סקר: הביקוש לדירות בשיא, צפי מתגבר לירידת מחירים

הירידה במספר העסקאות וההבטחות להצפת השוק בדירות מסובסדות והפחתת מחירים רוחבית, הושיבו הרבה רוכשי דירות פוטנציאליים על הגדר, אבל עדיין קשה לומר האם הן גם שינו עד כה את כיוון המחירים.

על רקע אי הוודאות הרבה בשוק הדיור, נערך החודש הסקר החצי שנתי של "גלובס" ו"אזימוט", בפעם ה-22 ברציפות. שלא במפתיע, הסקר מצביע על שתי מגמות בולטות - זינוק בקרב "מחפשי הדירות", וצפי לשלם מחיר נמוך בהרבה על הדירה המבוקשת.

לפי הנתונים, בחצי השנה האחרונה חל זינוק משמעותי בקרב מי שמחפש דירה לרכישה או מצהיר על עצמו כי הוא שוקל להתחיל ולחפש דירה בשלושת החודשים הקרובים. שתי קבוצות אלו עומדות על פי הסקר על 13% מכלל המדגם, כך שבשורה התחתונה 26% מכלל הנשאלים הצהירו כי הם מתכוונים לרכוש דירה בחודשים הקרובים, נתון חריג בהשוואה לכל הסקרים הקודמים שנעשו (הנתון הגבוה ביותר עד היום היה 18%, במחצית הראשונה של 2016).

עם זאת, שינוי מהותי נרשם גם במחיר המקסימלי המוצהר שמוכנים הנשאלים לשלם תמורת דירה. מציאות זו, של ביקוש כבוש לצד ציפייה לירידות מחירים, עשויה לאותת על המשך רמה נמוכה של עסקאות בחודשים הקרובים (בשל המשך ציפייה לירידת מחיר). מאידך, לא מן הנמנע שאם המחירים יתחילו לרדת, הביקוש הגדול לדירות עשוי להתפרץ - מה שעלול להוביל לעלייה מחודשת של המחירים.

מקרה דומה התרחש ב-2014, כאשר תוכנית מע"מ אפס שהוביל שר האוצר דאז, יאיר לפיד, גרמה להתקררות בשוק ולירידה משמעותית בהיקף העסקאות. כשהתוכנית בוטלה בסופו של דבר, הביקוש התפרץ והמחירים שבו לעלות.

המחיר המקסימלי: הנמוך מאז המחאה

המחיר המקסימלי שמוכנים הנשאלים לשלם עבור דירה ממוצעת עמד בתחילת המחצית השנייה של 2017 על מיליון שקל בלבד. זהו הנתון הנמוך ביותר שנצפה מאז דצמבר 2011, אז עמד המחיר המקסימלי על כ-979 אלף שקל. נזכיר כי סקר 2011 התקיים על רקע המחאה החברתית שהחלה ביולי 2011, מה שהוביל לציפייה גדולה בציבור לירידת מחיר. ציפייה זו התבדתה מאוחר יותר, והמחיר המקסימלי שהקונים היו מוכנים לשלם על רכישת דירה הגיע בדצמבר 2013 לשיא של כ-1.379 מיליון שקל.

בשנתיים האחרונות התהפכה המגמה שוב, וכעת הנתון הגיע, כאמור, לשפל חדש, המעיד שהציבור אכן מזהה שינוי בשוק ומצפה לירידה במחירים.

האם נשים אופטימיות יותר מהגברים בכל הנוגע לירידת מחיר? או שמא הן מוכנות להסתפק בדירה קטנה יותר? פילוח התקציב המקסימלי לרכישת דירה על פי מגדר, מעלה כי ברוב המקרים הנשים נוקבות בסכום נמוך משמעותית, כמעט ברף התחתון של מחיר הדירה האפשרי.

51% מהנשים ו-49% מהגברים נקבו בעד מיליון שקל כמחיר המקסימלי אותו יהיו מוכנים לשלם. וככל שהמחיר עלה, כך גם ניכר ההבדל בין הנשים לגברים: 56% מהגברים ו-44% מהנשים בחרו במחיר מקסימלי שנע בין מיליון שקל ל-1.5 מיליון שקל.

