כך מעלה הלמ"ס את מדד מחירי הדיור

 גרף עולה / איור: גיל ג'יבלי

1. אלו העובדות: הולכים ומתגברים הסימנים להתייצבות מחירי הדיור ואף לירידתם - מגמה שהצבעתי עליה לאורך החודשים האחרונים. ראשית, מדד מחירי הדיור האחרון של הלמ"ס הצביע על קיפאון, ואם מסתכלים על המדד בחצי השנה האחרונה אכן ניתן לומר שנרשמת התייצבות במחירים. עם זאת, כפי שמסביר לנו גורם בכיר בשוק הנדל"ן, צריך לשים לב שההתייצבות במחירים חלה על רקע שוק שהיקפי העסקאות בו הולכים ויורדים - ויש בכך כדי לתת משנה תוקף להתקררות בשוק. השאלה הגדולה היא כזו: אם הנתונים מצביעים על ירידה חדה במכירת דירות חדשות, לאורך כמה זמן תישמר יציבות זו במחירים והאם בסוף הקבלנים "יישברו" ויתחילו להוריד מחירים? שאלה טובה, והנבואה אתם הרי יודעים למי ניתנה.

2. עוד אסמכתא לבלימת מחירי הדיור היא דבריה של נגידת בנק ישראל ד"ר קרנית פלוג, שאמרה לאחרונה במפגש עם מנהלים בענף הבנייה שאחרי עשור של עליית מחירים מסתמנת בחודשים האחרונים מגמת התייצבות, אבל הדגישה שמוקדם לדעת אם אכן נעצרה מגמת העלייה. פלוג גם הדגישה את ההבדלים בין האזורים השונים והבהירה שבתל אביב ובמרכז מחירי הדירות עלו יותר מהממוצע הארצי. והיא כללה בכך גם את העלייה בשכר הדירה. הדיפרנציאציה שעשתה פלוג בין תל אביב והמרכז לשאר האזורים חשובה מאוד להבנת המגמות והמדד הכללי של מחירי הדיור, ואחזור אליה בהמשך.

3. אינדיקציה נוספת למגמת הבלימה ואף ירידה במחירי הדירות מצאתי בסקירה מעניינית של הבנק הבינלאומי על שוק הדיור. כלכלני הבנק כותבים אמנם שהנתונים מצביעים על ירידה במכירת דירות חדשות, אך לדעתם ההתמתנות הזאת לא תהיה הגורם שיחולל ירידה במחירי הדירות. עם זאת, הם מציינים שתי נקודות חשובות. האחת: עקב הפסקת הפרסום של מלאי הדירות העומד למכירה ואינדיקטורים נוספים הנוגעים לצד ההיצע בחצי השנה האחרונה, יש קושי להעריך את יחסי הכוחות בין רוכשי הדירות לקבלנים בשוק הדירות החדשות. השנייה, חשובה מאין כמוה, נוגעת לנתונים שסיפק משרד האוצר לכלכלני הבנק על תזרים המזומנים הפוטנציאלי ממכירת דירות חדשות. על פי נתוני משרד האוצר (ראו גרף), היקף המכירות של קבלנים בשלושת החודשים מארס-מאי 2017 הגיע לרמתו הנמוכה ביותר בשנתיים וחצי האחרונות והסתכם בכ-3.5 מיליארד שקל בלבד. לשם השוואה, במאי 2016 עמד הסכום על כ-5.3 מיליארד שקל. נתון זה מעניין במיוחד, כותבים בבינלאומי, על רקע התנהלות הקבלנים בשנות הגאות בשוק הנדל"ן. ולמה הם מתכוונים? מתחילת 2012 ועד סוף 2015 נרשמה עלייה במספר חודשי ההימצאות של דירה בשוק הדיור טרם מכירתה, זאת בניגוד לביקושים הגבוהים מצד רוכשי הדירות. ההסבר היחיד לאנומליה הזאת הוא שהקבלנים לא הזדרזו למכור את מלאי הדירות שברשותם, כנראה מתוך ציפייה להמשך עליית המחירים, כפי שאכן קרה. סביבת הריבית הנמוכה והתזרים הגבוה מדירות שכבר נמכרו אפשרו לקבלנים להמשיך בפוזיציה.

