בנייני השימור בתל-אביב: החולמים החדשים של נחלת בנימין

מדרחוב נחלת בנימין נמצא בלב תל אביב. כמה מאות מטרים משד' רוטשילד, ליד "העיר הלבנה", ובקרבת בתי היוקרה של נווה צדק. הרחוב כולל ריכוז יוצא דופן של אדריכלות יחודית, ובכל זאת, נדמה שהמקום תקוע בעידן אחר: המרחב הציבורי מוזנח ודי מלוכלך, המצב הפיזי של המבנים ירוד, החצרות האחוריות נראות כמו מגרשי גרוטאות, והעסקים מיושנים.

ובכל זאת, השנה הושלמו כמה פרויקטים חדשים ולאחרונה גם החל שיווק של דירות בבית העמודים, בפינת הרחובות רמב"ם והתבור.

16 שנים מההשקה

אזור המדרחוב זכה למידה רבה של תשומת לב ציבורית בשנת 2001, כשהיזמית רות שפייזר - שנולדה בשנות ה-50 כדיירת מוגנת בחדר בבית העמודים שברחוב רמב"ם, ואט אט אספה נכסים במקום - הכריזה על כוונתה להקים "רובע", שיכלול מלונות בוטיק ומבני דירות יוקרה. הרעיון של שפייזר היה חדשני, כי הוא דיבר לראשונה על ניהול משותף של המרחב. התוכנית כללה שימור וחידוש כל המבנים המיועדים לשימור, הוספת תוספות בנייה, הריסת המבנים במתחם שאינם מיועדים לשימור והקמת בנייני מגורים חדשים במקומם.

 בית בנחלת בנימין / צילום: איל יצהר

על פי התוכנית, היו אמורים להתווסף שטחי מסחר וחניון ציבורי תת-קרקעי בן 1,500 מקומות. אחד הרעיונות המעניינים של התוכנית היה פיתוח החצרות האחוריות ויצירת קישוריות מיידית לרחוב אלנבי. "חלום חיי", היא אמרה לגלובס בתחילת 2004, "הוא להחיות את הבית ואת הרחוב שבהם נולדתי".

שפייזר ובן זוגה, איש העסקים שלמה לחי (ממקימי חברת ההיי-טק סאפיינס), השקיעו ברכישת הבניינים כ-50 מיליון דולר, כש-33 מיליון דולר ניטלו כהלוואה מהבנקים. אבל התוכנית זכתה מיד להתנגדות מצד ועד אמני המדרחוב, שהפעילו את עו"ד אביגדור פלדמן כדי שיקדם את עניינם. החשש שלהם היה מהשתלטות חברה נדל"נית על המרחב הציבורי, מצימצום, או פגיעה בפעילותם ובעיקר, מגביית תשלום גבוה על זכות המכירה בשוק. המועצה לשימור אתרים התנגדה אף היא לתוכנית, בטענה שיש לשמור על הצביון הנוכחי המיוחד של הרחוב, תוך הימנעות מבנייה חדשה מופרזת.

ב-16 השנים שחלפו מאז אירוע ההשקה המיוחצ"ן של תכנית "הרובע", הרבה לא קרה בשטח. החובות הגדולים העיקו על היזמים, הבנקים איבדו סבלנות, והמבנים ששפייזר ולחי רכשו עברו מיד ליד: בשנת 2007 רכש ניקולאס ברגרואין שישה מבנים (קודם לכן מיכאל צ'רנוי ניהל מו"מ שלא צלח), המבנים נמכרו לחברת דמרי בשנת 2010, ב-2012 מכרה דמרי את "בית התמר" למשקיע הצרפתי ג'רארד בנטולילה (תמורת 35 מיליון שקל), וב-9 ביוני השנה דיווחה דמרי כי חתמה על הסכם אופציה (ולא בפעם הראשונה) למכירת עוד שלושה מנכסיה ברחוב: בניינים ברחוב רמב"ם 18, רמב"ם 12-16 (בית העמודים) ורחוב התבור 44.

בין לבין, הגיחה שפייזר עם החלומות הגרנדיוזיים. בתחילת 2014, יום אחרי שקיימה מסיבת עיתונאים והכריזה על הקמת קניון ועל בנייה בהיקף של כ-26 אלף מ"ר, היא הודיעה כי תרכוש (עם לחי) את השלד הבורסאי של כלל פיננסיים תמורת כ-350 מיליון שקל, כזרוע לגיוס כספים עבור הקמת הפרויקט. אבל שוב, חצי שנה מאוחר יותר, גם העסקה הזו התבטלה, לאחר ששפייזר אפילו לא הצליחה לסכם עם דמרי על רכישת אותם נכסים.

