מס דירה שלישית: בעלי דירות שמכרו יחזירו המענק למדינה?

מאז חקיקת "חוק מס דירה שלישית" (חוק מס ריבוי דירות), ובשעה שגורל החוק עצמו עדיין לא ידוע, חילקה רשות המסים מענקים בשווי של 28.7 מיליון שקל ליותר מ-776 בעלי דירות אשר מכרו את דירתם השלישית. זאת, בהתאם להוראת שעה אשר מאפשרת קבלת מענק עד תקרה של 85 אלף שקל למי שימכור את דירתו עד אוקטובר השנה.

למרות אי-הוודאות בכל הנוגע למס דירה שלישית, מספר המשקיעים שמוכרים את הדירות להשקעה ומקווים לקבל את המענק, עולים כל הזמן. על-פי נתוני רשות המסים, בחודש שעבר, ביוני, נמכרו 512 דירות על-ידי משקיעים שביקשו לנצל את המענק מתוקף חוק דירה שלישית; ונכון להיום - פחות מחודש אחרי - עלה המספר ל-776 דירות.

גובה המענק הממוצע של הדירות שנמכרו בעקבות חוק מס דירה שלישית עומד על כ-37 אלף שקל לדירה - שהצטברו כאמור לסך של כ-29 מיליון שקל שרשות המסים העניקה עד כה.

השאלה ששואלים את עצמם כעת מוכרי הדירות, וגם משקיעים המתלבטים אם למכור את דירותיהם בשלושת החודשים הקרובים, על-מנת ליהנות מהמענק, היא - מה יקרה אם בג"ץ יבטל את חוק מס דירה שלישית? האם הם ייאלצו להשיב את סכום המענק שניתן להם, או שהמדינה "תספוג" את הסכום?

הרקע לסימני השאלה הוא העובדה כי גורלו של חוק מס דירה שלישית מצוי בימים אלה בידי בג"ץ.

החוק, ביוזמתו של שר האוצר משה כחלון, חוקק בדצמבר 2016, לאחר דיון מהיר, כחלק מהמאבק שעליו הכריזה המדינה נגד משקיעי דירות, המהווים לתפיסת כחלון את אחד הגורמים לעליית מחירי הדיור ולהיצע דירות נמוך בשוק. החוק נכנס לתוקפו בתחילת השנה (בינואר 2017), לאחר שאושר בחוק ההסדרים.

החוק, שעורר הדים רבים, מחיל מס חדש המוטל על יחיד או על תא משפחתי, שבבעלותו 3 דירות ויותר, ושסך חלקי הבעלות בהן יחד הוא 249% ומעלה, באופן שבו הבעלים ישלמו מס בגובה של אחוז (1%) משווי השוק של הדירה, עד תקרת מס של 18,000 שקל לדירה לשנה. המס מוטל על כל הדירות שבבעלות החייב במס, למעט שתי דירות, לפי בחירתו. על-פי החוק, המס ישולם בשני מועדים בכל שנה - ביוני ובדצמבר - ויחול בנוסף למס החל על ההכנסות מדמי השכירות המופקים מדירות אלה.

מיד עם כניסת החוק לתוקף, הוגשו נגדו 6 עתירות לבג"ץ, בין היתר על-ידי חברי-כנסת מהאופוזיציה וכן בעלי שלוש דירות ומעלה שטענו לפגיעה בקניינם ולמחטף חקיקתי - אולם עד כה טרם ניתנה החלטת בג"ץ בעתירות.

בשלב זה עדיין לא ברור אם החוק יעבור לבסוף את מבחנו של בג"ץ, או ייפסל ויבוטל. אולם ברקע, וחרף הקפאת החוק, קיימות מספר הוראות שעה והוראות אחרות הנובעות מן החוק, אשר מיושמות בשטח. כך, בסוף החודש נדרשים כל בעלי שלוש דירות ומעלה להגיש הצהרה לרשות המסים עם פירוט נכסיהם ולשלם את המס המתחייב על-פי החוק.

בנוסף, כחלק מהחוק ובמטרה לתמרץ את המשקיעים למכור את דירתם השלישית ויותר, נקבעה הוראת השעה, שלפיה חייב במס שימכור דירת מגורים החייבת במס שבח עד 1 באוקטובר השנה, יהיה זכאי למענק מס בגובה של עד 85 אלף שקל במס השבח.

עוד נקבעה הטבה, שלפיה מוכר הדירה יוכל להפקיד את תמורת המכירה בקופת גמל להשקעה שרווחיה יהיו פטורים ממס בעת פדיונם של הכספים.

