"ההתמודדות של הרגולציה היא בעיקר עם הרמאים בשוק"

אפיקי השקעה שבעבר היו מוכרים ונגישים בעיקר לקהל יעד עשיר או מקצועי, נהפכים בשנים האחרונות לזמינים גם לציבור הרחב. הגידול בהזדמנויות ההשקעה של הציבור נובע מסיבות שונות, ובהן העלייה בכמויות הכסף הנזיל ובזמינותן של השקעות שפעם דרשו מערכי תמיכה אדירים - אבל הסיבה העיקרית היא הריבית האפסית, שנטלה את העוקץ מהשקעות סולידיות "מסורתיות" והובילה לגאות במחירי נכסים רבים - מניירות ערך בבורסה ועד למחירי הדירות בישראל.

"למשקיע קטן אין נגישות לרווח יזמי, והאנשים רוצים להשקיע בנדל"ן את הכסף הפנוי שלהם. בטח בעולם של ריבית אפס", אומר ערן רוט, מייסד ומנכ"ל חברת ההשקעות אינטו (iintoo), שמסביר את ההיגיון שמוביל את עולם מימון ההמונים בנדל"ן, שבו הוא עוסק כבר שנים - תחילה בקרן הגשמה של היזם אבי כץ, ולאחר מכן באינטו. "זה לא רק עולם של תשואה, כי אם גם עולם של שימור הכסף", הוא אומר, ומוסיף כי "לציבור הרחב יש בעיה ביחס למגוון אלטרנטיבות ההשקעה שעומדות בפניו".

לא אחת דובר על כך שלצד אפיקי הגיוס המסורתיים בבורסה, צמח בשנה האחרונה אפיק חדש של גיוס הון מידי הציבור, באמצעות מימון המונים שמבצעות קרנות השקעה בנדל"ן, המגייסות את הכסף לטובת פרויקטים בדרך של פרסום תשקיף. הקרנות שהגיעו לבורסה בתל אביב, ושאינן חברות סחירות, גייסו השנה, בהצלחה ניכרת, יותר מ-100 מיליון שקל, וגיוסים נוספים עומדים על הפרק.

מי שהוכתרה כחלוצת "קרנות ההשקעה הקבוצתיות" בבורסה היא קרן הגשמה של אבי כץ וחנן שמש. הבאה בתור היתה אינטו, של המייסד והמנכ"ל רוט, לצד דב קוטלר. במהלך אפריל גייסה אינטו כ-4.5 מיליון דולר באמצעות תשקיף בבורסת תל אביב עבור פרויקט של הקמת מעונות סטודנטים בארה"ב.

ברשות ני"ע זיהו את הפרצה

צריך להדגיש כי השינוי בדרך גיוס הכספים של הקרנות האלה בשנה האחרונה, נבע מיוזמה של רשות ני"ע (ולא של הגופים המנהלים עצמם). היעדר פיקוח רגולטורי על קרנות ההשקעה הקבוצתיות (לא רק בנדל"ן) במרוצת השנים יצר מצב שבו שיטת גיוס הכסף שבה הן פעלו, היתה איגוד של עד 35 משקיעים פרטיים לפרויקט בודד - מה שאפשר להן לעקוף באופן חוקי את הצורך בהגשת תשקיף לרשות ני"ע.

לצד קרנות השקעה שפעלו באופן לגיטימי, התרבו בשנים האחרונות המקרים של קרנות כושלות, ואף כאלה שהונו את המשקיעים וגרמו הפסדים כבדים. רשות ני"ע, שזיהתה את הפרצה הרגולטורית, הקשיחה את הפיקוח על הקרנות הקבוצתיות, ולמעשה, דחפה אותן לבצע את מהלכי הגיוס באמצעות תשקיף הנפקה לציבור (ללא סחירות בניירות הערך המונפקים).

בראיון קודם ל"גלובס" אמר רוט כי "פרסום תשקיף הוא מהלך ראשון וחיובי, ובכל מה שקשור לפתיחת הענף לפרסום תשקיפים, יש לי רק מחמאות לרשות. זה צעד מבורך, אבל אנחנו קוראים לרשות להסדיר את החוק, כי הביקושים גדולים והחוק נמצא מאחור ביחס למצב בעולם". הוא הוסיף כי "הרשות רוצה למנוע משרלטנים פעילות, אבל מצד שני, גופים מקצועיים שעובדים בהתאם לחוק נפגעים, כי יש להם קושי אדיר לשווק את המוצר שלהם. תשקיף זה משהו שלוקח הרבה זמן להכין ועולה הרבה כסף. בעסקות נדל"ן היזם פונה אלינו 45-60 יום לפני שהוא צריך את הכסף, והכנת תשקיף אחד יכולה לקחת שלושה-ארבעה חודשים".