שפייזר עצמה חיה עכשיו בפריז, והיא לא התלהבה לשוחח על היוזמות שלה במדרחוב נחלת בנימין. לדבריה, הבעיה בפרויקט בסדר גודל כזה היא בעיקר המימון, הואיל ומרבית המבנים ברחוב מוגדרים לשימור ועדיין לא נמצאה השיטה שמאפשרת שיפוץ, לפי סטנדרטים מחמירים, תוך שמירה על כלכליות. היא מסתייגת מפרויקטים אחרים לשימור בעיר, כדוגמת "בית ציפורן" ברחוב נחמני, שבהם לא נמצאה "הנוסחה התכנונית לעשות את זה". לדברי שפייזר, "העמיסו על הבניין כל כך הרבה, שזה מן סלט של חדש וישן. האחד מתחרה בשני. לא הייתי רוצה שזה יקרה לבית העמודים".

האדריכלים סימונה בר שגיא ומשה וורשבסקי היו אלה שהכינו עבור שפייזר את התוכנית ל"רובע נחלת בנימין". ללא קשר, הם אחראים לפרוייקט בית התמר, בניין משנת 1922, ברחוב נחלת בנימין 8. בחלק האחורי של הבניין, ששופץ באופן קפדני, הם תכננו תוספת הכוללת 15 דירות חדשות. ורשבסקי, שכיהן בעבר כאדריכל העיר תל אביב: "בית התמר היה המבנה הראשון ששומר והוא הסנונית הראשונה. אבל הוא לא יכול להחזיק מתחם. צריך עוד כמה מבנים, צריך מסחר, מלונאות. צריך לייצר שכונה שיודעת לשמר את העבר ולבנות את העתיד".

מיטל להבי, מי שהיתה בזמנו שותפה לקידום הפרויקט של שפייזר, והיום מכהנת כסגנית ראש עיריית תל אביב, אומרת שהיא חושבת שהתוכנית של שפייזר היתה מצוינת - אך לא היתה היענות מצד העירייה. להבי: "יזם פרטי יכול להיות כוח מניע, אבל צריך תמיכה של הממסד. במיוחד כשהפוטנציאל מבחינת התכנון אינו גדול, ויש פה סוגיות כמו ניוד זכויות, השקעות משלימות במרחב הציבורי, של עירייה, משרד תיירות".

אופציה ב-14 מיליון

אבל כאמור, רוח חדשה נושבת בחודש האחרון בנחלת בנימין. היא מגיעה מכיוון חברת פסו-גוב, חברה יזמית צעירה שבראשה עומדים עידו פסו ושמר גוב. החברה מתמקדת במרכז תל אביב ויש לה כבר ניסיון עם שיקום מבנים לשימור (לבונטין 5, בית אבושדיד, נחלת בנימין 10).

בתחילת יוני הודיעה דמרי כי פסו-גוב רכשה ממנה בתמורה לסכום לא מבוטל של 7.1 מיליון שקל אופציה לרכישת המבנים ברח' רמב"ם 18, רמב"ם 16-12 (בית העמודים) וברחוב התבור 44. האופציה נחתמה לחודש אחד בלבד, ותמורת כל חודש הארכה משלמת החברה 1.4 מיליון שקל. לפי שעה, הוחלט כבר להאריך את האופציה לחצי שנה, מה שאומר שדמרי כבר נהנית מתשלום צפוי של כ-14 מיליון שקל. ואם אכן תמומש האופציה, ישלמו הקונים לדמרי 142 מיליון שקל עבור שלושת הבניינים.

בינתיים הקונים יצאו לדרך. את בית העמודים משווקת חברת פסו-גוב כ"מתחם בנג'מין", עם הכרזות כמו "קומפלקס עוצר נשימה" ו"הזדמנות שלא היתה מאז 1927". הבעיה היא, שהתמורה הכספית ועלויות השיפוץ האדירות מכתיבות מחירי מכירה גבוהים במיוחד. בשוק הנדל"ן מעריכים שהקונים יצטרכו למכור מ"ר במחיר ממוצע של כ-70 אלף שקל.

במקום מוצעות כעת למכירה דירות 2 עד 4 חדרים במחיר התחלתי של 2.9 מיליון שקל. לפי הפרסומים, הדיירים ייהנו מיציאה לעליית גג עם בריכה פרטית וחניון פרטי שמעליו גינה פרטית, "שבילי הליכה פסטורליים", ו"להשלמת אווירת הרוגע והשלווה במתחם, תוקם מזרקת מים אקולוגית מרהיבה".

פסו אומר שזה זמן שנחלת בנימין היא האזור היותר נחשק של תל אביב, יותר מאשר אזור לב העיר או נווה צדק, ויש המכנים אותו אפילו "הרובע החמישי". לדברי פסו, "זה האזור הכי צבעוני, זו הבשורה של תל אביב. גם הלקוחות הם כבר לא אלה שהיו לנו לפני ארבע שנים, אנשים שבאו להשקעה. הקונים הם זוגות סביב גילאי ה-50 וה-60, שמעריכים את הבניינים האלה עם האופי לשימור, שרוצים 70 מ"ר, עם חניה. הם רוצים לקנות בניין עם נשמה". פסו מציין כי כבר היום יש ברחוב חמישה מבנים בבנייה. "ויש בתכנון מתקדם עוד כמה בניינים טובים, ולי יש עוד שלושה. אנשים כבר מבינים את הוויב של נחלת בנימין".

