יושבים על הגדר: סיכום מחצית שנה בשוק המשכנאות

אחרי תקופה ארוכה של גאות, שוק המשכנתאות סוגר מחצית שנה פושרת למדי. מנתוני בנק ישראל שפורסמו אתמול (ב') עולה כי היקף המשכנתאות החדשות שניתנו במחצית הראשונה של השנה עמד על 26.1 מיליארד שקל - ירידה של כ-13% לעומת נתוני המחצית המקבילה. הירידה נובעת בעיקר מירידה במספר העסקאות בענף, שכן המחירים נותרו פחות או יותר יציבים. במחצית הראשונה של השנה נלקחו בממוצע מדי חודש 6,630 משכנתאות, ירידה של 8% לעומת המחצית המקבילה - אז עמד היקף העסקאות על 7,177 בממוצע בחודש.

עם זאת, חודש יוני היה חודש חזק, כשהיקף המשכנתאות בו עמד על 4.88 מיליארד שקל, לעומת ממוצע של 4.34 מיליארד שקל בכל המחצית. במערכת הבנקאית מעריכים שגם בחודש יולי יירשמו נתונים גבוהים יחסית, אולם הם תולים זאת בחודשי הקיץ הנחשבים לחודשים חזקים יחסית בענף.

בנוסף, בבנקים מעריכים כי המגמה הנוכחית של דשדוש בכמות העסקאות תימשך.עיקר הירידה בפעילות היא של רוכשי דירה ראשונה שמעדיפים להמתין לתוצאות הגרלות "מחיר למשתכן", ובמיוחד להגרלה הגדולה שעליה הכריז האוצר בחודש שעבר. גם המשקיעים הפחיתו פעילות בשוק בעקבות המגבלות שמטיל עליהם האוצר, ובבנקים מציינים כי ישנה ירידה גם בפעילות משפרי הדיור מכיוון שהם מתקשים לבצע עסקאות למכירת דירתם ולא ממהרים להתפשר במחיר.

"הירידה במכירות לא נובעת מקיטון בביקושים, אלא מכך שאוכלוסיות שלמות יושבות על הגדר ושואלות לאן פני השוק", אומר בכיר במערכת הבנקאית.

"ישנם כוחות מנוגדים בשוק, והשאלה שנשאלת היום היא מי ימצמץ ראשון מבין השחקנים. מצד אחד יש ביקוש אמיתי בציבור לדירות, אבל רוכשי הדירות יושבים כרגע על הגדר. מצד שני, יש את הקבלנים שלא ממהרים להוריד מחירים, אבל רף הסבלנות שלהם מוגבל כי הם צריכים את תזרים המזומנים והם עשויים להישבר ולהתחיל להוריד מחירים בעיקר בדירות גמורות באזורים של פעילות ניכרת של תוכנית מחיר למשתכן. מהצד השלישי, יש את שר האוצר שנחוש להגדיל עוד ועוד את תוכנית מחיר למשתכן, אבל השאלה אם המדינה תמשיך לסבסד קרקעות ואולי בכלל יהיו בחירות והממשלה תתחלף. נראה שהראשון שימצמץ מבין השחקנים יקבע את המגמה בשוק", הוא מוסיף.

עד שהשחקן הראשון "ימצמץ", בבנקים מעריכים שמגמת הדשדוש והאי-וודאות תימשך. "המגמה הזו היא לפני התגבשות 'אם כל ההגרלות' שמתכנן האוצר בתוכנית מחיר למשתכן. כשהגרלה זו תצא אל הדרך - המגמה הנוכחית תאיץ ותוחרף", מעריך הבנקאי.

בינתיים, כאמור, נרשמה האטה בשוק המשכנתאות המהווה השתקפות למצב שוק הנדל"ן. אמנם לא ניתן לומר שהשוק נמצא בקיפאון שכן מדי חודש עדיין ניתנות משכנתאות בהיקף של מעל 4 מיליארד שקל, אולם לעומת נתוני השנים האחרונות מדובר בהאטה לא מבוטלת. בסה"כ תיק המשכנתאות של המערכת הבנקאית עומד על 313 מיליארד שקל - עלייה של יותר מ-50% בתוך 6.5 שנים.

נתוני בנק ישראל מאפשרים גם הצצה ופילוח עמוקים יותר של השוק. לפניכם כמה מהמספרים המרכזיים לסיכום המחצית הראשונה של 2017:

38%: זה שיעור המשכנתאות שניתנו במחצית הראשונה לרכישת נכסים בשווי של מעל 2 מיליון שקל.