כעת רוט מרחיב בעניין זה ואומר: "אנו מקפידים על עמידה בכללי הרגולציה, בארה"ב ובישראל, אבל זה לא קל", תוך שהוא מוסיף כי קיימים הבדלים ניכרים בין תפיסת הרגולציה בארה"ב (המעודדת עסקים) לבין זו בישראל. "בארץ אנו נותנים למשקיעים פחות מידע ביחס למה שניתן למשקיע האמריקאי, וזאת כפועל יוצא לרגולציה שמשיתה רשות ני"ע", הוא אומר.

לדבריו, "אנו עובדים בשיתוף פעולה מלא עם הרשות בכל הקשור לכללי הרגולציה. הרשות עושה את כל המאמצים לעזור לנו לעשות את התשקיפים. עם זאת, אנו בדו-שיח שוטף עם הרשות ביחס להסדרת השוק בכל הקשור להצעת השקעות נדל"ן לציבור הרחב גם ללא תשקיף. הרשות מודעת לכך שהמצב החוקי נכון להיום מקשה מאוד על שיווק נדל"ן ללא תשקיף, וגם מודעת לשינויים רגולטוריים שהיו בעולם, בעיקר בארה"ב, שמאפשרים כיום לשווק השקעות נדל"ן לציבור הרחב בשלל פלטפורמות בצורה רחבה יותר. כמו כן, הרשות מודעת לכך שהגדרת משקיע כשיר בישראל, בניגוד לארה"ב ולמדינות במערב כמו בריטניה, לא הגיונית ביחס לרמת ההכנסה בישראל".

- קוטלר, אתה מכיר רגולציה גם מבנק ישראל וגם מהפיקוח על שוק ההון.

"ההתמודדות של הרגולציה היא בעיקר עם הרמאים בשוק. בדרך, והם עושים פעולות נכונות בתהליך, הם מכבידים גם על גופים מסודרים ותקינים כמונו".

"המשקיעים חשופים למידע רב"

אינטו הוקמה ב-2015 על ידי רוט וקוטלר, שבעבר שימש מנכ"ל חברת כרטיסי האשראי ישראכרט, בית ההשקעות פריזמה ובנק אגוד. השניים מגדירים את אינטו כ"רשת השקעות חברתית".

"אנחנו חברת ניהול של co-invest של המשקיעים מהציבור, ואחראים על החיתום של היזמים שאליהם אנו חוברים. המשקיעים אצלנו חשופים למידע רב, כולל מה חושבים עמיתים על כל השקעה, ואז ביכולתם להחליט אם להצטרף להשקעה מסוימת או אם לא", הם מסבירים.

כלומר, מבחינת ראשי החברה, כל משקיע יכול להתייעץ עם משקיעים אחרים ברשת, וגם להתחבר ולעקוב אחר משקיעים אחרים, בהתאם להגדרות הפרטיות של כל משתמש. לשם כך השיקה החברה גם אפליקציה ייעודית. סכום המינימום להשקעה הוא 25 אלף דולר, ואינטו נכנסת להשקעות כמשלימת הון ליזמים. למעשה, היא מקפידה להחזיק ברוב האקוויטי בפרויקטים שאליהם היא נכנסת.

החברה נכנסת לעסקאות בהיקף של 3-5 מיליון דולר, "על מנת לשמר את כוחה למול היזם, ובגלל ההתחייבות של החברה מול היזם להשקעה בפרויקט", מסבירים באינטו. דוגמאות לפרויקטים כאלה הם בניין דירות בן שש קומות באזור מתפתח של ברוקלין בניו יורק, או בניין דירות חדש המוקם בניו ג'רזי בסמוך למנהטן - נכסים שמוקמים על ידי יזמים מקומיים.