ומה קורה היום או צפוי לקרות בעתיד? ירידה בתזרים הצפוי ממכירת דירות חדשות עקב ירידה במספר העסקאות וירידה במחיר הממוצע של הדירות החדשות הנמכרות עשוי לדחוף את הקבלנים לשווק את הדירות שברשותם אפילו במחירים נמוכים יותר. זאת כדי להגדיל את תזרים המזומנים הצפוי, המיועד ברובו לשרת את החוב למערכת הבנקאית.

מעניין שדווקא כלכלנים בבנק כותבים את הדברים הללו, הפועלים נגד האינטרס של הקבלנים וגם של הבנקאים. ובעצם, מדובר בבנק הבינלאומי, בנק קטן יחסית במערכת, עם חשיפה יחסית קטנה לשוק הנדל"ן. אני מסופק אם סקירה כזאת הייתה יכולה לצאת בבנק הפועלים, לאומי או מזרחי טפחות.

4. עכשיו לסיפור מדהים שממחיש יותר מכול עד כמה סקרי הלמ"ס אינם אמינים, עד כמה מדדי הדיור מעוותים, עד כמה הנתונים על שוק הנדל"ן חלקיים במקרה הטוב ולא נכונים במקרה הרע. מפחידה המחשבה שעל בסיס נתונים מעוותים מתבססת מדיניות כזאת או אחרת (אגב, לא רק בתחום הנדל"ן).

ובכן, סיפור שהיה כך היה: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה טוענת שמטרת המדד של מחירי הדיור היא לשקף את השינוי בשווי הנדל"ן בבעלות. מה הציבור חושב על זה? הוא חושב לבטח שהמדד אכן משקף את השינוי בשווי הדירות שבבעלותו. אבל זה לא ממש מדויק. כעת אני חוזר להתייחסות הנגידה להבדלים בהתפתחות המחירים בין תל אביב והמרכז לפריפריה. אפשר להניח שבידי בנק ישראל יש נתונים המצביעים על המגמה. הציבור, אותו ציבור שמקבל מדי חודש מדד מחירי דירות, אינו יודע שמשקל נפת תל אביב במדד מחירי הדירות של הלמ"ס הוא חמישית (!) או ליתר דיוק, 21.4%. תל אביב מהווה 17% במדד ואילו ר"ג את השאר. האם משקל כזה אינו מעוות את המדד? האם העובדה שהלמ"ס מעניקה את המשקלות במדד לפי שווי המלאי של הדירות ולא לפי מספר הדירות היא נכונה? וחשוב מכול: תל אביב "מושכת" את המדד הארצי למעלה בגלל העלייה החריגה בה במחירי הדירות. לפיכך, עבור רוב רובו של הציבור, שממילא רכישת דירה במדינת תל אביב אינה ריאלית מבחינתו, פירוש הדבר שהמחירים יורדים. אבל הירידה הזאת אינה משתקפת במדד מחירי הדיור כיוון שמשקלה של מדינת תל אביב גבוה מכפי שהוא צריך להיות.

ומהו באמת חלקה האמיתי של מדינת תל אביב מתוך סך מלאי הדירות הארצי? אז זהו, שזו שאלה ממש לא טריוויאלית ואי-אפשר לקבל עליה תשובה ברורה. חיפשתי וחפרתי, עד שהגעתי לנתון יחסית ישן, משנת 2011, מתוך מחקר של מרכז המידע בכנסת שנכתב בתחילת 2014 על שוק השכירות בישראל. אלו הנתונים שמצאתי: נכון לשנת 2011 היו בישראל 2.2 מיליון דירות, מתוכן 180 אלף בתל אביב, כלומר משקלה בסך המלאי עמד אז על 8% וקשה לי להניח שהשתנה באופן דרמטי. ברמת גן, השייכת לנפת תל אביב, היו 58 אלף דירות, 2.6% מסך הדירות בארץ. כלומר, נפת ת"א מרכזת 10.7% ממלאי הדירות בישראל. במדד מחירי הדירות של הלמ"ס, לעומת זאת, מקבלת מדינת ת"א כפליים ממשקלה במלאי הדירות. למה? את זה בדיוק שאלתי את הלמ"ס.

