרבה בעלים קטנים, ולהגיע להסכמות של חוזה אחיד.

"לעומת זאת, כשמדובר ברכישה יש פירמות שביצעו עסקאות בקבוצת רכישה, ואז הן הופכות את הרכישה לנכס מניב, כפי שעשו ארנסט אנד יאנג ועמית פולק מטלון. בעצם, במקום לחלק דיבידנד, נותנים אופציה לכל השותפים לקנות את הנכס של עצמם על-מנת שיספק להם תשואה עתידית.

"המסקנה היא שהכסף של הפירמות הגדולות מחפש אפיקי השקעה. רוב החברות רואות את הנכס הישן כאלטרנטיבה לא טובה מול נכס חדש שמתאים לצרכים העכשוויים והעתידיים שלהן. השטחים שיתפנו בבניינים הישנים יעמדו להשכרה, מה שצריך להזכיר לנו שכשמתבצעות עסקאות גדולות במשרדים חדשים, זה לא שההיצע קטן, כי החברות שנכנסות למגדלים החדשים מפנות שטחים ישנים שנכנסים לשוק כהיצע. המשרדים בבניינים האלה יצטרכו לעבור שדרוג והתאמה למשהו חדש, אף במסגרת של שינוי תב"ע (תוכנית בניין עיר)".

מנגד, סבור יורם בלומנטל, שותף בחברת אינטר ישראל יועצי נדל"ן, שביצע את העסקה במסגרתה שכר משרד הרצוג פוקס נאמן משרדים במגדל רובינשטיין שנמצא בבנייה, כי עסקאות הרכישה אינן מצביעות על מגמה: "נכון שיש משרדים גדולים שהחליטו לרכוש שטחים, אך מנגד גם פירמת קסלמן קסלמן PWC וגם משרד פישר בכר חן וול אוריון, ששכרו שטחים גדולים בפרויקט עזריאלי טאון, יעברו דווקא מבעלות לשכירות, מאחר שהם יושבים היום בשטחים בבעלותם.

"כשפירמה גדולה רוכשת שטחים, זו בדרך-כלל עסקה של שותפות גדולה. זה מצב מורכב. הרבה פעמים הגידול במספר השותפים הוא לא אורגני אלא כתוצאה ממיזוגים של משרדים קטנים יותר, ואז נשאלת השאלה מי מהשותפים יהיה חלק מהעסקה וזה עלול ליצור מתיחות. שכירות, לעומת זאת, בטח במגדלים שנבנים היום, מאפשרת המון דינמיקה, ואלה פירמות שהצרכים שלהן משתנים מעת לעת".

לגבי השטחים המפונים בבניינים הישנים, סבור בלומנטל כי אלה יאלצו לבצע שדרוגים, אך היתרון הבולט שלהם הוא המיקום. "בית אסיה למשל, שאותו צפוי לעזוב משרד הרצוג פוקס נאמן, הוקם ב-1976, החליף כמה ידיים ונמצא היום בבעלות אלפרד אקירוב, שיוזם תב"ע חדשה למלונאות בתוספת 14 קומות. מיקום הבניין מעולה וניתן בפעולת שורש להפוך אותו למצוין. אנחנו רואים שבתי המשפט הולכים והופכים שיקול פחות משמעותי בהעדפות הנדל"ניות של משרדי עורכי דין".

הצפה בשוק? מאן נכסים: השכירות בשוק המשרדים המשיכה לטפס ברבעון שני

למרות סיום בנייתם של לא מעט מגדלים בלב אזור הביקוש של גוש דן, מחירי השכירות עדיין מטפסים לרמות שיא. סקר שוק שערכה חברת "מאן נכסים" בסיום הרבעון השני 2017 מציג המשך עליות מחירים קלות בשוק המשרדים, לצד עלייה בתפוסת המשרדים ברמת-גן (אזור הבורסה) ובתל-אביב.

לפי הסקירה, אזור הבורסה ברמת-גן ממשיך בצמצום הפער מול המגדלים בתל-אביב, בעיקר נוכח העבודות לפתיחת יציאה נוספת מתחנת הרכבת והעבודות המתקדמות על הרכבת הקלה באזור. ג'קי מוקמל, מנכ"ל מאן נכסים, מנביאי הזעם הבולטים בשנים האחרונות בכל הנוגע להצפת השוק בשטחי משרדים, מציין שברבעון השני נרשמה ירידה בתפוסת המשרדים בהרצליה ל-90% בממוצע, לעומת 92% ברבעון הראשון. מנגד, אומר מוקמל, נרשמה עלייה בתפוסה באזור הבורסה ברמת-גן ל-92%, לעומת 89% ברבעון הראשון. ובאופן מעט מפתיע, מי שמובילה בסקירה במבחן התפוסה היא קיסריה, עם תפוסה ממוצעת של 96% של שטחי המשרדים.

בכל הנוגע לענף המסחר, למרות התחרות הגואה והגידול בהיקף המכירות ברשת האינטרנט, מדגישים במאן נכסים כי הקבוצות המובילות בתחום האופנה ממשיכות במגמת התרחבות. לדברי מוקמל, רכישת רשת WHOLE FOODS על-ידי אמזון מעידה על אמונתה במסחר במרכזי הערים.

במקביל, שטחי התעשייה והלוגיסטיקה ממשיכים להיות לוהטים והמחירים ממשיכים להאמיר, "לאור הצורך הגובר במרכזי הפצה מודרניים". במאן מציינים כי מכיוון ששוק זה מאופיין בעסקאות לטווח ארוך, עליית המחירים באה לידי ביטוי בעיקר במחירי הקרקע לאורך צירי תנועה מרכזיים. שכר דירה חודשי ממוצע בענף הלוגיסטיקה והאחסנה בתל-אביב עומד על 52 שקל למ"ר, ברמת-גן ובהרצליה המחיר ממוצע הוא 50 שקל למ"ר, בחיפה 37 שקל למ"ר וירושלים 36 שקל למ"ר. בענף התעשייה המחירים דומים: שכר דירה חודשי ממוצע בתל-אביב עומד על 53 שקל למ"ר, ברמת-גן 52 שקל למ"ר, בהרצליה 50 שקל למ"ר ובירושלים, חיפה ופתח-תקווה 40 שקל למ"ר.

 עוברים דירה עסקאות אחרונות של משרדי עו"ד ורו"ח

 מחיר למ"ר (רבעון שני, 2017)