בתקציב שבין מיליון וחצי שקל לשני מיליון הפער בין המינים מתרחב, כאשר 58% מהגברים בחרו בטווח המחירים הגבוה לעומת רק 42% מהנשים.

במחיר המקסימלי הגבוה ביותר, יותר משני מיליון שקל, חלקם של הגברים עמד על 63% לעומת 38% בלבד בקרב הנשים. מדובר בשתי מגמות הפוכות, שיכולות אולי להצביע על כך שהגברים שמבקשים לקנות דירה אינם מאמינים שמחירי הדירות ירדו ולכן מוכנים לשלם יותר, ולעומתם הנשים אופטימיות יותר.

עלייה בביקוש לדירות קטנות

עוד נתון מעניין מתייחס לגודל הדירה, שמחפשים רוכשי הדירות הפוטנציאליים. אף שהנתונים בסקירות האוצר מעידים על ירידה משמעותית בפעילות המשקיעים, הסקר מעיד כי במחצית השנה הראשונה של 2017 חלה עלייה משמעותית בביקוש לדירות קטנות, עד שני חדרים. על פי הנתונים, 9% מהמשיבים בחרו בגודל זה של דירה, לעומת אחוז אחד בלבד בסקר הקודם.

הביקוש לדירות הקטנות לא היה כה גבוה מאז מחצית 2015 והוא מעיד על אחד מהשניים: או שהמשקיעים ממשיכים לחפש דירות קטנות וזולות ולא פרשו מהמשחק (לפחות בכל הנוגע להצהרת הכוונות), או שמדובר ברוכשי דירות שמוכנים להתפשר על גודל הדירה, העיקר להגיע לדירה בבעלותם.

פילוח העדפות על פי הכנסה מלמד כי ייתכן שהתשובה השנייה נכונה יותר. מהנתונים עולה כי 79% ממחפשי הדירה שהכנסתם נמוכה מהממוצע מחפשים דירה של עד 2 חדרים, לעומת 7% בלבד שהכנסתם ממוצעת ו-14% ממחפשי הדירה שמרוויחים מעל הממוצע.

הביקוש לדירות 3 חדרים נותר יציב על 33% מקרב מחפשי הדירות (בדומה לסקר הקודם), ביקוש לדירות 4 חדרים ירד מעט מ-38% בסקר הקודם ל-33% בסקר הנוכחי, והביקוש לדירות 5 חדרים ירד מ-19% במחצית השנייה של 2016 ל-15% במחצית הראשונה של 2017. ביקוש לדירות 6 חדרים ומעלה עמד על 4% (לעומת 6% בסקר הקודם) ו-6% מהנשאלים לא ידעו להשיב איזה דירה הם מחפשים.

"אווירה ציבורית של המתנה לירידות"

"כל משפחה שישית לפחות מתכוננת לרכישת דירה בשלושת החודשים הקרובים", מסביר בני קרת מנכ"ל אזימוט, "במחצית הראשונה של שנת 2017 חלה עלייה של 44% בשכיחות מחפשי הדירות בישראל, כפי הנראה בשל שני גורמים עיקריים: האחד, מחיר למשתכן, והשני, פעולות רציפות של סרבול והכבדה על המשקיעים.

"במקביל נראה שנוצרה אווירה ציבורית של המתנה לירידת מחירים. לאורך המחצית הראשונה של 2017 השוק נמצא בתנודתיות גדולה עקב מה שאני סבור שהוא התערבות יתר של הממשלה בשוק הנדל"ן. במקביל, הסקר מעיד על ירידות בכוונת קנייה של דירות חדשות ועלייה בכוונת קנייה של דירות יד שנייה , נתון המשקף היטב את מצב המלאים בשוק".