"לעבור ממנגנון מאפשר למנגנון מחייב"

הבניינים המתקלפים בנחלת בנימין, ולא רק בה, מטרידים כמובן את הרשויות. אם בתל אביב השימור לא מספיק כלכלי לשיפוץ מבנים בקצב מספק, מה יגידו ערים אחרות?

לדברי ירמי הופמן, ראש מחלקת שימור במנהל ההנדסה של עיריית תל אביב-יפו, "העסק הזה צריך לקבל דחיפה קדימה. נחלת בנימין היא חוליית המעבר בין השלב של תל אביב כ'אחוזת בית' לעיר המודרנית. אפשר לדבר על היופי של הרחוב, אבל יש לזה ערך היסטורי גבוה גם מעבר לאסתטיקה".

הופמן מדגיש שהבעיה היא בשיטה, ולאו דווקא במהלכי העירייה: "מנגנון השימור בארץ הוא מנגנון מאפשר, ולא מנגנון מחייב. אין לנו חקיקה, כמו חקיקת המלכים שקיימת באנגליה, בצרפת ובאיטליה, שאומרת שהרשות יכולה לחייב את האזרח לשמר את המבנה שבבעלותו. אני מאמין שהתפיסה הזו תשתנה בקרוב לשלב של אכיפה אקטיבית".

- יכול להיות שמשהו בהגדרות של תוכנית השימור תוקע את שיקום הרחוב?

"אני דוחה את הטענה הזאת על הסף. אם מסתכלים על מכלול הבניינים, הרבה יותר בניינים לשימור משתפצים מאשר בניינים שהם לא לשימור, וזה אומר שהתמריצים לגמרי מספיקים. אני חושב שצוואר הבקבוק הוא הקושי בהתארגנות. הבעיה העיקרית היא לא הנושא הכלכלי".

האדריכלים בר שגיא ו-וורשבסקי, מספרים שבשנים האחרונות הגיעו אליהם יזמים רבים שבדקו אפשרות לרכוש מבנים לשימור. בסוף כולם נסוגו: "המקום הזה חי, בימי שישי המדרחוב תוסס, אבל עם מה שקורה בשטח אי אפשר להתווכח. מהרגע שאישרו את תוכנית השימור, היזמים התחילו לעשות חשבון כדאיות".

רבים סבורים שהעובדה שמדובר במדרחוב, ובו הרבה מסחר ללא חניה צמודה, מקשה על קידום פרויקטים באזור. הופמן אינו מסכים עם ההנחה הזו: "כשאנחנו מטיילים ברובע המארה בפריז, וחולמים לגור שם, זה מאוד דומה לנחלת בנימין. תושבי העיר כבר עברו את השלב שבו מחסור בחניה הוא מחסום בהשקעה או ברכישה. עידן הרכב נגמר ויש אמצעי תחבורה אחרים".

מאזור למתחם

שכונת נחלת בנימין הוקמה ב-1908, במקביל לאחוזת בית, ברחוב שהתחיל בשדרות רוטשילד והסתיים ברחוב גרוזנברג. בשנות ה-20 הרחוב התארך לכיוון רחוב אלנבי ואופי הבנייה השתנה: המבנים גבהו, החצרות הקדמיות נפתחו וקומות הקרקע הפכו למסחריות. ב-1985, אחרי שנים רבות של הזנחה, עבר החלק הצפוני של הרחוב שינוי משמעותי, כשהרחובות נחלת בנימין, מוהליבר, התבור, רמב"ם והשומר תוכננו מחדש כמדרחוב. למעשה, המהלך האורבני הזה ביטל את מובהקות הפרצלציה (חלוקת הקרקעות) ההיסטורית, טישטש את הזהות האוטונומית של הבניינים, והפך את כל האזור למרחב אחד, ממותן תנועה ומסחרי. נחלת בנימין הפכה למתחם.

מבחינה אדריכלית הבניינים הם ערבוב לקטני של אדריכלות מזרח אירופאית, "ניאו-קלאסית", עם מוטיבים אוריינטליסטיים ששיקפו את ההיקסמות מהמזרח. תוכנית השימור של תל אביב, שאושרה בשנת 2008, הכירה בחשיבותם של חלק מהמבנים האלה, במיוחד בקטע של המדרחוב.

תמר טוכלר, מהמועצה לשימור אתרים, אומרת שציר נחלת בנימין הוא בעיניה אחד החשובים בעיר, וביחס אליו צריך להשתמש במונח "שימור ליניארי". המונח הזה, שהומצא על ידי האדריכל המנוח סעדיה מנדל, שאחראי לתכנון המדרחוב, כוונתו שגם אם יש לחלק מהמבנים ערך אדריכלי הרי שמה שנותן למקום את המשמעות זה דווקא הרצף, המכלול.