מפילוח שוק המשכנתאות לפי שווי הנכס הנרכש, עולה כי במחצית הראשונה של השנה חלה עלייה בהיקף הדירות היקרות (בשווי של מעל 2 מיליון שקל). אם בשנת 2015 משכנתאות נכסים בשווי זה היוו פחות משליש מהשוק, בשנת 2016 הם עמדו על 35.8%, ואילו במחצית הראשונה של שנת 2017 הם כבר מהווים 38% מהשוק.

לעומת זאת, בשאר הקבוצות של המחירים הנמוכים יותר ירד משקלם מסך השוק. כך, למשל, דירות בשווי של 800 אלף שקל היוו רק כ-6% משוק המשכנתאות במחצית הראשונה של 2017, לעומת מעל 10% בשנת 2015.

בשוק המשכנתאות מציינים כי העלייה בחלקן של הדירות בשווי של מעל 2 מיליון שקל לא נובעת רק בגלל עליית מחירים, אלא משינוי בתמהיל העסקאות.

"באזורי הפריפריה בהם יש פעילות של תוכנית מחיר למשתכן, אנחנו רואים ירידה משמעותית בהיקף העסקאות. לעומת זאת, באזורי הביקוש (בעיקר אזור המרכז - ע.א), לא חל כמעט שינוי בכמות העסקאות", אומר בנקאי בכיר, שמעיד כי בעוד שפעילות הבנקים במשכנתאות במרכז נותרה גבוהה, בסניפים באזור הפריפריה נרשמה ירידה. התוצאה היא שתמהיל תיק המשכנתאות משתנה: פחות רכישות של דירות במחירים נמוכים, כך שחלקן של הדירות היקרות הולך וגדל.

מגמה זו רק מרחיבה את הפערים הגבוהים ממילא בין המרכז לפריפריה, שכן בעוד שבאזור המרכז העסקים נמשכים כרגיל, המחירים נותרים יציבים ואולי אף עולים, באזור הפריפריה יש קיפאון בעסקאות, שעלול גם להוביל לירידת מחירים.

4.3%: זו הריבית השקלית הקבועה הממוצעת למשכנתאות שניתנו בחודש יוני.

אחרי שנתיים של עליית ריביות בשוק המשכנתאות נראה כי הן מתחילות להתייצב. הריבית הן במסלול השקלי והן במסלול צמוד המדד ירדו לעומת רמתן בתחילת השנה. יחד עם זאת, מדובר בירידה מינורית של 10 נקודות בסיס בכל מסלול.

לפי הערכות, הירידה הקלה בריבית נבעה מהירידה בהיקף העסקאות בשוק, שהגדילה את התחרות בין הבנקים על מימון העסקאות הקיימות.

בכל אופן, לא מדובר בשינוי מהותי, ובחודשים האחרונים כמעט ולא חל שינוי בריביות. בבנקים לא ממהרים להוריד מחירים בשל דרישות הרגולציה בתחום ההון והסיכון והאי-וודאות שמאפיינים את שוק הנדל"ן. בבנקים מעריכים שרמות המחירים הנוכחיות יישארו בתקופה הקרובה.

2.02 מיליארד שקל: אלו היקף המשכנתאות הנמצאות בפיגור של מעל 90 יום.

נראה כי לא משנה אם השוק התקרר קצת או שהביקושים גבוהים, נתון אחד שכמעט ואינו משתנה הוא היקף המשכנתאות הנמצאות בפיגור. היקף המשכנתאות שבפיגור נותר סביב רמת ה-2 מיליארד שקל מזה מספר שנים, והוא מהווה 0.65% מהתיק.

מדובר בשיעור נמוך יחסית הנובע מכך שהשוק עדיין נמצא בגאות, ולווים הנקלעים לקשיים יכולים למכור בקלות את הנכס, לפרוע את ההלוואה, ואפילו להישאר עם עודף.

אלא, שבתרחיש בו הקיפאון בתחום יימשך, משימת המימוש עלולה להתגלות כפחות פשוטה. בכל אופן, כל עוד ורמת האבטלה או הריבית לא יעלו באופן משמעותי, סביר כי נתוני הפיגור הנמוכים יישארו.

 סיכום מחצית משכנתאות