לגבי השינוי בהעדפות הציבור בכל הנוגע לגודל הדירה, קרת סבור כי הנתונים מעידים שמחפשי הדירות כוללים יותר זוגות צעירים, ופחות משפרי דיור. קרת: "להערכתי, הבלבול בשוק וההתערבות הבלתי פוסקת של הממשלה בשוק הנדל"ן, בצד הביקוש בעיקר, יגרמו בסופו של דבר להמשך עליות מחירים בטווח הקצר. הממשלה חייבת לעשות פעולות המשכיות גם לקהלים נוספים, לא רק מחוסרי דיור, ולא לרסק את שוק הנדל"ן וליצור בכייה לדורות".

הסקר החצי שנתי של גלובס ופרסום אזימוט נערך פעמיים בשנה, במחצית השנה ובסופה, ומספק נתונים עדכניים בנוגע לכוונות הציבור לרכוש דירה בישראל. מדובר בסקר אינטרנטי שנערך באמצעות מכון המחקר "מאגר מוחות", בראשות פרופ' יצחק כ"ץ בקרב מדגם ארצי מייצג של כ-610 איש, מחציתם נשים ומחציתם גברים, המהווים מדגם מייצג של האוכלוסייה הבוגרת, דוברת השפה העברית בישראל.

רק 30% מהקבלנים צופים המשך עליות מחירים בדיור

גם הקבלנים הפנימו שחוקי המשחק השתנו. לפחות כך נראה ממשאל קבלנים שנערך בשבועות האחרונים בקרב עשרות קבלני ארגון הקבלנים ת"א-יפו-בת ים. על פי התוצאות, התנגדות הקבלנים לתוכנית מחיר למשתכן פוחתת וחלק ניכר סבורים שמחירי הדירות לא צפויים לעלות בשנה הקרובה.

הקבלנים נשאלו אם השתתפו במכרזי מחיר למשתכן או בכוונתם להשתתף בהם בקרוב. אמנם חלק ניכר (56.6%) השיב בשלילה, אך מדובר בירידה ניכרת בשיעור ההתנגדות. אשתקד, 75.7% אמרו כי לא ישתתפו ולפני חצי שנה השיעור היה גבוה יותר, כ-81.5%. כעת, 20% השיבו כי הם מתכננים להשתתף במכרזים הללו, לעומת 9% לפני שנה ואפס קבלנים לפני חצי שנה. בכל הנוגע לקבלנים שכבר משתתפים במחיר למשתכן, נצפתה עלייה מכ-15% לפני שנה לכ-23% כעת.

שאלה נוספת אליה נדרשו הקבלנים היתה: "האם לדעתך תוכנית מחיר למשתכן הצליחה להשפיע על מחירי הדירות?" גם כאן חלה תזוזה בעמדת הקבלנים האינטרסנטיים כמובן. לא פחות מ-70% השיבו כי התוכנית השפיעה בצורה מסוימת על מחירי הדיור. זאת, לעומת כ-21% בלבד שהשיבו כך במשאל לפני שנה. כ-26.6% סבורים שהתוכנית לא משפיעה כלל על המחירים (לעומת כ-75.7% לפני שנה). 3.3% סבורים שהתוכנית השפיעה במידה רבה על המחירים.

לא מאמינים בהשכרה

הממשלה והכנסת מקדמות יוזמות שונות המתייחסות לבנייה להשכרה ותמרוץ קבלנים להיכנס לתחום. עם זאת, נדמה שהקבלנים לא ששים להכנס לתחום הנשלט על ידי השוק הפרטי (המשכיר כ-600 אלף דירות).

70.3% מהנשאלים השיבו כי גם היוזמות החדשות לא ישנו את כלכליות הפרויקטים, ולכן אין בכוונתם להיכנס לתחום. 7.4% סבורים שהיוזמות רק יקשו על הפרויקטים. מנגד, כמעט 15% מהנשאלים השיבו כי היוזמות החדשות רלוונטיות ויגרמו להם לשקול להיכנס ולפעול בתחום זה.