עלולים להישאר קרחים מכאן ומכאן

לדברי עו"ד איתי ברכה, המתמחה בתחום המיסוי, כל ההוראות הללו, המיושמות כבר, עלולות לגרור בעיות ברגע שתתקבל החלטת בג"ץ בנוגע לחוק. לדבריו, "מאות בעלי דירות מכרו את דירותיהם וניצלו את זכותם למענק עד כה, אך בעקבות הדיון המתנהל בבג"ץ, עולה החשש כי ביטולו של החוק יגרור את ביטולם של הטבות המס אשר ניתנו מכוחו.

"זאת, באופן שבו ייוותרו 'מרובי הדירות' אשר מכרו את דירתם, תוך ניצול הטבת המס בתקופת הביניים שבין פרסומו של החוק לביטולו, קרחים מכאן ומכאן, שכן מכרו את דירתם בהתבסס על הטבות המס, וכעת יידרשו על-ידי הרשות להשיב את הפרשי המס כחלק מביטול ההטבות באופן רטרואקטיבי, וכך ייוותרו בלא ההטבות ובלא הדירה".

לא כל המשקיעים מודעים לכל "האותיות הקטנות" הנלוות לחוק מס דירה שלישית, אולם גם המשקיעים "המתוחכמים", אשר פונים להתייעץ, לא מקבלים תשובות ברורות באשר לעתיד החוק. "מומחי מיסוי שעימם מתייעצים חלק מבעלי הדירות, מתריעים אף הם על הבעיה ונמנעים הלכה למעשה מלייעץ ללקוחותיהם לנצל את הטבות המס. או שהיועצים לפחות מתריעים בפניהם על הסכנה בביטולן, דבר אשר מעכב עסקאות אלה ומחליש את ההיצע בשוק, בניגוד לתכלית החוק", כך עו"ד ברכה.

"צוברים מאגר על בעלי הדירות"

עו"ד ברכה מוסיף כי "משקיעים אשר מכרו לאחרונה את דירתם השלישית ונהנו מהטבת מס משמעותית, נתונים באי-ודאות בנוגע לשאלה אם ההטבה תעמוד בתוקפה גם אם החוק יבוטל על-ידי בג"ץ, או שמא הם ייוותרו בלא דירה ובלא הטבת המס אשר ניתנה להם".

עוד מציין עו"ד ברכה כי "בעלי דירות רבים העבירו חלק מהדירות שבבעלותם לקרובי משפחתם, על-מנת לצאת מתחולת החוק, תוך תשלום שליש מס רכישה; כעת, אם החוק יבוטל, הם ייאלצו לשלם מס נוסף עם החזרת הדירה לבעלותם, לבסוף, באופן מיותר".

עד כאן הצד הבעייתי של בעלי הדירות. עו"ד ברכה מתייחס גם לצד של רשות המסים - לדבריו, נראה כי חוסר הוודאות של המשקיעים אינו מעסיק את רשות המסים. "היא מצידה צוברת, באמצעות הדיווחים הנדרשים כיום, מאגר נתונים משמעותי על מרובי הדירות ועל כמות הדירות שברשותם, מידע אשר ייוותר בידיה אף אם יבוטל החוק לבסוף. ובאשר להטבות המס, הרשות אף מגדילה את חוסר הוודאות בתשובתה כי 'מדובר בבעיה מורכבת אשר תיבחן, ככל שהדבר יהיה רלוונטי, מול משרד האוצר'".

ואכן, תשובת רשות המסים לשאלת "גלובס" - "מה יעלה בגורל המענק שניתן למוכרי הדירות" - הייתה כי "הסוגיה תיבחן לאחר שבית המשפט העליון יקבע את עמדתו בעתירה". אולם גורם באוצר אמר ל"גלובס" כי לא יהיה מופרך להניח שמאחר שמוכרי הדירות הסתמכו על חוק שהיה תקף במועד המכירה, הם לא יידרשו להחזיר את הכסף. "יש פה הסתמכות של הציבור על חוק, ולא בטוח שהשלטון יכול לחזור בו מכך", כך לדברי איש האוצר.

לדברי עו"ד ברכה, אם כך אכן ייקבע, לא ברור מה יהיה הבסיס החוקי להותרת המענק בידי הציבור. "ההטבה ניתנה מכוח החוק, ואם אכן בג"ץ יבטל אותו, הוא בעצם מבטל את החוק באופן רטרואקטיבי, ואז גם אם המדינה תרצה להותיר את ההטבה בידי מי שניצל אותה, יהיה לה קשה מאוד, כי אין חוק בתוקף המורה לעשות כן".

בשורה התחתונה - נכון להיום, שעה שעתיד החוק נתון בידי בג"ץ, ולא ברור אם אכן החוק יבוטל, סוף הסאגה יהיה סיפורם של מוכרי דירות שזכו להטבה של עשרות מיליוני שקלים, שלה לא יזכו אחרים; או סיפורה של מדינה שהעניקה מענק מס ודורשת אותו בחזרה מאזרחים שקיבלו אותו מכוח חוק וכדין.