תקופת ההשקעה הממוצעת בעסקה היא שלוש שנים, אומרים באינטו, ומפרטים כי ההכנסות שלהם הן 7% בכניסה להשקעה ועוד 20% מהרווח של המשקיע. בסביבת החברה מדברים על תחזית של תשואות שנתיות דו-ספרתיות, אבל רוט וקוטלר מבהירים כי "המשקיעים יודעים שהם יכולים להפסיד כסף בהשקעות".

עוד מספרים השניים: "אנו בוחנים כל יזם לא רק מבחינת המספרים, אלא גם רואים אותו ובודקים את השטח עצמו. הביקור אצל היזם קריטי. לא מספיק עסקה שנראית טוב על הנייר, חייבים גם יזם איכותי".

קוטלר מרחיב בעניין זה כי "אנחנו לא בעולם האקסלים של ההשקעות במזרח אירופה", כשהוא מתייחס לימים העליזים של גיוסי האג"ח לחברות נדל"ן ישראליות שפעלו במזרח אירופה, לפני המשבר הפיננסי של 2008. רוט מוסיף: "אנו עושים את החישובים שלנו על העסקאות לפי תוכנית שמרנית יותר מזו של היזמים שאליהם אנו חוברים".

קשרים טובים עם מרידיאן קפיטל

פרט לקוטלר ורוט יש עוד שם בולט באינטו, החבר גם הוא בוועדת ההשקעות שלה: גיל אונגר, לשעבר מנכ"ל הרבוע הכחול, יו"ר רשת ניו-פארם וממקימי סופר-פארם ואיקאה בישראל, ומי שגם היה מראשי קרן הגשמה, כמו רוט. בחברה עובדים כ-30 איש - מתוכם 25 עובדים בישראל ועוד חמישה בארה"ב, שם מנהל את הפעילות ג'ף הולצמן.

במחצית 2016, כשנה לאחר שהתחילה לפעול, גייסה אינטו כ-4 מיליון שקל באמצעות הקצאת 10% ממניותיה לענקית מימון הנדל"ן מרידיאן קפיטל (Meridian Capital). באותה עת פירטה אינטו כי מרידיאן, המתמחה במתן הלוואות מסחריות בשוק הנדל"ן בארה"ב, תקנה לאינטו גישה לעסקאות בשוק הנדל"ן בארה"ב, המתאימות למשקיעיה (ישראלים וזרים כאחד), וכן גישה למידע ולקשרים שהצטברו במשך כ-30 שנות פעילות ענפות בשוק האמריקאי ולמערך אנליזה גדול. נוסף על כך, היא תעניק את המימון הנדרש לאותן עסקאות ליזמים שעמם פועלת אינטו בארה"ב. בין שתי החברות קיים קשר עמוק, מעבר לבעלות - גם בעסקים היומיומיים. המשרד של אינטו בניו יורק שוכן באותו בניין שבו נמצאים כמה ממשרדיה של מרידיאן, ובין החברות קשרים בלתי אמצעיים.

עד היום ביצעה אינטו 28 השקעות בהיקף כולל של יותר ממיליארד שקל, עם הון של כ-80 מיליון דולר של החברה ושל משקיעיה. העסקה ה-29 של אינטו, שתתבצע בלונדון, צפויה להיסגר בעוד ימים אחדים.

יותר מ-15 אלף משקיעים בישראל

כיום עיקר המשקיעים באינטו הם ישראלים. ואולם, בחברה מכוונים לקהל בינלאומי וגדול הרבה יותר, לפחות מבחינת הפוטנציאל. כעת הם שמים את יהבם גם על ארה"ב - ופועלים לא רק לביצוע השקעות בארה"ב, כפי שהם כבר עושים, אלא גם פונים למשקיעים אמריקאים שמחפשים היכן לשים את כספם.

נכון להיום יש לאינטו יותר מ-15 אלף משקיעים בישראל ועוד כמה אלפי משקיעים בארה"ב. לדברי רוט וקוטלר, "החזון שלנו הוא לא ישראל, אלא חזון בינלאומי. ארה"ב היא השוק המרכזי מבחינתנו". באינטו שמים דגש על שיווק דיגיטלי. לצד זאת, הם בדקו עסקאות גם בספרד ובלונדון - ובאחרונה גם ביצעו שלוש עסקאות.

- מה עם עסקאות בישראל? שוק הנדל"ן המקומי לא מעניין?