האם השלטון המקומי מקדם תוכנית פינוי בינוי או תמ"א 38 בצורה מספקת? כצפוי, הקבלנים חושבים שניתן לעשות יותר: כ-56.6% השיבו כי הרשויות המקומיות פועלות במידה מועטה לקידום התחום, בעוד כ-43.3% סבורים כי הרשויות המקומיות אינן מקדמות כלל תוכניות כאלו.

הקבלנים נשאלו גם הפעם מהי הסוגיה הקשה ביותר איתה מתמודדים העוסקים בנדל"ן למגורים. הקבלנים נשארו עקביים ורובם (כ-79%) מציינים שמדובר בביורוקרטיה בוועדות המחוזיות והמקומיות (בשנה שעברה השיבו 86% תשובה דומה). מחסור באשראי או בכוח אדם נדחקו למטה, ורק 8.3% ו-4%, בהתאמה, נקבו בהם כאתגר מרכזי.

ומה בנוגע למחירי הדירות? לאחר תקופה ארוכה שבה הקבלנים הניחו (כצפוי מהפוזיציה שלהם) שמחירי הדירות צפויים להמשיך לעלות, במשאל הנוכחי מחצית מהם (50%) סבורים שמחירי הדירות יישארו באותה הרמה. 30% השיבו שמחירי הדירות ימשיכו לעלות, כ-16.6% השיבו כי הם צופים ירידה "לא משמעותית" ו-3.3% סבורים שצפויה ירידה משמעותית במחירי הדיור.

לדברי אבנר לוי, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים בת"א-יפו-בת ים ומ"מ נשיא התאחדות בוני הארץ, "הממשלה פועלת רבות על מנת להוציא את שוק הדיור מהמשבר, אך כל המאמצים הם רק צעד ראשון, שלא יתקדם כל עוד הדברים אינם משתנים ברמת המיקרו, בוועדות המקומיות והמחוזיות, וכל עוד הסחבת הבירוקרטית נמשכת".

מחיר למשתכן: עדיין לא תולים תקוות

גם הפעם נשאל הציבור הרחב בסקר אודות השפעת מחיר למשתכן. מבין המשיבים שמחפשים כיום דירה או שוקלים להתחיל לחפש (כרבע מהציבור), 20% השיבו שהתוכנית השפיעה על כוונתם לרכוש דירה. לעומת זאת, 59% השיבו בשלילה. נתון מעניין נוסף שעולה מהסקר הוא ש-21% אמרו כי הם אינם מכירים את התוכנית.

העיתונות הכלכלית מלאה אמנם פרסומים אודות מחיר למשתכן, אבל צריך לזכור שלא כל ציבור הזכאים או הציבור הרחב נחשף אליהם.

בפילוח על פי הגילאים השונים, רוב הנשאלים שהשיבו שהתוכנית השפיעה על תוכניות הרכישה שלהם הם צעירים בני 25 עד 34 (48%), ומשיבים מעט מבוגרים יותר בני 35 עד 44 (28%). מדובר בקבוצת גיל שסביר יותר שיהיו זכאים לתוכנית, כלומר מחוסרי דירה, ואולי גם רווקים שיכולים לקבל תעודת זכאות מגיל 35 ומעלה. בגילאים המבוגרים יותר ניתן לראות שהיקף המשיבים שהתוכנית השפיעה על הכוונה שלהם לרכוש דירה נמוך מאוד עד אפסי - גילאי 45 עד 54 (9%) וגילאי 55 ומעלה (שכלל לא בחרו באפשרות הזו).

עוד פילוח, המחלק את המשיבים לאזור מגורים, מגלה כי במקומות בהם פורסמו יותר מכרזים, נצפו יותר משיבים שאמרו שהתוכנית השפיעה על שיקוליהם. באזורים דרום, צפון ומרכז מדובר ברמה יחסית גבוהה (21%, 21% ו-24% בהתאמה), לעומת 13% באזור השרון ו-10% בלבד באזור ירושלים, בהם היקף המכרזים נמוך.

 סקר קבלנים

 סקר קבלנים

 סקר קבלנים