5. ביום רביעי פניתי לדוברות הלמ"ס ושאלתי לפשר הפערים הללו. התשובה שקיבלתי: נכון, המשקל של נפת תל אביב הוא אכן כחמישית, אבל איך אתה יודע שמשקלה הכמותי במלאי הוא רק כ-10%? לי זה נראה מוזר שהגוף האחראי יותר מכול על הנתונים הכלכליים של מדינת ישראל לא יודע כמה דירות יש במלאי בישראל בכלל ובכל עיר בפרט. שלחתי ללמ"ס את הלינק לסקירה שנתוניה משנת 2011 עובדו על ידי יהורם אלבז, בכיר באגף מידע וניתוח כלכלי במשרד השיכון, ונמסרו לכנסת בפברואר 2014. אז ככה: האם עיתונאי צריך לספק לאגף שלם באוצר, שעיסוקו באיסוף ובעיבוד נתונים, לינק לנתונים שהאגף כלל לא הכיר או ידע עליהם, אף שהיה צריך לדעת עליהם?

6. אתמול (ה') קיבלתי את התשובה הבאה מהלמ"ס: "אם ההתייחסות היא לטבלה 1 (הכוונה לטבלה ממסמך של מרכז המחקר בכנסת - א"צ), אז לא מדובר על השוואה בין מחוזות אלא בין יישובים. בנוסף, חישוב המשקלות במדד מחירי הדירות מתבסס על ערך מצבת הדירות - כלומר, אנו מביאים בחשבון הבדלי מחיר בפריסה הגיאוגרפית. במקרה הנוכחי מחירי הדירות בתל אביב גבוהים יותר מאזורים אחרים".

השורה התחתונה של תשובת הלמ"ס היא לא יותר ממדהימה לדעתי. הלמ"ס אומרת בעצם את מה שהיא וכמה יודעי ח"ן יודעים - שמשקלה של מדינת תל אביב במדד מחירי הדיור הוא על בסיס שווי הדירות ולא לפי משקלה הכמותי ולכן הוא כפול. משמעות תשובת הלמ"ס היא בעצם שמדד מחירי הדיור מעוות כלפי מעלה בגלל העלייה במחירי הדיור בתל אביב, כפי שהצביעה עליה הנגידה. אם המדידה הייתה מתבצעת לפי המשקל של מספר הדירות במחוז תל אביב, כנראה מדד מחירי הדירות היה מצביע על ירידה.

הגיע הזמן שאנשי הלמ"ס, ובראשם פרופ' דני פפרמן, יסבירו זאת לציבור. תשובתם היא בעצם דרך מאוד דיפלומטית להודות בהטיה כלפי מעלה של מחירי הדיור. אם המטרה של הלמ"ס היא למדוד את השינוי בשווי מלאי הדירות, משל היה זה "תיק נכסים", אז המשקלות במדד אכן צריכים להיות לפי שווי הדירות. אבל לפי הכותרות שמייצר המדד של הלמ"ס מדי חודש, ברור שלא כך תופס זאת הציבור.

למי נוחה ההטעיה הזאת? ברור לכם למי.

מי האיש שצריך לקרוא אליו למשרדו את פרופ' פפרמן ולשאול על משקלה של מדינת תל אביב במדד מחירי הדיור ועל התיקונים התכופים במדדי הדיור (3-4 תיקונים לכלל מדד)? שר האוצר משה כחלון.

הציבור צריך לקבל תמונה עד כמה שיותר אמיתית על מחירי הדיור, במיוחד בתקופה רגישה כזאת, ולא תמונה מעוותת ואף מנותקת מהמציאות.

eli@globes.co.il

 תזרים מזומנים