קוטלר: "עסקאות בישראל מעניינות אותנו, וקל לנו לשווק עסקאות כאלה, אבל יש כמה בעיות עם ישראל בהקשר הזה. בעיה אחת היא הזמן - בישראל לוקח שנים לבנות; בעיה שנייה: בישראל היזם לא יחלוק עמנו את הרווח שלו מהפרויקט, ואילו בארה"ב זה קורה; ובעיה שלישית: המחירים בארץ גבוהים - מה שמקשה על השגת תשואה דו-ספרתית".

- גם בניו יורק ובעוד שווקים בארה"ב המחירים ממש לא נמוכים.

רוט: "ניו יורק מיצתה את עצמה, ורמת המחיר בה לא מצדיקה עסקאות באזורי הביקוש. אבל באזורים שהם לא הכי מבוקשים, רמת המחירים שפויה. אפשר לומר שמי שמציע עסקאות בשכונות 'איניות' ובוערות עושה טעות".

בהקשר זה אמר לנו איש נדל"ן אמריקאי, המעורה בשוק זה, כי "בהכללה, ניתן לומר ששוק הנדל"ן בארה"ב נמצא בשיא הסייקל - וזה גורם לרבים לשאול האם זוהי נקודת השינוי. המציאות בהקשר זה היא תמונה לא אחידה. להערכתי, ניו יורק, סן פרנסיסקו ושאר הערים הגדולות והמובילות מתומחרות באופן מלא למדי, הודות לזרם הכספים האדיר שנכנס אליהן מרחבי העולם, אבל לא מתומחרות גבוה מדי - מה שאומר שלא תהיה נפילה גדולה. מנגד, יש מקומות כמו אומהה, שהופכת למרכז תעסוקה מרכזי, גם של היי-טק".

"בכלל", מסביר אותו אמריקאי, הפועל בחברה גדולה משוק הנדל"ן הניו יורקי, "בעבר הנפילות במחירים הגיעו כתוצאה ממחירים גבוהים לצד מינופי יתר. כיום אין תופעה רחבה של מינוף יתר, וזה תומך בשוק. בכל מקרה, החשיבות הרבה בבחירת פרויקט היא בבחירת היזם". לצד זאת, הוא מציין עוד תהפוכות שמשפיעות על מחירי הנכסים, ובהן "העולם הדיגיטלי, שמשנה בגדול את השוק. מדובר בשינוי סיסמי בעיקר בעולם הקמעונאות, כשהנדל"ן הקמעונאי החווייתי (כמו מסעדות) נהפך ליותר רצוי ממה שהיה בעבר, ואילו הקניונים 'מתים' זה אחר זה".

- ונשוב לאינטו: למה אתם רודפים אחרי תשואה דו-ספרתית? הרי תשואות גבוהות באות עם סיכון.

קוטלר: "אנחנו פועלים במסגרת אפיק השקעה אלטרנטיבית עם רמת סיכון מסוימת, ובשל כך אנחנו צריכים פוטנציאל תשואות נאה, כדי להתאים לציפיות המשקיע הפרטי".

בהקשר זה הסביר לנו ברוקר אמריקאי העובד עם אינטו, כי מבחינתו, "למשקיע הממוצע אין הון מספיק כדי להיחשף להשקעות כאלה, מה גם שבארה"ב החלק היחסי של הנדל"ן מהפורטפוליו של הלקוח היה נמוך מדי ביחס לרצוי, בעשור וחצי האחרונים".

ומהו השיעור הרצוי מבחינתו להשקעות בנדל"ן כחלק מהתיק הכולל של המשקיע הפרטי? "כ-20% מהתיק", משיב הברוקר האמריקאי, ואילו קוטלר מסייג ואומר: "10% עד 20% מהתיק של המשקיע הפרטי צריכים להיות מושקעים בנדל"ן".

הכותב היה אורח של חברת אינטו בניו יורק

אינטו

תחום פעילות: רשת חברתית להשקעות בנדל"ן

מנכ"ל: ערן רוט

יו"ר: דב קוטלר

היקף גיוס עד היום: יותר מ-80 מיליון דולר

היקף השקעות כולל: יותר מ-1 מיליארד שקל

בעלי מניות עיקריים: רוט (45%), קוטלר (10%), מרידיאן קפיטל גרופ (10%), ברוך בלוי (7.5%), קרין גז קיש (5%), ואיל בן דוד (5%)

 גיוסי קרנות ההשקעה בנדלן מתחילת השנה